ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម៖ ការទប់ស្កាត់លំហូរមូលធន និងការគ្រប់គ្រង 'ឫស' នៃការផ្គត់ផ្គង់

ល្បឿន​នៃ​ការ​បញ្ចេញ​កម្មវិធី​ឥណទាន​ដើម្បី​គាំទ្រ​ដល់​ការ​អភិវឌ្ឍ​លំនៅឋាន​សង្គម​នៅ​មិន​ទាន់​បាន​សម្រេច​តាម​ការ​រំពឹង​ទុក​នៅឡើយ​ទេ ដោយសារ​មាន​បញ្ហា​រាំងស្ទះ​ជាច្រើន។

គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅសង្កាត់ Cai Rang ទីក្រុង Can Tho ។ រូបថត៖ Thanh Liem/VNA

អ្នកជំនាញខ្លះជឿថាអត្រាការប្រាក់ 6.6% សម្រាប់អ្នកទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺខ្ពស់ពេក ដូច្នេះវាគួរតែត្រូវបានរក្សានៅ 4.8% ។

ឥទ្ធិពលពីគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុង ហូជីមិញ (HORE) អត្រាការប្រាក់ 6.6% សម្រាប់អ្នកទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺខ្ពស់ពេក។ លោកបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា រដ្ឋាភិបាលរក្សាអត្រា 4.8% ដើម្បីជួយប្រជាពលរដ្ឋ ជាពិសេសយុវជនមានឱកាសបង្កើតកន្លែងរស់នៅសមស្របនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេ។

ក្នុងសិក្ខាសាលានាពេលថ្មីៗនេះ "ដោះស្រាយការស្រេកឃ្លានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ និងដំណោះស្រាយដើម្បីទាក់ទាញអ្នករស់នៅតំបន់ទីក្រុងថ្មី" លោក Le Hoang Chau បាននិយាយថា យោងតាមក្រឹត្យលេខ 100 អ្នកទិញត្រូវខ្ចីក្នុងអត្រាការប្រាក់ 6.6% ក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលខ្ពស់ពេក។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ចាប់ពីខែកក្កដា ឆ្នាំ 2021 ដល់ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 នាយករដ្ឋមន្ត្រី បានអនុម័តម្តងហើយម្តងទៀតនូវអត្រាការប្រាក់ត្រឹមតែ 4.8% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចាប់ពីខែសីហា ឆ្នាំ 2024 អត្រាការប្រាក់នឹងកើនឡើងដល់ 6.6% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

បន្ទាប់ពីញត្តិជាច្រើន រដ្ឋាភិបាលបានចេញក្រឹត្យលេខ 261 នៅថ្ងៃទី 10 ខែតុលា ឆ្នាំ 2025 អត្រាការប្រាក់ត្រូវបានកាត់បន្ថយមកត្រឹម 5.4% ។ "យើងនៅតែផ្តល់អនុសាសន៍យ៉ាងមុតមាំឱ្យរក្សាអត្រាការប្រាក់នៅ 4.8% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ពីព្រោះជាមួយនឹងអត្រាបច្ចុប្បន្ន 5.4% ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគខ្ចីពីធនាគារវៀតណាមសម្រាប់គោលនយោបាយសង្គម (VBSP) ពួកគេនឹងត្រូវបង់អត្រាការប្រាក់ 120% នៃ 5.4% ដែលកើនឡើងដល់ប្រហែល 6.48% ដែលខ្ពស់ណាស់។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ធនាគារពាណិជ្ជផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកវិនិយោគត្រឹមតែ 5% ប៉ុណ្ណោះ។ លោក Le Hoang Chau។

នៅពេលនិយាយអំពី "លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ" វាអាចបែងចែកជាពីរប្រភេទគឺ លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃសមរម្យ។ ដូច្នេះ​តើ​តម្លៃ​មួយ​ណា​ត្រូវ​បាន​គេ​ចាត់​ទុក​ថា​សមរម្យ?

ក្នុងឆ្នាំ 2013 នៅពេលដែលរដ្ឋាភិបាលបានចេញសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 02 ដោយណែនាំកញ្ចប់ឥណទានចំនួន 30,000 ពាន់លានដុង វាបានកំណត់ថាលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃ 1,050 ពាន់លានដុង ឬតិចជាងនេះអាចខ្ចីពីកញ្ចប់ជំនួយ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ តម្លៃសមរម្យសម្រាប់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មអាចត្រូវបានកំណត់ថាមានតម្លៃក្រោម 3 ពាន់លានដុង។

សម្រាប់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មប្រភេទនេះ អ្នកវិនិយោគមិនត្រូវការយន្តការពិសេសលើមូលនិធិដីធ្លី ឬពន្ធទេ ប៉ុន្តែត្រូវការតែការលើកទឹកចិត្តឥណទានប៉ុណ្ណោះ ដែលស្រដៀងនឹងកញ្ចប់ថវិកាចំនួន 145,000 ពាន់លានដុង ដែលធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) កំពុងអនុវត្តសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងការជួសជុលអាផាតមិនចាស់។ អ្នកតំណាងរបស់ HORE បាននិយាយថា "យើងសូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យពង្រីកកញ្ចប់នេះដើម្បីរួមបញ្ចូលលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ពី 5.9 - 6.1% ដែលធនាគារកំពុងអនុវត្តនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ដែលវាសមហេតុផលណាស់" ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញមួយចំនួនជឿថា អ្វីដែលសំខាន់បំផុតនោះគឺត្រូវមានគោលនយោបាយឥណទានសម្រាប់អ្នកទិញ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់សមរម្យសម្រាប់រយៈពេល 20-25 ឆ្នាំ។ បន្ទាប់មក យុវជនដែលមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុមួយចំនួន ជាពិសេសអ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង អាចបង្កើតកន្លែងរស់នៅបានទាំងស្រុង។ មានតែពេលនោះទេដែលយើងអាចដោះស្រាយការស្រេកឃ្លានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។

យោងតាមព័ត៌មានចុងក្រោយរបស់ក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមខែសីហា ឆ្នាំ 2025 ធនាគារបានបញ្ចេញថវិកាប្រហែល 19,700 ពាន់លានដុងពីកញ្ចប់ឥណទានដើម្បីគាំទ្រដល់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ការអនុវត្តគម្រោងក៏កំពុងត្រូវបានជំរុញយ៉ាងសកម្មពីមូលដ្ឋានផងដែរ។ គេរំពឹងថានឹងអាចសាងសង់បានជាង ៨២ ០០០ យូនីតនៅឆ្នាំនេះ ដែលរួមចំណែកធ្វើឱ្យកាន់តែខិតជិតដល់គោលដៅចំនួន ១០ ម៉ឺនយូនីត...

ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់គឺមិនគ្រប់គ្រាន់ទេបើគ្មានការដោះស្រាយ "ឫសគល់" នៃបញ្ហា។

យោងតាមអ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចមួយចំនួន ប្រសិនបើគោលនយោបាយឥណទានឈប់ត្រឹមតែបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់ដោយគ្មានយន្តការគាំទ្រការអនុវត្តនោះ វាងាយនឹងធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពលំបាកក្នុងការទទួលបានដើមទុន។ លើសពីនេះ វាចាំបាច់ក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហាឫសគល់ពីផ្នែកផ្គត់ផ្គង់ បន្ទាប់មកគោលនយោបាយឥណទានអនុគ្រោះនឹងមានប្រសិទ្ធភាព។

អនុបណ្ឌិត លោក Tran Trong Triet - ធនាគាររដ្ឋនៃតំបន់ទី 15 របស់វៀតណាមបានឲ្យដឹងថា បច្ចុប្បន្នមានកម្មវិធីឥណទានចំនួន 3 ដែលជួយដល់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទីមួយគឺកញ្ចប់ថវិកាចំនួន 120.000 ពាន់លានដុង រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន ធនាគារចំនួន 9 បានចុះឈ្មោះចូលរួមជាមួយនឹងដែនកំណត់សរុបចំនួន 145.000 ពាន់លានដុង។ ទី​២ គឺ​កម្មវិធី​កម្ចី​ទិញ​លំនៅឋាន​សង្គម​សម្រាប់​យុវជន​អាយុ​ក្រោម​៣៥​ឆ្នាំ។ ទី៣ គឺកម្មវិធីឥណទានឥណទានគេហដ្ឋានសង្គម យោងតាមក្រឹត្យលេខ ១០០/២០២៤/ND-CP ចុះថ្ងៃទី 26 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់លំនៅឋានស្តីពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងការគ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

ជាមួយនឹងកញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុង ធនាគាររដ្ឋនៃវៀតណាមបានស្នើសុំស្ថាប័នឥណទាន (CIs) ប្រាំមួយដង ដើម្បីកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចីពីដំបូង 8.7%/ឆ្នាំ ដល់ 6.4%/ឆ្នាំសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និង 5.9%/ឆ្នាំសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ សូម្បីតែទាបជាងអត្រាប្រាក់កម្ចីសម្រាប់គ្រួសារក្រីក្រ (ប្រហែល 6.6% ក្នុងមួយឆ្នាំ)។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) គិតត្រឹមថ្ងៃទី 31 ខែកក្កដា ប្រាក់កម្ចីមិនទាន់សងសម្រាប់កម្មវិធីលំនៅឋានសង្គមចំនួន 4 បានឈានដល់ប្រហែល 30.000 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែវឌ្ឍនភាពនៃការអនុវត្តនៅតែយឺត។ ប្រទេសនេះទើបតែបានបញ្ចប់ជិត 60% នៃគោលដៅនៃការសាងសង់ផ្ទះល្វែងចំនួន 1 លាននៅឆ្នាំ 2025 ដែលបង្ហាញថាដំណោះស្រាយរឹងមាំបន្ថែមទៀតគឺត្រូវការដើម្បីបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែង។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2025 វៀតណាមបានបញ្ចប់ 43,681/100,275 យូនីត (ឈានដល់ 43.6%) ។ គេរំពឹងថានៅចុងឆ្នាំ 2025 បន្ថែម 39.245 យូនីតនឹងត្រូវបញ្ចប់ (សរុប 82.926/100.275 យូនីត សម្រេចបាន 83%); 135,033 យូនីតកំពុងត្រូវបានវិនិយោគក្នុងការសាងសង់; ក្នុងនោះគម្រោងចំនួន 69 ដែលមានមាត្រដ្ឋាន 54,362 យូនីតបានចាប់ផ្តើមសាងសង់ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។

ក្នុងស្ថានភាពនេះ ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមបានស្នើឱ្យក្រសួងសំណង់អនុវត្តនូវដំណោះស្រាយមួយចំនួនដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាដែលមានស្រាប់នៅលើទីផ្សារ រួមទាំងការជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យដើម្បីបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។ ទន្ទឹម​នឹង​នោះ ត្រូវ​ស្រាវជ្រាវ​ជា​បន្ទាន់ និង​ស្នើ​ឱ្យ​ចេញ​អនុក្រឹត្យ​គ្រប់គ្រង​មូលនិធិ​អភិវឌ្ឍន៍​លំនៅឋាន។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនរាជធានី-ខេត្ត ត្រូវផ្តល់អាទិភាពលើការបែងចែកដីធ្លីសម្រាប់ការសាងសង់លំនៅឋានសង្គមកិច្ច ដោយផ្តោតលើការអនុវត្តដំណោះស្រាយ ដើម្បីសម្រេចបាននូវគោលដៅលំនៅដ្ឋានសង្គម ដែលត្រូវបានចាត់តាំងដោយនាយករដ្ឋមន្ត្រី។

ដើម្បីដោះស្រាយ "ការស្រេកឃ្លាន" នៅខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2025 ក្នុងជំនួបជាមួយនាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh និងគណៈកម្មាធិការដឹកនាំមជ្ឈិមស្តីពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋាន និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ HOREA បានស្នើថា៖ ទីមួយ ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃ ចាំបាច់ត្រូវបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមរម្យ លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។ ទីពីរ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមស្រប ចាំបាច់ត្រូវដកចេញនូវឧបសគ្គ និងការលំបាកសម្រាប់គម្រោងដែលជាប់គាំង។ (បច្ចុប្បន្នមានគម្រោងជាប់គាំងចំនួន 2,890 ដែលចាំបាច់ត្រូវដកចេញ)។

លើសពីនេះ ត្រូវបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់សហគ្រាសទទួលបានមូលនិធិដីធ្លីដោយស្មើភាព តាមរយៈការអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ១៧១ នៃរដ្ឋសភា - ស្តីពីការសាកល្បងការអនុញ្ញាតឱ្យទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន និងដីក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋាន (ឬដីដែលមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋាន) ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

លោក Nguyen Trung Vu ប្រធាន Cen Land។

ទាក់ទិននឹងដំណោះស្រាយ ដើម្បីជួយសម្រួលតម្លៃលំនៅឋាន លោក Nguyen Trung Vu ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាល Cen Land មានប្រសាសន៍ថា ជាដំបូងរដ្ឋត្រូវនាំមុខក្នុងការកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ជាពិសេសនៅតំបន់ដាច់ស្រយាល និងទីក្រុងដែលមានទិសដៅដឹកជញ្ជូនសាធារណៈ (TOD) ដើម្បីជួយកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ គាំទ្រអាជីវកម្ម និងអ្នកទិញផ្ទះ និងជៀសវាងការរំពឹងទុក។ លោក Nguyen Trung Vu បានស្នើថា “នៅពេលដែលរដ្ឋកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការជួលដី ប្រជាជនអាចទិញផ្ទះថោកៗតាមគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋ មិនមែនអ្នកវិនិយោគ A និង B”។

លើសពីនេះ ត្រូវអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ជាពិសេសផ្លូវរថភ្លើងល្បឿនលឿន បង្កើតមជ្ឈមណ្ឌលទីក្រុងថ្មី ជៀសវាងការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងដោយគ្មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ នាំឱ្យ "ទីក្រុងខ្មោច"; ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ នៅពេលសាងសង់ផ្ទះ ចាំបាច់ត្រូវបង្កើតច្បាប់ "សាងសង់ផ្ទះដើម្បីរស់នៅ" និង "ប្រសិនបើអ្នកមិនអាចនាំមនុស្សត្រឡប់មកវិញបានទេ អ្នកនឹងមិនអនុញ្ញាតឱ្យសាងសង់ទេ" ។ ទោះបីជាមានការអនុញ្ញាតសាងសង់ក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគត្រូវតែលក់ផលិតផលពី 50 ទៅ 70% ដែលត្រូវអនុញ្ញាតឱ្យសាងសង់។

លោក Nguyen Trung Vu ក៏បានសង្កត់ធ្ងន់ថា៖ លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យគួរស្ថិតក្នុងកម្រិត ២ ពាន់លានដុង; អ្នកទិញអាចបង់រំលោះក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ ដើម្បី​ធ្វើ​បាន​ត្រូវ​មាន​កត្តា​៣ ជាពិសេស​ដើម​ទុន​មិន​ត្រឹម​តែ​ត្រូវ​ការ​ដើម​ទុន​ធំ​ទេ ថែម​ទាំង​ដើម​ទុន​ថោក​ទៀត​ផង។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh - អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VNREA) ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ។

វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការប្រើបញ្ជារដ្ឋបាលឬដាក់ការរំពឹងទុកនៃ "ការសាងសង់ផ្ទះថោកនៅគ្រប់ការចំណាយ" ពីព្រោះគ្មានអាជីវកម្មណាអាចបញ្ចុះតម្លៃកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញនិងនៅតែអភិវឌ្ឍ។ អាជីវកម្មត្រូវមានកម្លាំងជំរុញសេដ្ឋកិច្ចច្បាស់លាស់ ប្រសិនបើគេបង្ខំឱ្យធ្វើ ខណៈពេលដែលមិនទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ពួកគេនឹងមិនអាចរក្សា វិនិយោគ ឬអភិវឌ្ឍឡើងវិញបានទេ។ ទាក់ទងនឹងតម្លៃផ្ទះខ្ពស់វាគឺជាលទ្ធផលនៃក្រុមជាច្រើននៃការចំណាយ។ តម្លៃដីតែម្នាក់ឯងមាន 30-40% នៅកន្លែងខ្លះរហូតដល់ 50% នៃតម្លៃលក់។ ការចំណាយលើការសាងសង់មានស្ថិរភាព ប៉ុន្តែការចំណាយលើនីតិវិធី និងដើមទុនគឺជាមូលហេតុនៃការឡើងថ្លៃ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបាន "ទុកចោល" រយៈពេល 6-0 ឆ្នាំ ដែលបណ្តាលឱ្យការប្រាក់កម្ចី និងតម្លៃឱកាសកើនឡើងច្រើនដង។

ប្រភព៖ https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm