ទីផ្សារកំពុងផ្លាស់ប្តូរ តើវាជាពេលវេលាមាសក្នុងការវិនិយោគមែនទេ? អាផាតមិន​ភាគ​ខាង​ត្បូង​កំពុង​ឡើង​ថ្លៃ​ដោយ​សម្ងាត់ តើ​កន្លែង​ណា​តម្លៃ​ដី​ខ្ពស់​ជាង​គេ​ក្នុង​ទីក្រុង​ហាណូយ?

ក្នុងបរិបទដែលទីផ្សារកំពុងរៀបចំផ្លាស់ប្តូរ សម័យកាលបច្ចុប្បន្នជាពេលវេលាមាសសម្រាប់ការវិនិយោគ ផ្ទះល្វែងភាគខាងត្បូង “ស្ងាត់” ឡើងថ្លៃ បង្ហាញតំបន់ទីក្រុងដែលមានតម្លៃដីខ្ពស់បំផុត នៅទីក្រុងហាណូយ ... ជាព័ត៌មានអចលនទ្រព្យចុងក្រោយបង្អស់។

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់សម្រាប់ប្រភេទអចលនទ្រព្យភាគច្រើន។ (ប្រភព៖ DN&TT)

ទីផ្សារបង្កើតកម្រិតតម្លៃថ្មី។

ការកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដីនៅតាមទីក្រុងធំៗ ដូចជាទីក្រុង ហូជីមិញ និងហាណូយ កំពុងបង្កើតសញ្ញាដ៏រឹងមាំសម្រាប់និន្នាការកើនឡើងតម្លៃដ៏ទូលំទូលាយ។ បញ្ជីតម្លៃដីថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញបានចូលជាធរមានតាំងពីខែតុលា ឆ្នាំ 2024 ជាមួយនឹងតម្លៃខ្ពស់បំផុតឈានដល់ 687.2 លានដុង/ម៉ែតការ៉េនៅខណ្ឌ 1។ ទន្ទឹមនឹងនោះ នៅទីក្រុងហាណូយ តារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលបាននាំតម្លៃនៅស្រុក Hoan Kiem ឡើងដល់ជាង 695 លានដុង/m² ដែលខ្ពស់ជាងនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ បើ​ធៀប​នឹង​តារាង​តម្លៃ​ចាស់ តារាង​តម្លៃ​ដី​ដែល​បាន​កែ​សម្រួល​នៅ​ទីក្រុង​ហាណូយ​គឺ​ខ្ពស់​ជាង ២-៦ ដង។

យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដីជាតិត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងអនុវត្តជាផ្លូវការចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2026 តទៅ។ នេះគឺជារបត់ដ៏សំខាន់មួយ ពីព្រោះក្នុងប្រវត្តិសាស្ត្រមិនធ្លាប់មានពីមុនតម្លៃដីធ្លាក់ចុះបន្ទាប់ពីបញ្ជីតម្លៃថ្មីនីមួយៗត្រូវបានប្រកាស។

ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2015 - 2019 នៅពេលដែលក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានអនុវត្ត តម្លៃដីធ្លីនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងពី 10 ទៅ 20% ។ ដូចគ្នានេះដែរ អំឡុងពេលឆ្នាំ ២០២០-២០២៤ ក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងជាមធ្យមប្រមាណ ១៥% នៅពេលដែលក្របខណ្ឌតម្លៃដីជាតិត្រូវបានកែសម្រួល។ និន្នាការនេះបង្ហាញថាតារាងតម្លៃដីថ្មីក្នុងឆ្នាំ 2026 នឹងបង្កើតកម្រិតតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃបច្ចុប្បន្ន។ នេះនឹងប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគរបស់មនុស្សជាច្រើន។

ក្នុង​បរិបទ​ទីផ្សារ​ដែល​កំពុង​រៀប​ចំ​ការ​ផ្លាស់​ប្តូរ សម័យ​បច្ចុប្បន្ន​ជា​ពេល​វេលា​មាស​ក្នុង​ការ​វិនិយោគ​លើ​អចលនទ្រព្យ។ មុនពេលតារាងតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានអនុវត្តជាផ្លូវការ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតមួយសមរម្យ។ នេះជាឱកាសដ៏ល្អសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការកាន់កាប់ទ្រព្យសកម្មក្នុងតម្លៃទាប ជៀសវាងសម្ពាធពីការកើនឡើងតម្លៃនៅពេលដែលស៊ុមតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានអនុវត្ត។

ការវិនិយោគក្នុងដំណាក់កាលនេះក៏ជួយបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យបានយ៉ាងឆាប់រហ័សផងដែរ។ ជាការពិត នៅពេលដែលតម្លៃដីត្រូវបានកែសម្រួលទៅតាមស៊ុមតម្លៃថ្មី តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកវិនិយោគដំបូងនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ នេះគឺជាគុណសម្បត្តិប្រកួតប្រជែងច្បាស់លាស់ ជាពិសេសនៅពេលដែលទីផ្សារ "ឡើងកំដៅ" នៅពេលដែលវិនិយោគិនចាប់ផ្តើមចូលរួម។

លើសពីនេះ តំបន់ដែលមានសក្ដានុពលខ្លាំងសម្រាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច ជារឿយៗជាគោលដៅទាក់ទាញសម្រាប់វិនិយោគិន។ ជាឧទាហរណ៍ ខេត្តជិតខាងនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Dong Nai, Binh Duong ឬ Long An សុទ្ធតែទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍យ៉ាងច្រើនពីគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗ។ តំបន់ទាំងនេះមិនត្រឹមតែបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបង្កើតឱកាសចំណេញច្រើនផងដែរ ដោយសារការកើនឡើងនៃតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន។

អាផាតមិនភាគខាងត្បូង "ស្ងាត់" ឡើងថ្លៃ

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់សម្រាប់ប្រភេទអចលនទ្រព្យភាគច្រើន។ មិនដូចការផ្លាស់ប្តូរ "ភ្លាមៗ" នៅក្នុងអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ គម្រោងផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ នៅតែរក្សាបាននូវការកើនឡើងតម្លៃថេរ ដោយគម្រោងខ្លះថែមទាំងមានកំណើនខ្លាំងទៀតផង។

យោងតាមរបាយការណ៍ Q3/2024 របស់ CBRE Vietnam នៅទីក្រុងហូជីមិញ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានកម្រិតទាប ប៉ុន្តែអត្រាស្រូបយកកំពុងមានភាពប្រសើរឡើង។ ជាក់ស្តែងនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ទីក្រុងហូជីមិញមានផ្ទះល្វែងថ្មីតិចជាង 130 ល្វែងសម្រាប់លក់ ដែលមកពីដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃគម្រោងដែលបានបើកលក់ ដែលមានទីតាំងនៅស្រុកឆ្ងាយពីកណ្តាល។

ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់លក់ជាផ្លូវការមានកម្រិតទាបក៏ដោយ ប៉ុន្តែចំណុចភ្លឺនៃទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញនាពេលថ្មីៗនេះអាចនិយាយបានថាទីផ្សារមានអាផាតមិនជិត 300 ដែលត្រូវបានផ្តល់ជូនឡើងវិញពីគម្រោងដែលបានបញ្ឈប់ការលក់ជាបណ្តោះអាសន្នក្នុងរយៈពេល 1-2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះនៅទីក្រុង Thu Duc ខណ្ឌ 7 និងផ្ទះល្វែងប្រហែល 2,700 ដែលមិនទាន់បានបើកលក់ជាផ្លូវការបានចាប់ផ្តើមទទួលការកក់ទុកនាពេលខាងមុខ។

លើសពីនេះ គម្រោងភាគច្រើនដែលមានសារពើភ័ណ្ឌនៅសល់សម្រាប់លក់បានកត់ត្រាអត្រាលក់ជាវិជ្ជមាន ជាមួយនឹងអាផាតមិនជាង 2,000 បានដំណើរការដោយជោគជ័យនៅក្នុងត្រីមាសនេះ ដែលជិតពីរដងនៃត្រីមាសមុន។ វិនិយោគិនបានបន្តអនុវត្តគោលនយោបាយលក់ជាច្រើនដូចជាការបញ្ចុះតម្លៃដោយផ្អែកលើវិធីសាស្រ្តទូទាត់ កាលវិភាគទូទាត់ចម្រុះ ការគាំទ្រការប្រាក់កម្ចី ការសន្យាជួលជាដើម។

គម្រោងមួយចំនួននៅក្នុងដំណាក់កាលនៃការកក់ជាមួយនឹងតម្លៃលក់ដែលរំពឹងទុកខ្ពស់ក៏បណ្តាលឱ្យអ្នកទិញពិចារណាគម្រោងដែលនៅជិតខាងជាមួយនឹងផលិតផលចម្បងសម្រាប់លក់ជាមួយនឹងគុណភាពស្រដៀងគ្នា ប៉ុន្តែតម្លៃលក់ទាបជាង និងការប្រគល់ឱ្យទាន់ពេលវេលា។

គិតត្រឹមត្រីមាសទី 3/2024 តម្លៃលក់បឋមនៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញបានឈានដល់ 66 លានដុង/m2 នៃផ្ទៃដីសុទ្ធ កើនឡើង 4% ធៀបនឹងត្រីមាស និងជិត 8% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ភាគច្រើនដោយសារតែគម្រោងចាស់ៗដែលកែតម្រូវតម្លៃលក់របស់ពួកគេក្នុងដំណាក់កាលបើកថ្មី ដូចជា D-Homme (District 6), D-Aqua Plus (Di strict 7 Plus) ទាំងអស់របស់ពួកគេ (Di strict តម្លៃលក់បឋមកើនឡើង 10% - 30% បើធៀបនឹងតម្លៃលក់ដំណាក់កាលមុន។

ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំនៅទីក្រុងហូជីមិញបានបន្តកើនឡើងបន្តិចក្នុងត្រីមាសនេះ កើនឡើងជាមធ្យម 3% ពីមួយត្រីមាស និង 5% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ឈានដល់ជាមធ្យម 48 លានដុង/m2 ផ្ទៃដីសុទ្ធក្នុងត្រីមាសទីបី។ ផ្នែកអាផាតមិនភាគច្រើនបានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃតម្លៃលក់បន្ទាប់បន្សំនៅត្រីមាសនេះ។

គួរកត់សម្គាល់ថាគម្រោង Saigon Pearl មានការកើនឡើងតម្លៃគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ - រហូតដល់ 34% នៅក្នុងឆ្នាំមុន។ បច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃលក់ទូទៅកំពុងប្រែប្រួលប្រហែល 83.2 លានដុង/m2 នេះបើយោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn ។

ទិដ្ឋភាពនៃតំបន់លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅដីឡូតិ៍ CT3 - តំបន់ទីក្រុងថ្មី Kim Chung ស្រុក Dong Anh ទីក្រុងហាណូយ។ (ប្រភព៖ វិនិយោគិន)

ហាណូយ​ប្រហែល​ជា​មាន​លំនៅឋាន​តម្លៃ​សមរម្យ​ជាង 1,000 យូនីត។

ការបណ្តាក់ទុនរួមគ្នារបស់អ្នកវិនិយោគ Handico និង Viglacera គ្រោងនឹងចាប់ផ្តើមសាងសង់គម្រោង CT3 ក្រោមគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅដីឡូតិ៍ CT3 និង CT4 - Kim Chung New Urban Area ស្រុក Dong Anh (ហាណូយ) នៅដើមឆ្នាំ 2025។

យោងតាមព័ត៌មានពីក្រុមប្រឹក្សាគ្រប់គ្រងគម្រោង គណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្រុក Dong Anh កំពុងពន្លឿនដំណើរការបោសសម្អាតទីតាំងនៅខែធ្នូ ឆ្នាំ 2024 ។ គេរំពឹងថានៅខែមករា ឆ្នាំ 2025 គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយនឹងសម្រេចបែងចែកដីសម្រាប់អ្នកបណ្តាក់ទុនរួមគ្នាដើម្បីអនុវត្តជំហានដើម្បីចាប់ផ្តើមគម្រោង។

យោងតាមផែនការដែលបានអនុម័ត គម្រោងដីឡូតិ៍ CT3 នឹងសាងសង់អគារផ្ទះល្វែងខ្ពស់ចំនួន 3 ដែលអគារនីមួយៗមាន 12 ជាន់ + 1 attic ។ ផ្ទៃដីសាងសង់សរុបមានជាង ១០៩,០០០ ម២ ដែលមានអាផាតមិនសរុបចំនួន ១,១០៤ ល្វែង និងមានប្រជាជនរស់នៅជិត ៤ ពាន់នាក់។

នៅដីឡូតិ៍ CT4 គម្រោងលំនៅឋានសង្គមកិច្ចបានបញ្ចប់ការវិនិយោគសាងសង់ និងដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់តាំងពីត្រីមាសទី៤ ឆ្នាំ២០២១ ជាមួយនឹងអគារផ្ទះល្វែង១២ជាន់+ជាន់ក្រោម១ មានអាផាតមិនសរុបចំនួន៤៨៤ បំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋជាង១៥០០នាក់។

ទាក់ទិននឹងគម្រោងដីឡូតិ៍ CT5 តំណាងអ្នកវិនិយោគរួមបាននិយាយថា ពួកគេកំពុងសម្របសម្រួលយ៉ាងសកម្មជាមួយគណៈកម្មាធិការប្រជាជននៃស្រុក Dong Anh ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការផ្តល់សំណង និងការបោសសំអាតទីតាំង ព្រមទាំងការរៀបចំដីតាំងទីលំនៅថ្មីជូនប្រជាពលរដ្ឋផងដែរ។

ម៉្យាងវិញទៀត សម្ព័ន្ធកំពុងសិក្សារបាយការណ៍ទីក្រុង ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យមានការកែសម្រួលពីគម្រោងលំនៅដ្ឋានកម្មករទៅជាលំនៅដ្ឋានសង្គម ដើម្បីពង្រីកមុខវិជ្ជាដែលចូលប្រើប្រាស់ផ្ទះគោលនយោបាយប្រភេទនេះ សមស្របនឹងតម្លៃសមរម្យរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។

បង្ហាញ​ពី​តំបន់​ទីក្រុង​ដែល​មាន​តម្លៃ​ដី​ខ្ពស់​បំផុត​ក្នុង​ទីក្រុង​ហាណូយ

យោងតាមតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលរបស់ទីក្រុងហាណូយ តំបន់ទីក្រុង Tay Ho Tay (ស្រុក Tay Ho) គឺជាតំបន់ទីក្រុងដែលមានតម្លៃដីខ្ពស់បំផុតគឺជាង 113 លានដុង/m2។

តម្លៃខាងលើជាទីតាំងដ៏ស្រស់ស្អាតបំផុតនៃតំបន់ទីក្រុង (ទីតាំងទី 1) ដែលមានផ្លូវ 60 ម៉ែត្រ ផ្នែកនៃស្រុក Tay Ho កើនឡើង 225% បើធៀបនឹងតារាងតម្លៃដីដែលបានចេញក្នុងឆ្នាំ 2019 (34.8 លានដុង/m2)។

ផងដែរនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង West Lake ទីតាំងនៃកំណាត់ផ្លូវ 60 ម៉ែត្រ ប៉ុន្តែនៅក្នុងស្រុក Bac Tu Liem មានតម្លៃជិត 108 លានដុង/m2 កើនឡើង 210% ។

យោងតាមតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលរបស់ទីក្រុងហាណូយ មានតំបន់ទីក្រុងចំនួន 5 ដែលមានតម្លៃដីលើសពី 100 លានដុង/m2 នៅទីតាំងនៅលើផ្លូវសំខាន់ៗ។

ក្រៅពីតំបន់ទីក្រុង West Lake (ឈ្មោះពាណិជ្ជកម្មគឺ Starlake) តំបន់ទីក្រុង Nam Trung Yen ដែលមានផ្លូវកាត់ 40m មានតម្លៃ 109.3 លានដុង/m2 តំបន់ទីក្រុងនៃការផ្លាស់ប្តូរទីក្រុងដែលមានផ្នែកឆ្លងកាត់ផ្លូវ 50m មានតម្លៃជិត 104.3 លានដុង/m2 នៃតំបន់ការទូត 1 ម 2 ។ ផ្លូវកាត់ផ្លូវ៦០ម៉ែត្រ និងតំបន់ទីប្រជុំជន My Dinh - Me Tri មានតម្លៃជិត ១០១លានដុង/ម២ ដែលមានផ្លូវកាត់ពី២០-៣០ម៉ែត្រ។

តម្លៃដីនៅតំបន់ជាយក្រុងក៏កើនឡើងជាមធ្យមពី 175-200% ។ ឧទាហរណ៍ តំបន់ទីក្រុង Lideco (ស្រុក Hoai Duc) បានកើនឡើងពី 18.8 លានដុងដល់ជិត 54.7 លានដុង/m2 ដែលស្មើនឹងការកើនឡើងជិត 190% ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្លៃដីទីក្រុងទាបបំផុតក្នុងតារាងដែលបានកែសម្រួលថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយ គឺតំបន់លំនៅដ្ឋាន Phu Thinh ទីក្រុង Son Tay ជាមួយនឹងតម្លៃ 11.38 លានដុង/m2 កើនឡើង 175% បើធៀបនឹងតារាងតម្លៃចាស់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃខាងលើនៅតែទាបជាងតម្លៃទិញ និងលក់នៅលើទីផ្សារនាពេលថ្មីៗនេះ។

ការស្ទង់មើលទីផ្សារ និងកន្លែងជួញដូរអចលនទ្រព្យ តម្លៃផ្ទះ និងដីក្នុងតំបន់ទីក្រុង Tay Ho Tay ក៏ដូចជាតំបន់ទីក្រុងផ្សេងទៀតត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាង 3-4 ដង។ ឧទាហរណ៍ នៅតំបន់ទីក្រុង Tay Ho Tay តម្លៃផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជនត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយជាទូទៅសម្រាប់លក់ក្នុងរង្វង់ 350-400 លានដុង/m2 អាផាតមិនមានតម្លៃជាង 100 លានដុង/m2 ។ មានវីឡានៅទីនេះដែលមានតម្លៃផ្សាយពាណិជ្ជកម្មលើសពី 500 លានដុង/m2។

ប្រភព៖ https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html