호치민시가 돌파구를 마련하려면 무엇이 필요할까?

레 황짜우 씨는 호치민시가 발전할 수 있도록 많은 특별 방안을 제안했습니다.

-당신은 그 메커니즘이 무엇이라고 생각하시나요?

*첫째, 호찌민시의 기존 도로를 개선, 확장 및 현대화하는 투자 프로젝트에는 BOT 계약을 적용해서는 안 됩니다. 이는 프로젝트 투자자와 BOT 도로 이용료를 지불해야 하는 사용자 간의 이해 상충을 방지하여 사회 불안을 야기할 수 있습니다. 대신, 기존 도로를 개선, 확장 및 현대화하는 투자 프로젝트는 BT 계약에 따라 시행되어야 하며, 호찌민시의 예산으로 투자자에게 비용을 지불해야 합니다.

또한, 호찌민시가 투자자에게 지급하는 대금 지급을 위해 국가 예산 자본을 사용하는 BT 계약 형태의 건설 투자 프로젝트를 재개할 수 있도록 허용하는 방안을 검토해야 합니다. 투자자에게 토지 기금으로 다른 프로젝트를 진행하는 것은 절대 허용되지 않습니다. 동시에, 국가는 토지법(개정안)의 규정에 따라 토지 기금 개발, 토지 개발 기금, 토지 기금 개발 기관, 토지 사용권 경매 등의 투자 활동을 통해 예산 자본을 조성하여 민간 부문의 자원을 동원하여 도시 기반 시설 개발, 교통 시설 등에 투자할 수 있도록 합니다.

- 현재 부동산 시장의 병목 현상과 관련하여, 이를 해결하고 호치민시의 발전을 위한 돌파구를 마련하기 위해 어떤 제안을 하시겠습니까?

*현재 가장 큰 문제는 법적 문제, 특히 토지 사용료 산정과 관련이 있습니다. 대부분의 프로젝트는 현행 산정 방식으로는 토지 사용료를 납부할 수 없어 시행이 어렵습니다. 따라서 상업용 주택 프로젝트가 지가조정계수(계수 K)를 적용하고, 이를 호치민시 인민위원회에 제출하여 모든 필지 및 필지에 토지 사용료와 토지 임대료를 (지가표에 따른 산정가치와 관계없이) 적용할 수 있도록 하는 방안이 제안되었습니다.

현재 부동산, 상가주택, 도시지역 등에서 토지이용료와 임대료 산정을 위해 특정 토지가격을 산정하는 데 잉여금법이 널리 사용되고 있습니다. 하지만 이 방법은 신뢰할 수 있는 토지 가치 평가 결과를 제공하지 못합니다. 전문가들의 계산에 따르면, 동일한 부동산 프로젝트에 대해 하나의 평가기관이 두 가지 다른 토지 가치 평가 방법을 적용하면 두 가지 다른 결과가 도출되며, 가치 차이가 약 17%에 달합니다. 동일한 부동산 프로젝트를 두 개의 다른 평가기관이 동일한 토지 가치 평가 방법을 적용하여 시행하더라도, 역시 두 가지 다른 결과가 도출되며 가치 차이가 약 17%에 달합니다. 따라서 상가주택 부동산 프로젝트의 토지이용료와 임대료 산정에 지가조정계수법을 적용하는 것은 매우 중요합니다.

-K계수를 적용하는 것이 얼마나 유익합니까?

*제가 아는 한, 호치민시 인민위원회는 현재처럼 토지 가치 평가 컨설팅 기관을 고용하는 대신, 토지 사용료 가치가 300억 VND 이상인지 여부와 관계없이 모든 부동산 및 상업용 주택 프로젝트에 대해 토지 사용료 및 토지 임대료 산정에 K 계수법을 적용하도록 허가를 요청하는 문서를 발행했습니다. 토지 사용료 산정에 K 계수법을 적용할 경우, 소요 기간은 6개월을 초과할 수 없습니다. 이를 통해 프로젝트 투자자의 권리를 보장하는 동시에 국가 예산에 대한 완전하고 정확하며 시기적절한 징수가 보장됩니다.

많은 프로젝트는 토지 사용료를 지불할 수 없어 시행되지 못합니다.

동시에 호치민시 인민위원회의 제안에 따라 적용하면 부동산 프로젝트, 상업용 주택, 도시 지역의 토지 사용료 및 토지 임대료 계산을 공식화하여 투명성을 보장하고 국가와 기업 모두 국가 예산에 지불해야 하는 토지 사용료 및 토지 임대료 금액을 예측할 수 있습니다.

토지 사용료와 토지 임대료가 알려지지 않은 현재 상황을 극복하고 공무원, 공무원 및 공무원이 공무를 수행하는 데 따른 법적 위험을 피하는 동시에 국가 기관이 국가 예산에 지불할 토지 사용료 및 토지 임대료 금액을 결정할 수 있는 완전한 권한을 갖도록 보장합니다(토지 가격 조정 계수(계수 K4)를 매년 또는 시장 변동 시 결정할 수 있는 권한을 통해, 상업용 주택, 도시형 등 각 부동산 프로젝트의 유형에 따라 국가가 시장을 따르는 것이 아니라 시장을 선도하는 역할을 수행합니다). 동시에 프로젝트 투자자의 권리를 보장하면서 국가 예산에 대한 충분하고 정확하며 시기적절한 징수를 보장합니다.

- 현재 기업들이 "고착된" 문제는 투자 정책 승인과 투자자 승인 절차입니다. 이는 프로젝트 수행의 첫 두 단계입니다. 이 문제들을 해결하기 위해 어떤 제안을 해주시겠습니까?

*투자 정책 승인과 투자자 승인 절차는 부동산 및 상업용 주택 사업의 투자 및 건설 절차 "연쇄"의 시작일 뿐임을 인지하고 있습니다. 따라서 이 절차의 "막힘"은 과거 사회주택 사업과 상업용 주택 사업의 "막힘"으로 이어졌습니다. 따라서 호찌민시뿐만 아니라 전국적으로 이러한 장애물을 제거하는 것이 필수적입니다.

또한, 현재 문제는 사회주택 사업에 대한 1/2000 계획 조정입니다. 대부분의 사회주택 사업이 상업용 주택을 개조한 토지이기 때문에 많은 사업이 시행되지 못하고 있습니다. 사회주택을 건설할 경우 토지 이용 계수가 1.5배 증가하게 됩니다. 이는 기존의 1/2000 계획도 그에 따라 조정되어야 함을 의미합니다.

1/2000 규모의 용도지역 조정은 국가기관의 책임과 권한 하에 있으며, 도시계획 및 건설법에 따라 "주기적으로" 조정됩니다. 그러나 "투자타당성조사보고서 작성 및 사업 추진 전에 법률에 따라 용도지역 계획 및 세부 계획의 승인 또는 조정 승인을 받아야 한다"는 규정은 없습니다. 따라서 사회주택 사업 투자자들은 사회주택 사업이 도(省)의 인구 규모를 증가시키지 않음에도 불구하고, 얼마나 기다려야 할지 알 수 없는 채 기다려야 합니다. 사회주택 구매자는 최소 6개월 이상 영주권자 또는 임시 거주자여야 하며 사회보험에 가입되어 있어야 하는데, 이는 사업이 위치한 지역의 인구 규모를 증가시킬 뿐입니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm