부동산 시장 안정화를 위해 토지 가격을 본래 가치로 되돌립니다.

9월 30일, 제15대 국회 제10차 회의를 앞두고 하노이 에서 열린 유권자 회의에서 토람 사무총장은 토지 문제에 대해 많은 시간을 할애했습니다. 그는 국가가 휘발유, 전기 등 여러 상품의 가격을 관리하지만, 토지 가격은 지방자치단체와 컨설팅 회사에 배정되어 시장 가격에 따라 가격을 책정한다고 지적했습니다. 이로 인해 시장 조작과 가격 인플레이션이 발생하여 국민들의 삶에 어려움을 초래하고 있습니다.

경영상의 많은 단점

사무총장은 어떤 용도로도 사용할 수 없는 매우 작고 군데군데 흩어져 있는 토지들이 있는데, "토지 중개인"들이 경매를 통해 가격을 엄청나게 올려서 그들의 땅 바로 옆 수천 헥타르의 땅이 매우 높은 가격에 팔린다고 지적했습니다. 또한 사무총장은 토지법과 도시계획법 개정을 통해 효과적이고 평등한 토지 이용이 보장되어야 한다고 강조했습니다.

Đưa giá đất về đúng giá trị thực - Ảnh 1. — 호치민시 교외에 있는 토지인데 몇 년 전에 비해 지금은 매매가가 엄청나게 올랐어요

실제로 최근 몇 년 동안 값비싼 교훈을 주는 사례들이 많이 발생했습니다. 대표적으로 2025년 속선(하노이) 토지 경매에서 팜응옥뚜언(Pham Ngoc Tuan)은 실제 가격인 4천만 동/m²보다 수백 배 높은 300억 동/m²를 지불했습니다. 낙찰 후 계약금을 포기했고, 결국 부동산 경매 규정 위반으로 3년 징역형을 선고받았습니다. 올해 2월, 탄오아이(하노이)에서는 4,400m²가 넘는 토지 54필지의 가격이 두 배로 치솟은 후, 투기꾼들이 잇따라 계약금을 포기하는 '가격 인플레이션' 수법이 재발했습니다. 이로 인해 시장은 더욱 혼란에 빠졌습니다.

토지 가격뿐만 아니라, 특히 하노이와 호치민시의 많은 지방에서는 주택 시장도 믿을 수 없을 만큼 가격이 급등했습니다.

투기, 가격 인플레이션, 장기간의 법적 문제로 인한 공급 부족, 토지 사용료 결정 지연으로 인한 투자 비용 증가, 최종 매매 가격 급등 등 여러 가지 이유가 지적되었습니다.

CBRE 베트남 주택 프로젝트 마케팅 부서장인 보 후인 투안 끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 씨는 호찌민시가 합병되어 거대 도시로 거듭난 이후 큰 변화가 강력한 투자 흐름을 가져왔다고 말했습니다. 특히 지하철, 순환도로, 그리고 대중교통 중심의 도시 개발 모델 등 교통 인프라의 발전은 부동산 시장에 대한 외국 자본의 유치를 증가시켰습니다. 끼엣 씨는 "그러나 토지 가격 조정과 부동산 관련 세제 정책이 맞물리면서 특히 교외 지역의 부동산 가격이 새로운 수준으로 형성되었습니다."라고 분석했습니다.

국가표준지가격체계 구축

사실, 토지 가격은 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 요인 중 하나일 뿐만 아니라 경제 및 사회생활에 직접적인 영향을 미치는 요소 중 하나였습니다. 불합리한 가격 변동, 투기, 그리고 집단적 이해관계는 시장을 왜곡하여 개인과 기업을 어렵게 만들었습니다. 많은 전문가들은 지금이 바로 토지 가격을 본래 가치로 되돌리고 지속 가능한 발전의 토대를 마련하기 위한 투명하고 과학적이며 동시적인 메커니즘이 필요한 시점이라고 생각합니다.

국회사무처 전 부처장인 응우옌 시 융 박사는 가장 근본적인 해결책은 국가 표준 토지 가격 체계를 구축하는 것이라고 말했습니다. 그는 "독립적인 국가 토지 가격 위원회를 설립하여 빅데이터 기반 가격 체계를 발표하고 전문가 자문과 면밀한 감독을 거쳐야 합니다. 각 지방이 자체적으로 가격을 정하도록 하는 것은 불가능합니다. 집단 이익의 위험이 매우 크기 때문입니다."라고 강조했습니다.

동시에 전국적으로 통일된 토지 데이터베이스 구축이 핵심 과제입니다. 이 시스템은 거래, 세무 및 신용 정보를 실시간으로 완벽하게 기록하여 수요와 공급을 정확하게 반영하고 투기의 '놀이터'가 되는 가상 거래를 근절하는 데 기여해야 합니다.

응우옌 시 둥 박사에 따르면, 투기 동기를 근절하기 위해서는 국가가 투기 방지세, 방치 토지 또는 단기 거래에 대한 누진세를 적용해야 합니다. 또한, 토지 임대료 차액을 회수하는 메커니즘도 적극적으로 시행해야 합니다. 즉, 국가가 토지 가격을 상승시키는 사회 기반 시설에 투자할 경우, 그 부가가치는 세금, 수수료 또는 경매를 통해 전체 주민에게 귀속되어야 하며, 특정 집단의 주머니로 흘러들어서는 안 됩니다. 그는 또한 유연성을 유지하면서 안정성을 확보하기 위해 민간 거래 가격이 국가 가격과 합리적인 범위 내에서 차이가 나도록 허용하되, 상한선을 설정해야 한다고 제안했습니다.

토지 이용 전략 결정

호치민시 천연자원환경경제연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 시장 관행을 바탕으로 2024년 토지법에 따른 새로운 토지 가격표 적용에 많은 미흡함이 드러났다고 밝혔습니다. "새로운 토지 가격표는 시행 1년 만에 법 시행 전 대비 2.3배에서 38배로 인상되었습니다. 또한, 2024년 시행령 103호는 토지 용도를 주거용 토지로 전환할 경우 100% 세금을 납부해야 한다고 규정하고 있는데, 이는 국민의 수용 능력을 초과하여 세수 손실을 초래하고 사회경제 발전, 특히 국민의 생계와 사회 보장에 큰 영향을 미칩니다."라고 그는 지적했습니다.

이 전문가는 그 이유가 71/2024 법령에 따른 토지 가격표의 불합리한 구성에서 비롯된 것으로 보고, 따라서 조정이 필요하다고 주장합니다. "거시경제 규제에서 토지 이용 전략을 수립하는 것은 매우 중요합니다. 따라서 각 성·시에서 토지 가격표를 안정적으로 유지하고, 조정을 위해 K 계수를 적용해야 합니다.

이론적으로 K계수는 국가가 토지를 관리하는 도구로서 가격 변동 폭을 제한하는 데 도움이 됩니다. 따라서 이번 개정 토지법에서는 2026년 1월 1일부터 적용되는 새로운 토지가격표를 작성하는 기준이 법 시행 전의 토지가격표임을 명확히 규정하고, K계수를 활용하여 매회 3~5%씩 증감 폭을 조정해야 합니다. 이러한 접근 방식은 장기적으로 거시경제 안정에 기여할 것입니다."라고 투안 씨는 제안했습니다.

그는 또한 토지는 생산과 서비스의 수단이므로 투자를 촉진하고 일자리를 창출하기 위해서는 토지 가격이 균형을 이루어야 한다고 강조했습니다. 투기를 억제하는 것은 불가피한 추세이며, 토지 낭비를 막는 것은 국민의 부강과 국가의 전제 조건이기도 합니다. 국가는 토지 가격을 인상하는 대신, 토지 및 도시 건설 비용을 산정하여 보다 지속 가능한 세수를 창출해야 합니다.

실제 수요에 맞는 주택 개발

베트남 부동산협회 회장인 응우옌 반 코이 박사는 시장이 투기에 떠밀려 가는 대신, 실질적인 수요에 맞춰 주택을 개발하는 것이 지속 가능한 해결책이라고 강조했습니다. 그는 "사회주택 사업과 중저가 상업용 주택에 대한 우대 정책과 구체적인 메커니즘을 장려하는 동시에, 자원 낭비를 막기 위해 고급 주택 재고를 실물 주택 부문으로 유연하게 전환해야 한다"고 분석했습니다.

코이 씨는 또한 기업들이 장기 투자 기반을 마련할 수 있도록, 특히 행정 단위 합병 단계에서 법적 절차를 간소화하고 계획을 투명하게 수립해야 한다고 말했습니다. 또 다른 과제는 국민들에게 큰 피해를 입히는 부진한 인프라와 중단된 사업으로 인한 위험을 통제하는 것입니다.

코이 씨는 또한 정부가 자본을 지원하고, 공급과 수요를 조절하며, 임대 주택을 개발하기 위해 국가 주택 기금과 지방 주택 기금을 조만간 설립할 것을 제안했습니다. 사회 주택 및 위성 인프라 개발에는 공공-민간 파트너십(PPP) 모델을 장려해야 합니다. 동시에 투기와 가격 상승을 감시하고 통제하는 메커니즘을 강화하여 국민을 위한 "지속 가능한 자산"을 확보해야 합니다.

출처: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm