토지 자원을 국가 경제 개발에 활용

토지로부터 얻을 수 있는 많은 대규모 수입원이 최적화되어야 합니다.

재무부 통계청 자료에 따르면 2025년 1~8월 국가 예산 총수입은 약 1조 7,400억 동(VND)에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 연간 예산의 88.5%에 해당하며, 전년 동기 대비 28.5% 증가한 수치입니다. 특히, 많은 대도시의 예산은 토지 수입으로 가득 차 있습니다.

토지자원과 부동산 상품은 경제 발전에 큰 도움이 되는 자원입니다.

사진: 딘손

이글 아카데미 부원장 응우옌 호앙 씨는 토지 수입의 놀라운 증가는 토지가 국가, 기업, 그리고 국민에게 중요한 재정 자원으로 자리 잡고 있음을 보여준다고 말했습니다. 그러나 경제 발전을 위해 토지 자원을 최적화하기 위해서는 장기적이고 체계적인 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

첫 번째는 남북으로 뻗어 있는 공공 토지 자금을 효과적으로 활용하는 것입니다. 실제로 호치민시, 하노이 , 다낭 등 많은 대도시에서 과거 기관, 공장, 기업의 본사였던 "황금" 땅들이 버려지거나 일시적으로 사용되는 것을 흔히 볼 수 있습니다. 또한, 제대로 활용되지 않은 공공 토지, 농지, 그리고 계획 후 남는 토지가 상당수 존재합니다. 이러한 자원이 계속 낭비된다면 토지 이용의 효율성이 저하되고 예산 손실로 이어질 것입니다.

마찬가지로, 성/시 통합 후 남는 공공 토지 기금은 예산 수입을 극대화하고 손실 위험을 제거하기 위해 공매를 통해 활용해야 합니다. 한편, 국가는 공공 토지를 공공-민간 파트너십(PPP) 및 BT(생명공학) 사업의 "시드니 자본"으로 활용하여 사회기반시설, 교육, 의료, 첨단기술 분야에 더 많은 사회 자원을 유치할 수 있습니다.

예산 확보를 위한 토지 경매에만 그치지 말고, 공공 토지 배분 방식 또한 선별적이어야 합니다. 지하철 노선, 버스 정류장, 항만 인근 토지는 TOD(Total Development, 도시 개발) 모델에 따른 컴팩트 도시 개발에 우선적으로 배정하여 개발 가치를 높여야 합니다. 교외 및 위성 지역의 토지 기금은 녹색 산업 단지, 물류 시설로 전환하여 지역 경제 구조조정에 기여해야 합니다. 저소득층의 주택 문제 해결을 위해 잉여 토지 기금의 일부를 사회주택 및 재정착 시설로 확보해야 하는 상황에서, 공공 토지를 상업적인 관점에서만 바라볼 수는 없습니다.

노동자, 이주 노동자 등에게 혜택을 제공합니다. 또한, 공공복지를 증진하고 투자자들에게 도시의 매력을 간접적으로 높이기 위해 일부 소규모 공공지를 공원, 주차장, 전통시장으로 과감하게 전환하는 것이 필요합니다.

"잉여 공공 토지는 적절하게 활용될 경우 강력한 지렛대가 되어 예산 수입을 늘리고, 상업, 산업, 서비스 개발을 위한 토지를 확보하며, 도시 삶의 질을 향상시킬 수 있습니다. 반대로, 공공 토지가 계속해서 방치되거나, 분산적으로 사용되거나, 임의적으로 할당된다면 이는 성장을 저해하는 주요 병목 현상으로 남을 것입니다. 문제는 더 이상 공공 토지를 활용할지 여부가 아니라 어떻게 활용할 것인가입니다. 해결책은 투명하고 공개적이며 공정한 거버넌스 메커니즘을 구축하여 공공 토지가 진정한 국가 개발 자원이 되고 어떤 이익 집단의 사유 재산이 되지 않도록 하는 것입니다."라고 응우옌 호앙 씨는 조언하며, 일대일로, 지하철, 교량 등 새로운 노선을 건설할 때 양측이 회수한 토지 기금을 확대하여 사업 자금을 경매에 부쳐야 한다고 덧붙였습니다. 잉여분은 계속해서 회수되어 다른 사업에 활용되고 사회에 재투자될 것입니다. 지하철 노선에서 TOD(Total Development, 공공 개발)는 주민들을 끌어들이는 자석 역할을 하는 컴팩트한 도시 공간을 조성하여 대도시의 부담을 줄이는 필연적인 추세입니다. 도심/도시 중심부에 가해지는 압력을 줄이는 것 역시 벨트 주변에 위성 도시 사슬을 형성하여 중심부로의 인구 집중을 제한하는 것입니다.

"이 방법은 호치민시 응우옌흐우토 거리(구 냐베 지구)에서 도로를 양쪽으로 확장했을 때 성공적이었습니다. 회수된 토지는 경매를 통해 호치민시에 막대한 세수를 가져다주었는데, 이는 도로 건설 예산을 훨씬 뛰어넘는 수치입니다. TOD(도로 확장)는 비용 절감뿐만 아니라 지하철역과 고속버스 정류장 주변 토지의 가치도 높인다는 것이 여러 국가에서 입증되었습니다. 엄격하게 관리한다면 이러한 부가가치는 인프라 재투자 예산으로 활용될 수 있습니다."라고 응우옌 호앙 씨는 분석했습니다.

부동산 시장은 경제의 건전성을 반영하는 "거울"로 여겨집니다. 안정적이고 투명한 시장은 투자자본을 유치하고, 생산과 소비를 촉진하며, 일자리를 창출할 뿐만 아니라 예산과 사회보장 수입을 증가시킵니다. 반대로 시장이 왜곡되면 투기가 만연하고, 가격이 변동하며, 사회적 신뢰가 저하되고, 개발 정책이 영향을 받게 됩니다.

Ngo Gia Hoang 석사(호치민시 법과대학)

버블에 대한 두려움 없이 시장을 활성화하다

토지 기금이 개발되면 부동산 시장 발전이 촉진될 것입니다 . 그렇다면 시장이 자산 버블과 가격 변동을 야기하는 것을 막기 위한 해결책은 무엇일까요? 호치민시 법대 응오 지아 호앙(Ngo Gia Hoang) 교수는 부동산 시장은 경제의 건전성을 반영하는 "거울"과 같다고 말합니다. 안정적이고 투명한 시장은 투자자본을 유치하고, 생산과 소비를 촉진하며, 일자리를 창출할 뿐만 아니라 예산과 사회보장 수입을 증가시킵니다. 반대로 시장이 왜곡되면 투기가 만연하고, 가격이 변동하며, 사회적 신뢰가 저하되고, 개발 정책이 영향을 받게 됩니다. 베트남이 새로운 성장 국면에 접어들면서 부동산은 중요한 기둥이 되지만, 제대로 관리하지 않으면 가상 과열과 버블에 쉽게 빠져 거시경제적 불안정을 초래할 수 있습니다. 시장의 안정적이고 건강한 성장을 위해서는 해결책을 조율하는 것이 필수적입니다.

새로운 시대의 두 자릿수 경제성장을 위해 토지자원을 투입해야 한다

사진: 딘손

첫째, 응오 지아 호앙(Ngo Gia Hoang) 씨는 시장 규제를 위해 실무에 적합한 동시적이고 완전한 법적 체계를 구축해야 한다고 강조했습니다. 토지법, 부동산사업법, 주택법 및 관련 법규는 긴밀히 연계되고 명확하게 규정되어야 하며, 중복을 피하고 타당성을 확보해야 합니다. 법적 체계 구축은 투자를 촉진하는 동시에 투기와 가격 상승을 방지하고 국민과 투자자의 권리를 보호할 수 있을 만큼 엄격해야 합니다.

다음으로, 정보 투명성과 홍보를 확보해야 합니다. 부동산 시장은 오랫동안 불완전한 시장으로 여겨져 왔습니다. 부동산 상품(법적 지위, 개발 계획 등)에 대한 정보가 불완전하고 다른 유형의 상품만큼 널리 배포되지 않기 때문입니다. 따라서 개발 계획, 토지 가격, 법적 지위, 부동산 사업 진행 상황에 대한 정보가 공개되고 정기적으로 업데이트될 때, 시장은 실제 수요와 연계되어 건전하게 운영될 것입니다.

둘째, 토지 가치 평가와 투명한 경매 및 입찰 메커니즘을 확립해야 합니다. 국유지 가치 평가는 시장 원칙을 준수해야 하며, 독립적인 컨설팅 기관의 참여와 엄격한 감독 체계를 통해 토지 사용권 가치를 정확하게 반영해야 합니다. 또한, 경매 및 입찰 과정은 공개성, 투명성, 그리고 공정한 경쟁을 보장해야 하며, 집단 이익, 블루팀, 레드팀의 "가격 부풀리기" 및 폭리를 피해야 합니다. 토지 가격이 객관적으로 설정되고 경매 및 입찰 과정이 투명하게 진행될 때, 시장은 안정적으로 운영되어 공정한 투자 환경을 조성하고 자산 버블 위험을 제한하는 데 기여할 것입니다.

부동산 기업의 자금 조달 활동을 엄격히 통제하고 매수자를 보호하는 것이 필수적입니다. 따라서 프로젝트 운영 조건을 강화하고, 프로젝트의 법적 지위를 완전히 확보하고, 자금 조달 전 재무적 의무를 보장하며, 표준 계약서를 사용하고, 정보를 공개하는 등 "유령" 프로젝트나 가격 인플레이션을 방지해야 합니다. 또한, 부동산 채권 발행 및 신용 공여 활동을 엄격히 통제하여 실현 가능한 프로젝트를 대상으로 하고, 재정적으로 취약한 투자자를 제한해야 합니다.

더욱 중요한 것은 투기 방지를 위해 조세 수단을 효과적으로 활용하는 것입니다. 국가는 토지이용세, 부동산 양도소득세 등 금융 수단을 유연하게 적용하여 투기적 거래, 투기, 그리고 토지 포기를 억제해야 합니다. 조세와 금융 수단을 동시에 적용하면 더욱 투명하고 안정적이며 건강한 시장이 조성될 것입니다.

마지막으로, 응오 지아 호앙(Ngo Gia Hoang) 씨는 시장 부문의 균형 있는 발전 방향이 필요하다고 강조했습니다. 국가는 사회주택 사업과 근로자 주택에 우선권을 부여하는 합리적인 토지 배분 정책을 수립해야 합니다. 동시에, 우대 신용을 지원하고 기업의 투자를 장려하여 젊은이들이 주택을 구매할 수 있는 여건을 조성해야 합니다. 이를 통해 시장이 실질적인 주택 수요를 충족하고, 자산 버블 위험을 줄이며, 사회 보장을 보장하여 지속 가능한 경제 발전을 위한 탄탄한 기반을 마련할 수 있을 것입니다.

경제 성장을 위한 토지 자원 활용

베트남은 2045년까지 고소득 국가가 된다는 목표로 중요한 단계에 접어들고 있습니다. 따라서 정보 및 응용 경제 연구소 소장인 Dinh The Hien 박사에 따르면 토지 자원과 부동산 상품은 베트남 경제 발전에 막대한 자원이 될 것입니다. 현재 베트남의 토지 자원 가치는 매우 크며 시장 가격으로 계산하면 연간 GDP의 약 3~4배를 차지하는 것으로 추산됩니다. 토지는 생산 수단(농업, 산업, 서비스), 신용 보증 자산, 토지 수입(세금, 토지 사용료, 경매)의 큰 원천이기 때문에 중요한 경제 자원입니다. 토지 가격은 지난 10~15년 동안 특히 도시 지역, 산업 단지 근처, 새로운 교통 인프라에서 지속적으로 상승했으며, 이로 인해 시장 토지 가격과 국가 가격표 사이에 큰 차이가 발생하여 평가, 보상 및 입찰이 어려워졌습니다. 특히 토지 자원이 효과적으로 활용되지 않았고 많은 지역이 잘못된 목적으로 사용되거나 버려지거나 파편화되어 전반적인 경제적 효율성이 감소했습니다.

토지는 단순한 '토지 임대료'가 아니라 국가 발전을 위한 출발점이기도 합니다.

사진: 딘손

따라서 딘 테 히엔 박사는 신시대 경제 성장을 위한 토지 자원 최적화를 통해 2045년까지 고소득 국가로 도약하기 위해서는 국가 토지 가격과 시장 가격의 격차를 줄여 토지 가격 책정 및 세금 체계를 개선하고, 이를 통해 시장의 투명성을 높이고 투기를 억제해야 한다고 강조했습니다. 방치되거나 투기적인 토지에 누진세를 적용하여 매물을 제한하고 토지를 생산 및 사업에 투입해야 합니다. 국가 예산으로 인프라 재투자를 위한 토지 수입을 늘리기 위해서는 투명한 토지 경매와 양도세가 필수적입니다. 동시에, 산업, 첨단 농업, 서비스업을 위한 토지 기금을 명확하게 계획하여 부동산 투자가 완전히 이루어지지 않도록 해야 합니다. "현재처럼 고급 주택에만 집중하는 대신, 실질적인 수요를 충족하는 사회주택과 저렴한 상업주택 개발을 촉진해야 합니다. 토지 자원을 효과적으로 활용하기 위해서는 단기 투기 자본의 토지 유입을 억제하고, 생산 기반 부동산, 사회주택, 산업단지에 대한 대출을 우선적으로 제공해야 합니다. 또한 은행 대출에 의존하기보다는 채권과 부동산 투자 펀드를 통한 자금 조달을 촉진해야 합니다."라고 히엔 씨는 강조했습니다.

딘 더 히엔 박사는 또한 국가 토지 데이터베이스 구축 시 기술과 정보 투명성을 적용하여 국민과 기업이 실제 가격과 실제 계획에 접근할 수 있도록 권고했습니다. 계획 정보를 투명하게 하고, 소문에 근거한 "토지 가격 부풀리기"를 지양해야 합니다. 인프라 덕분에 토지 가격이 상승하면, 그 부가가치의 일부는 세금과 도시 개발 수수료를 통해 국가와 지역 사회에 환원되어야 합니다. 투자자와 사회 간의 공평성을 위해 "토지 회수 - 경매 - 재분배" 모델을 적용해야 합니다.

토지의 혜택을 극대화하기 위해 국가는 투자자, 기업, 그리고 국민의 권익을 적절히 규제해야 합니다. 부동산 산업은 단순한 투기 도구가 아니라 생산 및 실제 수요와 연계되어 안정적이고 지속 가능한 방식으로 발전해야 합니다. 토지는 단순한 "지세"가 아니라 국가가 도약하기 위한 발판입니다.

정보학 및 응용경제학 연구소 소장인 Dinh The Hien 박사

Thanhnien.vn

출처: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm