주택 가격이 하락하고 있으며, 기회는 점차 밝아지고 있습니다.

하노이와 호치민 시의 중산층과 저소득층을 위한 저렴한 주택은 점점 부족해지고 있는 반면, 고급 및 초호화 주택 공급은 늘어나고 있습니다.

7구(호치민시)에서 건설 중인 부동산 지역 - 사진: QUANG DINH

수요와 공급의 불균형으로 인해 많은 사람이 정착의 "꿈"을 이루기 어려워지고 있습니다.

그리고 공급과 수요의 불균형을 바로잡기 위해 최근 부동산 시장 상황에 대한 회의에서 정부 상무위원회는 건설부 , 국가은행 및 관련 부처와 지방에 토지 기금 조성, 중기 신용 패키지 연구, 적정 가격의 상업용 주택 프로젝트에 대한 안정적인 이자율, 청년들이 주택을 구매하기 위해 빌릴 수 있는 신용 패키지 등 장애물을 제거하기 위한 일련의 해결책을 시행할 것을 요청했습니다.

동시에 우리는 가격 인플레이션을 엄격히 관리하고, 주택 가격을 통제하기 위해 가상 열풍을 조성해야 합니다.

주택 가격이 급등하고 있습니다

건설부에 따르면, 2025년 상반기 부동산 시장은 2024년 동기 대비 공급량과 부동산 거래량이 늘어나면서 크게 개선될 것으로 전망됩니다.

그러나 공급은 여전히 ​​제한적이어서 시장 수요를 충족하지 못하고, 제품 구조도 불균형하며, 근로자와 청년층의 수요에 맞는 주택이 부족합니다. 빌라와 저층 주택이 너무 많고, 부동산과 주택 가격은 빈곤층의 능력에 맞지 않습니다. 투기, 조작, 가격 인플레이션, 시장 교란은 여전히 ​​존재합니다.

호치민시에서 작년 말부터 올해 2분기까지 분양을 시작한 대부분의 프로젝트는 고급 및 럭셔리 아파트 부문에 집중되어 있었으며, 가격은 m²당 1억~1억 5천만 VND에 달했고, 중심가에서는 더 높았습니다.

호치민시 동부 투오이트레(Tuoi Tre)의 조사에 따르면, 투득시(Thu Duc City)의 신규 아파트 단지들이 m²당 1억 동(VND) 이상의 가격에 분양되고 있습니다. 안푸 교차로(투득) 인근 지역에는 m²당 1억 2천만 동에서 1억 5천만 동(VND)에 달하는 분양 단지들이 있습니다.

도시 남부의 빈찬구와 나베구에서는 m²당 6,400만~8,000만 VND의 가격으로 프로젝트가 고객에게 판매되고 있습니다.

1구에서만 아파트 건물 중 "쇼핑 카트"에 아파트를 담아 놓은 곳은 극소수에 불과하며, 매매 가격은 m²당 2억~3억 동이고, 어떤 곳은 m²당 4억~5억 동에 이릅니다.

1차 시장뿐만 아니라 기존 아파트 시장도 높은 가격을 유지하고 있습니다. 10년 가까이 운영된 프로젝트도 있지만, 아파트 매매가는 두 배로 뛰어 현재 아파트당 40억~50억 동에 거래되고 있습니다.

시장 조사 기관에 따르면 호치민시 교외 지역의 저렴한 아파트 가격은 m²당 4,500만 동에서 5,500만 동 사이로 변동하고 있습니다. 이 가격으로 50m² 아파트 가격은 약 22억 동입니다.

호치민시 Thu Duc City Vo Nguyen Giap 거리의 아파트 건물 - 사진: QUANG DINH

하노이 에서는 2024년 하반기부터 지금까지 주택 가격이 '어지러울 정도로' 상승했으며, 링로드 3번 외곽 지역에서도 m²당 5,000만 동 이하의 상업용 아파트는 거의 사라졌습니다.

남뚜리엠 지역의 부동산 거래소(투자자는 하노이의 흥옌 , 동안, 자람, 남뚜리엠 지역에 매물을 내놓을 예정)는 평일임에도 불구하고 중개인의 차량과 오토바이, 모델하우스를 보러 온 사람들로 북적였다.

남투리엠 지역의 조사에 따르면, 일부 상업용 아파트 프로젝트가 투자자를 대상으로 1억 2천만~1억 6천만 VND/m2의 가격대로 판매되고 있는 것으로 나타났습니다.

부동산 중개인 민 흐엉 씨는 남뚜리엠 지역에는 5천만 동/m² 미만의 아파트가 더 이상 없다고 말했습니다. 레꽝다오 거리 옆의 한 프로젝트도 부가가치세와 관리비를 제외하고 1억 2천만~1억 5천만 동/m²의 가격을 제시하고 있습니다.

전망이 좋은 아파트는 m²당 약 1억 5천만 동(VND)입니다. 약 100m² 크기의 3베드룸 아파트는 130억에서 150억 동(VND)입니다.

또한, 탄쑤언 지역(하노이)에서 사용 가능한 일부 아파트는 중개인을 통해 7,400만 VND/m2에 매물로 나와 있으며, 팜반동 거리(박투리엠)에 있는 상업용 아파트 단지의 아파트도 6,700만 VND/m2에 매물로 나와 있습니다.

지가가 저렴해지면 타운하우스나 아파트 등 저렴한 부동산이 많이 등장할 것입니다. 공급이 풍부하고 다양해지면 주택 유형 간 경쟁이 발생하여 아파트 가격이 하락하게 됩니다. 저렴한 주택 가격을 위해서는 특히 건축 허가, 적색등본 발급, 토지 분할 등 정책이 투명하고 명확해야 합니다.

Tran Khanh Quang (Viet An Hoa Company 이사)

절차적 병목 현상으로 주택 가격 상승

사이공 5 부동산 개발 주식회사의 부총괄 이사인 응우옌 황 민은 투오이 트레와의 인터뷰에서 호치민시와 같은 대도시의 주택 가격이 지나치게 높아지고 있다고 말했습니다. 그 이유 중 하나는 행정 절차의 혼잡 때문이라고 합니다.

2018년부터 개발 중이지만 절차적 단계에서 "멈춰" 있는 사업 프로젝트의 예를 들어보겠습니다. 이로 인해 예상 주택 가격이 원래 가격에 비해 최소 두 배 이상 상승하게 되었습니다.

민 씨는 이 회사가 8구에서 진행하는 프로젝트가 2020년 이전에 m²당 2,600만~2,800만 VND의 가격으로 시장에 처음 출시되었다고 밝혔습니다.

그러나 법적 문제로 인해 이 프로젝트는 지금까지 일시적으로 중단되었고, 이로 인해 기업은 510억 VND 이상의 추가 은행 이자를 부담하게 되었으며, 다른 많은 재정적 비용도 증가했습니다.

따라서 올해 프로젝트를 전개하여 분양을 개시하게 되면 사업측에서도 판매가격을 최소한 두 배로 재계산할 계획입니다. 금융비용 외에도 건설자재비, 공사비, 사업비 등 다른 비용도 늘어나기 때문입니다.

"절차가 복잡하지 않았다면 빨리 짓고, 빨리 팔고, 4~5년 안에 사람들이 정착했을 겁니다. 하지만 이 프로젝트는 개발 속도가 느리기 때문에 결국 판매 비용에 금융 비용이 추가될 것이고, 이는 주택 구매자들이 부담해야 할 것입니다. 결국 주택 가격은 사람들과 기업들이 원하는 만큼 저렴하지 않게 됩니다."라고 민 씨는 설명했습니다.

Trung Thuy Group의 부사장인 Duong Thanh Thuy 여사에 따르면, 아파트 프로젝트의 경우 토지 가격은 30%에 불과하고, 프로젝트가 3년 이내에 완료될 경우 금융 비용은 30%를 차지하며, 건설 비용은 과거에는 15%에 불과했지만 현재는 20~25%로 증가했습니다.

그녀에 따르면, 이는 "실질적" 비용이므로, 프로젝트가 법적 절차에 따라 지연되거나 4년 동안 연장되면 재정적 비용이 40% 이상 증가하여 재정적 비용도 "부풀어 오를" 것입니다.

많은 주택 프로젝트에서 그렇듯이 토지 비용이 높고 자금 조달 비용이 시간이 지남에 따라 증가한다면 저렴한 주택은 있을 수 없습니다.

같은 견해를 가진 비엣안호아(Viet An Hoa) 회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 이사는 부동산 가격이 적정 수준을 유지하는 가장 중요한 요인은 저렴한 토지 가격이라고 말했습니다. 건축 자재 비용은 전체 부동산 가격에 큰 영향을 미치지 않습니다.

호치민시 중심가에 위치한 50m² 아파트의 경우, 50억 VND의 자재비가 소요되며, 이는 매매가의 약 15~20%에 불과합니다.

호치민시 빈탄구에서 주택 건설 절차를 완료하는 사람들 - 사진: HUU HANH

처음 집을 사는 사람들을 위한 도움이 필요합니다

이러한 부족 현상을 극복하기 위해 기업과 전문가 모두 주택 공급을 빠르게 늘리는 솔루션이 필요하다고 믿고 있으며, 특히 저렴한 주택 부문에서 더욱 그렇습니다.

또한, 연령에 관계없이 신규 주택 소유자를 지원하는 정책이 있어야 하며, 가장 명확한 지원 형태는 이자율 정책입니다.

하노이와 호치민시 중심가의 토지 자금이 부족하다는 점을 근거로, 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 저렴한 주택을 개발하기 위해 두 도시 교외 지역의 토지 자금을 계획하고 확보해야 한다고 말했습니다.

가까운 미래에는 두 도시의 중심지로 연결되는 교통 인프라가 있는 토지를 우선적으로 선정하여 저렴한 주택을 건설해야 합니다.

나머지 지역에는 적절한 가격으로 상업용 주택을 건설할 수 있는 토지를 계획하는 것과 사람들이 살 수 있는 장소를 조성하기 위한 교통 인프라에 대한 투자를 동시에 진행해야 합니다.

또한 저렴한 주택을 개발하기 위해서는 정부가 하노이와 호치민시 인근 지방 주민을 위한 저렴한 주택 개발을 계획하기 위해 지방 정부와 협의해야 하는 구체적인 전략이 필요합니다.

응우옌 호앙 민 씨는 국가 기관이 법적 절차의 어려움을 신속히 제거하면 기업들이 곧 건설을 시작할 수 있고, 프로젝트의 재정적 비용과 주택 가격을 구성하는 비용이 줄어들 것이라고 말했습니다.

한편, 중투이그룹 부사장은 토지 비용과 재정 비용을 조정해야 하며, 국가가 현재 토지 비용을 최대 30%까지 조정해 20% 정도를 차지하도록 할 수 있다고 밝혔다.

특히, 절차를 가속화하고 프로젝트가 느린 구현 상태에 빠지는 것을 방지함으로써 비재정적 조치(본질적으로 재정적 해결책)를 촉진할 수 있습니다.

예를 들어, 3년 동안 재정적 비용을 30%로 제한하는 대신, 국가가 기업이 1년 만에 단계를 처리하도록 지원하면 재정적 비용도 10%로 낮아질 것입니다.

"위 두 가지를 실천할 수 있다면, 프로젝트 개발 비용의 급격한 감소가 주택 가격에 영향을 미칠 것이 분명합니다. 그렇게 되면 기업들은 적정 수준의 이윤만 유지할 수 있고, 남은 주택 가격은 하락하여 사람들의 주택 구매가 더 쉬워질 것입니다."라고 투이 씨는 덧붙였습니다.

기업의 재정적 비용을 줄이기 위해서는 행정 절차를 신속하게 해결해야 합니다. 사진: 응우옌흐우토 거리(호치민시 냐베) 부동산 단지 - 사진: 투 트룽

* 응우옌 꾸옥 히엡(베트남 건설 계약자 협회 회장):

구매자는 그가 받아 마땅한 것을 얻습니다.

부동산 시장은 "땅값이 집값을 따라가고, 집값이 땅값을 따라가는" 악순환의 고리를 형성하고 있으며, 결국 매수자들이 피해를 입습니다. 이러한 상황의 원인 중 하나는 땅값을 상승시키는 변동성 때문입니다. 땅값이 세계 최고가로 치솟을 위험이 높습니다.

같은 프로젝트에서 이전과 다음 토지 할당 결정 사이에 불과 몇 달의 차이가 있으면 가격이 20%까지 상승할 수 있는데, 이는 불합리한 일이며 결국 주택 매매 가격도 상승하게 됩니다.

따라서 당국이 토지가격에 조화로운 방식으로 개입하여 관리하고 통제해야 할 때입니다.

또한, 토지 가치 평가와 같은 긴 행정 절차로 인해 기업은 대출 이자나 최대 수백억, 심지어 수천억 VND에 달하는 추가 토지 비용 등 추가적인 재정적 비용을 부담하게 됩니다. 이러한 비용은 모두 매매가에 추가됩니다.

주택 가격을 통제하기 위해서는 토지 가격에 대한 국가 관리 메커니즘을 조속히 구축하고, 현재의 가격 변동 상황을 피하며, 행정 절차를 신속하게 해결하여 기업의 재정 비용을 절감해야 합니다.

* 응웬 꾸옥 훙 박사(베트남 은행 협회 부회장 겸 사무총장):

우대대출 패키지는 적절한 대상에게 지급되어야 합니다.

청년층을 대상으로 저렴한 주택 대출을 제공하기 위해 안정적인 이자율을 적용한 중기 대출 패키지를 추가하는 것은 올바른 정책입니다.

하지만 이 대출 패키지가 실제로 효과적이려면 현재 주택 구매자가 거주 목적으로 구매하는지, 아니면 투자 및 투기 목적으로 구매하는지 검토할 필요가 있습니다.

현재 거래의 대부분은 투자자 간 매매로 이루어집니다. 이러한 상황을 제대로 관리하지 않으면, 실제 주택 구매가 필요한 사람들에게 대출이 제대로 이루어지지 않을 것입니다.

또한, 대출 패키지의 수혜자, 자금 조달 기준 및 기준을 명확하게 정의해야 합니다. 이상적으로는 이 대출 패키지는 생애 첫 주택 구매자에게만 제공되어야 합니다.

m2당 3,500만~4,000만 VND 가격대의 상업용 주택이 적합합니다.

베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 저렴한 상업용 주택은 중·저소득층이 구매할 수 있는 주택 유형입니다. 따라서 저렴한 상업용 주택의 가격은 m²당 3,500만 동에서 4,000만 동 사이가 될 것입니다.

건설부의 추산에 따르면 현재 고층 아파트 1m² 건축 단위 가격은 약 2000만 VND/m²로, 매매가 3500만~4000만 VND에 투자자들은 수익을 냈다.

현재 아파트 가격 구조에서 토지 비용은 하노이 중심가 외 지역의 아파트 매매 가격 구조에서 일반적으로 20~25%를 차지합니다. 중심가 프로젝트의 경우 토지 비용이 가격 구조의 50%까지 증가할 수 있습니다.

하노이 부동산 시장 - 사진: NAM TRAN

더 이상 집을 살 기회가 없을까봐 걱정

정착의 꿈은 수백만 명의 사람들에게 점점 더 멀어지고 있으며, 특히 하노이와 호치민시와 같은 대도시의 젊은이와 중산층에게는 더욱 그렇습니다.

이미 높았던 주택 가격은 계속해서 급등하는 반면, 근로자들의 소득은 정체되어 많은 사무직 근로자와 공무원들의 주택 소유 계획이 무너지고 있습니다.

"저는 구치소에서 사법 공무원으로 일하고 있고, 아내는 공증인입니다. 돈을 좀 모았지만, 요즘 집값이 너무 높아서 아내와 저는 집을 살 기회가 없습니다. 번 돈을 투자했고, 현재 가족은 여전히 ​​집을 빌려 살고 있습니다."라고 탄호아 출신의 호앙 반 민(40세) 씨는 말했습니다.

응우옌 투 짱(34세, 푸토 출신) 씨는 10년 넘게 저축해서 돈이 좀 생겼지만, 조사해보니 30제곱미터 정도의 아파트를 살 만큼은 안 된다고 말했다.

"저는 미혼이고 아파트를 사고 싶은데, 가격을 보니 괜찮은 집은 20억 동(약 20억 원) 정도 합니다. 도심에 있는 30m² 아파트가 월세가 800만 동(약 80억 원) 정도라 임대를 해야 했습니다."라고 Trang 씨는 말했습니다.

베트남 부동산 협회의 한 전문가에 따르면, 부동산 시장은 저렴한 아파트가 부족하기 때문에 투자자들은 시장에 있는 상품에 대해 높은 가격을 제시하고 있습니다.

최근 주택 구매자의 대부분은 주택을 구매하고 가격이 오를 때까지 기다려 수익을 내는 투자자이기 때문에, 시장에 나와 있는 주택 가격은 실제 가격이 아닙니다.

부동산 가격구조 상승 원인으로는 토지가격, 건축자재가격, 대출이자 등이 꼽힌다 - 사진: TU TRUNG

절차를 줄이고 주택 투자 비용을 절감하세요

부동산 시장이 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 발전하도록 촉진하기 위한 정부 상임위원회의 결론에 따르면 중요한 해결책 중 하나는 분권화를 강화하고 권한 위임을 확대하며 행정 절차를 최소화하는 것입니다.

정부 상무위원회는 토지 가격, 건축 자재 가격, 대출 금리 등 부동산 가격 구조의 상승 원인을 검토하고 명확히 해달라는 요청과 함께, 각 부처, 지자체, 지방자치단체에 불필요하고 중복되는 행정절차를 최소화하는 데 주력하고, 복잡한 서류 작업과 서류 요건을 즉시 폐지해 줄 것을 요청했습니다.

처리 시간을 최소 30%, 행정 준수 비용을 30% 절감해야 합니다. 여기에는 투자 승인, 프로젝트 평가, 설계, 특히 건설 인허가 절차, 인수 작업 검사, 사전 검사 축소 및 사후 검사 강화를 위한 연구가 포함됩니다.

또한, 해결책은 공급을 늘리고, 가격을 낮추고, 다양한 부동산 부문을 개발하여 특히 저소득층과 중산층의 실제 주택 수요를 충족하는 것입니다.

특히 정부는 청년과 실질적인 주택난을 겪고 있는 계층을 지원하기 위한 정책의 연구와 개발을 요구하고, 주택 접근성을 확대하며 헌법이 규정한 주택에 대한 권리를 실현하는 데 기여해야 합니다.

국가은행은 120조 VND 규모의 우대 신용대출 프로그램에 은행들이 참여하도록 지도하고 촉구하는 데 주력해야 합니다. 이와 함께 각 부처는 전자 플랫폼을 통해 "국가가 관리하는 부동산 및 토지이용권 거래센터" 모델을 연구하고 제안해야 합니다.

이는 주식 거래와 유사하게 거래, 공증, 세무, 등록 등 모든 단계를 통합하는 시스템이 될 것입니다. 이 모델은 정보 투명성을 보장하고, 가격 인플레이션, 세금 손실, 시장 사기를 방지할 것입니다.

BAO NGOC - NGOC 히엔 - 꽝 더

출처: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm