주택 가격 '병목 현상' 해소: 사회주택 개발은 전략적 우선순위가 되어야 합니다.

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이러한 상황에 직면하여, 최근 중앙운영위원회 주택 정책 및 부동산 시장 회의에서 팜 민 찐 총리는 업계 전체를 "통합"하는 질문을 제기했습니다. "아파트 가격이 왜 높고, 또 여전히 높은 수준을 유지하는지에 대한 질문에 답해야 합니다." 이 질문은 시장의 합리성에 대한 우려를 반영할 뿐만 아니라, 특히 아파트 가격을 대규모로 낮추는 데 핵심적인 역할을 하는 사회주택 부문을 중심으로 주택 개발 정책, 메커니즘, 그리고 사고방식을 시급히 조정해야 할 필요성을 보여줍니다.

* 실제 수요 - 불균형 공급

부이 득 훙 전 건설부 재정기획국장은 현재 시장 상황을 분석해 보면 수급 갈등이 핵심 원인 중 하나라고 지적했습니다. 상업용 주택 부문, 특히 중상급 주택 부문은 공급이 풍부한 반면, 사회주택은 심각하게 부족합니다. 아파트 가격 상승에는 여러 가지 이유가 있지만, 오랫동안 지속되어 온 근본 원인은 구매자를 위한 저렴한 사회주택 부문의 공급 부족입니다.

팜 민 찐 총리는 부동산 시장이 불균형적으로 발전하고 있으며, 대부분의 공급이 고급 주택에 집중되어 사회의 실질적인 수요와는 동떨어져 있다고 지적했습니다. 주택 가격은 지나치게 높게 책정되어 있으며, 특히 하노이 와 호치민시라는 두 대도시에서 급등하는 경우도 있습니다. 총리는 "많은 사람들이 집이 필요하지만 가격이 너무 높아서 살 수 없습니다. 평방미터당 7천만 동에서 1억 동이 넘는 집을 누가 살 수 있겠습니까?"라고 강조했습니다.

건설부 보고서에 따르면 하노이와 호찌민시의 아파트 가격은 현재 평균 7천만~8천만 동/m² 수준으로 유지되고 있으며, 이는 연초 대비 약 5.6% 상승한 수치입니다. 한편, 많은 사회주택 사업이 예정대로 진행되지 않아 2030년까지 사회주택 100만 호 건설 계획의 약 59.6%에 그쳤습니다. 이 부문 개발을 지원하기 위한 145조 동 규모의 신용 패키지는 시행 2년 만에 4조 동 이상을 집행하는 데 그쳤습니다.

전문가의 관점에서 부이 득 훙 박사는 아파트 가격 하락이 어려운 주요 이유 중 하나는 기업들이 투자자본을 확보하는 데 어려움을 겪고 있기 때문이라고 말했습니다. 통화 정책은 부동산 개발업체들이 은행 대출을 받을 수 있는 유리한 여건을 조성하지 못했고, 회사채나 주식 시장과 같은 장기 자금 조달 경로도 아직 개발되지 않았습니다.

은행의 단기 신용자본이 큰 비중을 차지하는 상황에서, 유동성 위험 증가로 인해 은행은 대출에 신중한 태도를 취하게 됩니다. 이로 인해 기업들은 신규 사업 추진이나 지연을 할 수 없게 되고, 이는 실제 공급 부족과 가격 상승으로 이어집니다.

동시에, 법 체계는 여러 차례의 조정에도 불구하고 여전히 중복되는 부분이 많고 명확하지 않아 시행 과정에 어려움을 겪고 있습니다. 긴 행정 절차, 기능 기관과 지자체 간의 동기화 부족, 그리고 지역 단위의 관리 역량 부족은 건설 투자 및 주택 시장 진입 과정을 지연시키고 있습니다.

법적 및 자본적 요인 외에도 아파트 프로젝트의 투입 비용이 증가하고 있습니다. 토지 가격, 부지 정리 비용, 토지 사용료, 세금, 수수료, 건축 자재 가격 등이 모두 상승하는 반면, 엄격한 관리 체계는 마련되지 않았습니다. 이러한 비용은 결국 매매가에 포함되어 구매자에게 부담을 전가한다고 헝 씨는 분석했습니다.

실제로 많은 기업들은 현행 토지가격표와 토지이용료 산정 방식이 사업 개발 비용에 큰 부담을 주고 있다고 지적합니다. 또한, 지자체별 토지평가 및 토지이용료 징수 방식이 일치하지 않아 투명성 부족과 투자 비용 증가로 이어지고 있습니다.

* 시장 재구조화

이러한 상황에 직면하여, 베트남 부동산협회 집행위원이자 G6 그룹 회장인 응우옌 안 꾸에(Nguyen Anh Que) 씨는 2025년부터 2027년까지 아파트 가격을 안정시키기 위한 구체적이고 실현 가능한 일련의 권고안을 제시했습니다. 첫째, 더욱 합리적인 방향으로 새로운 토지 가격표를 조속히 완성하고 발표하는 동시에 법적 절차를 철저히 폐지하여 기업들이 사업을 더욱 원활하게 추진할 수 있는 여건을 조성해야 합니다.

동시에, 개인이 경매하는 토지에 대해서는 2년 이내 양도를 제한하고, 높은 보증금을 요구하고, 재정 능력을 증명하고, 동시에 경매 낙찰 후 7일 이내에 대금을 지불하도록 강제하는 메커니즘을 명확히 규정하여 가격 상승을 기다리는 토지의 투기와 축적을 근절해야 한다고 퀘 씨는 제안했습니다.

동시에 아파트 프로젝트의 주요 판매 이익을 50%를 넘지 않도록 관리해야 합니다. 퀘 씨에 따르면 현재 많은 프로젝트가 실제 원가보다 2~3배 높은 이익률을 기록하고 있어 판매 가격이 실제 원가의 두 배 이상으로 치솟고 있습니다. 예를 들어, 2022년 하노이 고급 아파트 프로젝트의 건설 비용은 m²당 4천만 동(VND)이고 건설 비용은 m²당 약 2천5백만 동(VND)이었지만, 2025년에는 m²당 가격이 9천만 동(VND)으로 상승하는 반면 건설 비용은 m²당 약 3천5백만 동(VND)으로 증가할 것으로 예상됩니다.

특히 대도시와 그 주변 지역의 사회주택을 강력히 개발하고, 동시적 계획과 양호한 인프라를 갖추어 실제 시장 수요에 적합한 공급원을 창출하는 것이 필요합니다.

같은 견해를 가진 부이 득 훙 박사는 주택 투자의 인식을 바꾸고, 매매 위주에서 임대 주택과 할부 구매 중심으로 투자를 확대해야 한다고 강조했습니다. 이는 사회주택 정책 시행에 있어 획기적인 진전으로 여겨져야 합니다.

이는 주택 문제를 해결할 뿐만 아니라 사회 노동을 규제하는 해결책이기도 합니다. 근로자들은 자신의 소득에 적합한 거주지가 있다면 어떤 직장이든 갈 수 있습니다. 특히 조직 개편, 이원 지방 정부 시행, 도(省) 통합, 군(區) 폐지, 코뮌 통합 시 더욱 그렇습니다.

2013년 헌법, 당 결의, 그리고 2021-2030 사회경제 발전 전략의 이념은 "국가, 지역 사회, 그리고 국민은 주택 개발을 관리할 책임이 있다"고 명시하고 있습니다. 특히 국가는 사회주택 개발에 있어 주도적인 역할을 해야 합니다. 따라서 사회주택 건설 및 사업에 공공 서비스 활동을 하는 기업 모델을 재검토할 필요가 있습니다. - 부이 훙 박사는 "제안"했습니다.

시장과 관련하여, 비엣안호아 부동산 회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 대표는 현재 시장에는 매물이 부족한 것이 아니라 적합한 매물이 부족하다고 말했습니다. 현재 주택 구매자 대부분은 거주 목적이 아니라 투자나 투기 목적으로 수익을 기대하고 있습니다. 반면, 실질적인 수요가 있는 사람들은 높은 가격 때문에 이러한 매물을 접하기 어렵습니다.

현행 토지 관리 및 도시 개발 정책 중 일부는 시장 통제를 목표로 하고 있지만, 의도치 않게 공급을 저해하고 있습니다. 예를 들어, 토지 분할 및 매각 규제 강화나 "자율 협상 보상" 제도는 소규모 사업 시행을 사실상 불가능하게 만들어 시장의 유연성과 분산성을 크게 저해하고 있습니다.

따라서 광 씨에 따르면 아파트 가격을 낮추기 위해서는 자본 및 행정 절차에 대한 해결책뿐만 아니라 계획, 토지, 재정 관리 및 지속 가능한 주택 개발 방향에 대한 심층적인 개혁이 필요합니다.

팜 민 찐 총리는 사회경제 개발 정책에서 사회주택의 전략적 역할을 거듭 강조해 왔으며, 사회보장뿐만 아니라 거시경제 안정에도 기여하고 있다고 말했습니다.

따라서 사회주택은 시장의 지렛대로 인식됩니다. 아파트 가격을 낮추기 위해서는 자본, 토지, 세금, 그리고 계획에 대한 구체적인 메커니즘을 통해 사회주택 개발을 국가적 투자 우선순위로 고려해야 합니다. 동시에, 구체적이고 실현 가능한 인센티브 정책을 통해 민간기업의 적극적인 참여를 유도해야 합니다.

전문가들은 아파트 가격 인하 문제는 몇 가지 단일 또는 단기적인 조치만으로는 해결될 수 없다는 데 대체로 동의합니다. 이는 도시 계획, 법률, 금융, 세무, 주택 개발 사고, 거시경제 경영 전략 등 여러 분야와 관련된 문제입니다.

특히 부처, 지자체, 지역 사회, 그리고 기업 간의 긴밀한 협력이 필요합니다. 더 중요한 것은 주택 개발에 대한 인식을 단순한 투자 수단이 아닌 국민을 위한 서비스로 전환해야 한다는 것입니다. 부동산 시장이 적절한 상품과 합리적이고 투명한 가격을 통해 본래의 가치를 되찾게 되면, 사람들은 주택에 대한 접근성을 높이고, 안정적이고 건전하며 지속 가능한 시장 환경을 통해 경제에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

출처: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm