위성파와 부동산 시장 개발 기회

이러한 맥락에서 위성 부동산 시장은 큰 기회로 거론되고 있습니다. 베트남 부동산협회(VNREA)가 라오동 신문, 부동산 리뷰 커뮤니티와 공동으로 9월 18일 오후 호치민시에서 주최한 "위성 웨이브(Satellite Wave)"라는 주제의 2025 주택 부동산 포럼에서는 향후 시대에 적합한 개발 모델을 구축하기 위한 몇 가지 핵심 쟁점들이 논의되었습니다.

긍정적인 변화

정책적 관점에서 베트남 부동산협회 회장이자 총리 개혁 자문위원회 위원, 그리고 하노이 인민위원회 전 부위원장을 역임한 응우옌 반 코이 박사는 최근 부동산 시장이 세 가지 원동력, 즉 통화(신용)를 통한 금리 동결, 고속도로, 지하철, 공항 건설을 통한 공공 투자 확대, 교외 지역 인프라 확충, 새롭고 투명한 법적 체계의 결합으로 큰 기회를 열었다고 말했습니다. 그에 따르면, 금리 인하는 주택의 실제 구매력을 직접적으로 증가시키고, 대규모 인프라 프로젝트는 주변 지역으로의 자연스러운 "중력"을 형성하며, 개정 및 보완된 법률은 기업의 법적 위험을 줄이고 공급 배치를 가속화하는 데 도움이 됩니다.

부동산 공급 또한 긍정적인 흐름을 보였습니다. 건설 부 주택 및 부동산 시장 관리국 부국장인 브엉 주이 융은 연초 이후 공급량이 풍부해 같은 기간 대비 120%에 달한다고 밝혔습니다. 저소득층과 도시 지역 사회 주택을 위한 부문을 포함하여 상품 구성이 더욱 다양해졌습니다.

가격에 대해 둥 씨는 가격 수준이 여전히 높지만 "전체 시장은 전반적으로 비교적 안정적이며, 과열 현상은 없다"고 인정했습니다. 구매 가능성에 대해서는 월 평균 소득으로 기기를 비교하기보다는 누적 소득과 가계 지출 구조의 관점에서 살펴볼 필요가 있다고 그는 강조했습니다.

"요즘 구매자는 단순히 집을 소유하는 것뿐만 아니라 질 높은 삶까지 누리고 있습니다."라고 둥 씨는 말했습니다. 그는 오늘날 도시 지역의 생활 수준은 20년 전과 크게 달라서, 편의시설, 서비스, 운영 등 여러 요소가 가격에 반영된다고 강조했습니다.

DKRA 그룹 부총괄 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 2025년 1~8개월 동안 호찌민시와 인근 지역이 긍정적인 회복세를 보였다고 밝혔습니다. 아파트 공급은 28,114세대로 같은 기간 대비 58% 증가했으며, 흡수율은 20,000세대 이상으로 2024년 대비 3.1배 증가했습니다.

타운하우스 및 빌라 부문은 10,133개 상품을 공급하여 71% 증가했으며, 소비량은 4,817개로 같은 기간 대비 4배 증가했습니다. 토지는 7,167개 상품을 공급하여 3% 증가에 그쳤지만, 흡수량은 1,130개로 2.2배 증가했습니다. 특히 투자 수요는 여전히 주택 수요보다 높습니다. 부동산 구매에 관심 있는 연령대는 주로 35~44세(36%)인 반면, 주택 구매자는 25~34세(40%)가 주로 차지했습니다.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — 2025 주택부동산포럼에는 많은 투자자와 전문가들이 참석했습니다. 사진: HOANG TRIEU

여러 기준을 충족해야 합니다

포럼에서는 "위성파"가 장기적인 추진력이 되기 위해서는 계획에서 필요한 조건을 제시해야 한다는 의견이 나왔습니다.

도시 계획 전문가인 응오 비엣 남 손 박사는 가까운 미래에 호찌민시가 "거의 초도시적 소구역"이 되어 위성 지역의 산업과 서비스를 연결하고 촉진하는 핵심 역할을 할 것이라고 믿습니다. 그는 기업들이 공공 서비스에 대해 많이 이야기하지만, "사람들에게 삶을 판매하는 것이 매력적입니다."라고 말합니다. 사람들이 살기를 원하는 위성 도시는 학교, 일자리, 그리고 공공 의료 서비스가 제공되어야 안정적인 일자리와 충분한 소득을 확보할 수 있습니다. "부모들은 도시 지역으로 이사하여 주택을 사거나 임대할 수 있으며, 둘 다 여전히 좋은 선택입니다."

손 씨는 이전에 체계적으로 계획되었던 남사이공 지역의 사례를 언급했습니다. 남사이공 지역은 부동산 매각보다 사회 기반 시설을 우선시하고, 지속 가능한 가치 증대를 위해 지속적으로 세부 계획을 실행해 왔습니다. 그에 따르면, 도시 개발 시 유의해야 할 세 가지 약점은 메커니즘(합법성), 주변 환경(잘 계획된 지역에서도 홍수 발생 가능성 등), 그리고 주변 지역이 지저분할 경우 정체성(공간 관리) 문제로, 이는 전반적인 질을 저하시킬 수 있습니다.

세빌스 베트남 주거 판매 부서의 응우옌 칸 주이(Nguyen Khanh Duy) 이사는 시장 관점에서 "유령 도시"를 피하기 위한 실질적인 기준을 제시했습니다. 구체적으로, 성공적인 위성 도시는 최소 거주자 수를 확보하고, 도심에서 반경 30~40km 이내에 위치하며, 대중교통으로 최대 40~45분 소요되고, 녹지 공간이 확보되어 있으며, 인구 밀도가 적당하여 사람들이 멀리까지 거주할 의향이 있어야 합니다. 또한, 분양가는 적절하고 저렴하며, 도심 지역보다 40~50% 저렴해야 합니다. 이러한 기준은 지역 간 인프라 연결성, 현장 서비스 품질, 그리고 투자자의 가격 책정 전략과 직결됩니다.

정책 측면에서 Vuong Duy Dung 씨는 앞으로 국가의 방향은 법을 계속 개정하여 투자, 토지, 계획 및 건설에 대한 절차를 제거하여 기업이 비용을 절감하고, 특히 저소득층에 적합한 제품군에서 시장 공급을 늘릴 수 있는 환경을 조성하는 것이라고 강조했습니다.

그에 따르면, 질과 양을 동시에 개선하면 실제 구매자의 선택 폭을 넓히고, 지역적 부족으로 인한 가격 상승을 제한하는 동시에 위성 도시를 위한 안정적인 운영 플랫폼을 만드는 데 도움이 될 것입니다.

응우옌 반 코이 박사는 장기적인 비전을 제시하며 2025년부터 2030년까지 "위성 전파"가 불가피한 추세라고 강조했습니다. 투명한 정책, 동시적 계획, 그리고 실질 수요 주택을 장려하는 메커니즘을 포함한 올바른 방향을 따르면 부동산은 주거 목적뿐만 아니라 지속 가능한 경제 발전의 기반이 될 것입니다.

"실제로 낮은 금리, 가속화된 공공 투자, 그리고 개선된 법적 체계가 결합되어 유리한 "외생적 조건"을 조성하고 있습니다. 기회를 가치로 전환하기 위해 위성 도시는 지역 일자리, 양질의 공공 서비스, 투명한 거버넌스, 그리고 대다수 국민이 감당할 수 있는 가격 등 "내생적 조건"을 온전히 수용해야 합니다."라고 전문가는 강조했습니다.

저널리스트, 박사 TO DINH TUAN - Nguoi Lao Dong 신문 편집장:

부동산 시장과 함께

포럼의 주제인 "위성 파동"은 시사적이고 시사적입니다. "위성 도시"라는 개념은 도심 지역의 부담을 줄이고, 생활 공간을 확장하며, 더 많은 사람들에게 주거 기회를 제공할 것으로 기대되었습니다.

최근 몇 년 동안 호찌민시, 하노이를 비롯한 여러 대도시를 중심으로 위성 도시 개발 사업이 붐을 이루었습니다. 하지만 그 효과는 기대만큼 크지 않았습니다. 위성 도시 개발 사업은 실질적인 주택 수요와 연계될 때, 즉 사람들이 단순한 투기 상품이 아닌 진정한 거주지를 찾을 때 비로소 진정한 물결을 일으킬 수 있습니다. 이러한 과정에서 언론의 역할은 매우 중요합니다.

라오동신문은 부동산 시장을 핵심 콘텐츠 분야 중 하나로 삼아 수년간 꾸준히 시장과 함께해 왔습니다. 라오동신문은 매년 50회 이상의 행사, 세미나, 워크숍, 토크쇼 등을 개최하며, 부동산 시장 관련 다양한 프로그램을 통해 전문가, 기업, 그리고 경영자들이 함께 토론하고 정보를 공유하며 해결책을 모색할 수 있도록 지원합니다. 이를 통해 건전하고 투명한 부동산 시장을 조성하고 국가 경제 발전에 크게 기여하고자 합니다.

Can Van Luc 박사 - BIDV 수석 경제학자, 총리 정책 자문 위원회 위원:

부동산 가격을 적정 수준으로 낮추세요

현재 많은 부동산 회사들이 같은 지역에 여러 프로젝트를 동시에 진행하는 경향이 있어 자본, 현금 흐름에 대한 압박과 재무적 위험 증가로 이어지고 있습니다. 장기적인 부정적인 결과를 피하기 위해서는 이러한 점을 미리 경고해야 합니다.

통계에 따르면 베트남 공무원이 아파트를 구매하는 데 거의 26년의 노동력이 필요합니다. 이는 부동산 가격이 소득보다 훨씬 빠르게 상승하여 세계 평균과 큰 격차를 보이는 상황을 여실히 보여줍니다. 따라서 가격 통제, 부동산 가격 적정 수준 유지, 그리고 국민의 실질적인 수요 충족을 위한 자본 재원 및 상품 다각화가 시급합니다.

안정적인 발전을 위해 기업은 디지털 전환과 친환경 전환을 적극적으로 추진하고, 부동산 데이터베이스 구축에 참여하여 투명성을 높여야 합니다. 국가 차원에서는 가격 수준을 안정시키고 점진적으로 낮추고, 자본원을 다각화하고, 부동산 금융을 발전시키고, 채권 시장을 회복하고, 국민주택기금을 설립하고, 무현금 결제를 촉진하고, 합리적인 세제 로드맵을 마련하기 위한 실현 가능한 해결책이 필요합니다. 이러한 방안들이 잘 실행된다면, 현재의 기회는 과제보다 훨씬 크며, 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 위한 토대를 마련할 것입니다.

과학 및 건축학 박사인 응오 비엣 남 손(Ngo Viet Nam Son)에 따르면, 대중교통(TOD)과 관련된 도시 개발의 가장 큰 병목은 계획 및 부지 정리를 위한 법적 체계입니다. 명확하고 투명한 보상 체계가 없다면 프로젝트는 쉽게 정체될 수 있습니다.

국제적인 경험에 따르면 이 문제를 해결하기 위해서는 "이중 가격" 메커니즘을 적용해야 합니다. 따라서 기반 시설이 갖춰졌을 때 토지 가격에 따라 조기에 보상함으로써, 사람들은 토지를 쉽게 양도할 수 있고, 국가는 기반 시설이 가동된 후 그 부가가치를 누릴 수 있습니다.

출처: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm