토지가격 폭등에 따른 토지법 개정

그 체념의 한숨은 안정적인 직업과 평균적인 소득을 가지고 있지만 여전히 수도에서 정착할 곳을 꿈꾸지 못하는 젊은 기자에게서 나왔습니다.

이러한 집착은 하노이 나 호치민시와 같은 대도시에 사는 수백만 명의 젊은이들에게 흔한 현실이 되고 있습니다. 이곳의 평균 아파트 가격은 상상할 수 없을 정도로 치솟았습니다.

건설부 에 따르면 2024년 한 해에만 하노이의 아파트 가격이 전년 대비 40~50% 상승했으며, 많은 개발 사업의 가격 상승폭이 더욱 커졌습니다. 호찌민시의 아파트 가격은 평균 20~30% 상승하며 숨쉬기조차 쉽지 않습니다.

불과 반년 후인 지금, 10년 전에 지어진 작은 아파트의 가격도 m²당 7천만~8천만 동으로 치솟았습니다. 고급 아파트는 최대 1억 5천만 동까지 치솟고, 어떤 곳은 m²당 2억 동이 넘는 곳도 있습니다.

그 가격은 젊은이들에게 너무 비싼 것일 뿐만 아니라, 중산층조차도 감당하기 어려운 수준입니다.

'시장 지가'라는 개념을 명확히 하고 '투기적 가격'이나 '거품 가격'과 구분할 필요가 있다. 사진: 황하

한 경제학자 에 따르면, 이런 상황으로 인해 주택을 구매하는 데 필요한 누적 기간이 최대 60년까지 늘어났습니다. 이는 IMF가 부동산 거품의 징후로 간주하는 30년 기준의 두 배에 달하는 수치입니다.

다시 말해, 현재 평균 소득으로는 베트남 사람은 집을 소유하지 못한 채 평생 일해야 하며, 생활비, 자녀 양육비 등 인생의 다른 재정적 충격은 말할 것도 없습니다.

7월 초, 천연자원환경부는 2024년 토지법에 따라 많은 지방자치단체에서 새로운 토지 가격표를 발행함에 따라 앞으로 토지 가격이 "큰 변동"을 보일 것이라고 경고했습니다.

토지 가격 폭등은 어디에서 계속될까?

부동산 가격이 왜 이렇게 급등하는 걸까?

2024년 토지법은 지역 토지 가격표를 "시장 가격에 근접"하도록 규정합니다. 시장 가치를 정직하게 반영할 것으로 기대되는 새로운 도구인 토지 가격표는 안타깝게도 투기와 조작된 경매로 인한 토지 과열 현상을 합법화합니다.

왜?

시장 가격에 근접한 가격은 얼마일까요? 오늘날 소위 "시장 가격"은 종종 가상 거래, 단기 투기 열풍, 비정상적으로 높은 경매 가격, 그리고 부풀려진 개별 필지 가격 등을 바탕으로 형성되어 지역 전체에 부과되는 기준으로 사용됩니다.

또한, 급등한 토지 가격표로 인해 관련 세금, 수수료, 그리고 부과금 모두 인상되었습니다. 토지 용도 변경을 신청하는 기업, 토지 분할 또는 합병을 신청하는 사람, 심지어 주택 건설을 신청하는 사람까지 모두 토지 비용에 대해 세금이 부과됩니다.

막대한 재정적 차이를 감당할 수 없어 자신의 토지의 용도를 변경하는 것이 불가능한 경우가 많습니다.

모두가 땅값의 악순환에 갇혔습니다. 사람들은 집을 살 수 없고, 기업들은 더 이상 투자할 의욕을 느끼지 못합니다. 결과적으로 경제는 소비와 생산 모두에서 막대한 에너지원을 잃게 됩니다.

지나치게 높은 토지 가격으로 인해 개발 인센티브가 사라지고 개발 자원이 부족해졌습니다.

7월 10일 오전, 제18호 결의안 시행 3년과 2024년 토지법 시행 1년을 검토하는 회의에서 팜민친 총리는 중요한 병목 현상을 지적했다. 토지 회수, 할당 및 임대 절차가 여전히 느리고, 토지 평가가 투명하지 않으며, 경매를 이용해 가격을 조작하고, 토지 금융 정책이 완전히 제도화되지 않았다는 것이다.

특히 총리에 따르면, 전체 국민의 토지 소유에 대한 대표로서의 국가 역할이 명확하게 확립되지 않아 "권력을 쥐고 있는 자가 토지를 쥐고 있다", "가격을 정하는 자가 전체 시장을 결정한다"는 상황이 발생하고 있습니다.

이번 회의에서 대의원들은 토지 공유 제도에 대한 인식이 "아직 제한적"이라는 점을 솔직하게 인정했습니다.

사실, 토지에 대한 전 국민적 소유권은 그 내용이 명확하게 규명되지 않았습니다. 국가가 대리 소유자이지만, 실제로는 소수의 기관, 심지어 공무원 집단만이 계획, 토지 배분, 용도 변경, 가치 평가 등 토지와 관련된 모든 문제를 직접 결정할 권한을 가지고 있습니다. 이러한 권한이 엄격하게 통제되지 않을 경우, 토지는 지역 이익을 위한 도구로 전락하기 쉽습니다.

토지 가격 차별 또한 심각한 불의입니다. 외국인 투자자나 '특혜' 기업은 충분한 인센티브를 받더라도 낮은 가격에 토지를 할당받을 수 있습니다. 반면 대부분의 국내 민간 기업은 터무니없이 비싼 가격에 토지를 매입해야 하며, 온갖 '시장 가격'에 따른 비용을 부담해야 합니다. 이는 기업 환경을 왜곡하고, 특수 자원인 토지의 비효율적인 사용을 초래하며 심각한 낭비를 초래합니다.

토지법을 개정할 때는 어떻게 해야 하나요?

첫째, "시장 지가"의 개념을 명확히 하고 "투기적 가격"이나 "거품 가격"과 구분해야 합니다. 지가표는 부정 경매나 조작된 거래에서 추출할 수 없으며, 실제 거래 데이터, 장기 평균을 기반으로 하고 독립적으로 모니터링되어야 합니다.

둘째, 국민의 토지 소유권을 대표하는 국가의 역할이 구체적으로 제도화되어야 합니다. 국가는 단순히 "가격 결정자"가 아니라 "공정성의 수호자"이기도 합니다. 토지 배분 및 가격 정책은 공개적이고 투명해야 하며, 명확한 사회적 감시 메커니즘을 갖추어야 합니다.

셋째, 토지 재정 정책을 대대적으로 개혁해야 합니다. 높은 토지 가격은 예산 수입 증대의 도구로 이용될 수 없습니다. 국가가 토지 자원을 확보하려면 공정성과 효율성의 원칙에 따라 토지 가치 평가, 토지 이용세, 투자 인센티브 제도를 전면적으로 개혁해야 합니다.

넷째, 토지이용계획은 장기적인 비전을 바탕으로 사회경제 발전 전략과 긴밀히 연계된 2단계 정부 모델에 따라 수립되어야 합니다. 토지 데이터베이스를 구축하고 상호 연결하여 모니터링 및 올바른 의사결정을 위한 기반을 마련해야 합니다.

마지막으로 가장 중요한 것은 토지를 본래의 자리로 돌려주는 것입니다. 토지는 특별한 자원이며, 투기적 시장 가치 평가의 대상이 아니며, 요구와 제공에 따른 왜곡의 대상이 아닙니다.

최근 열린 제12차 중앙회의(제13대 임기)에서는 토지법 개정의 목표가 "국가, 국민, 기업 간의 투명성, 공정성, 효율성, 그리고 이해관계의 조화"를 보장하는 것이라고 명시했습니다. 이는 단순한 정책 방향성을 넘어, 정착의 꿈을 잃고 탄식하는 수백만 명의 사람들에게 정의를 약속하는 것이기도 합니다.

신속하고 단호한 조치가 없다면 주택 소유의 꿈은 온 세대의 사치로 남을 것이고, 베트남 기업은 생산과 사업을 위한 토지에 접근하는 것조차 불가능해질 것입니다.

이는 부동산 시장뿐만 아니라 불공정하고 비시장적인 자원 배분 시스템 전체와 관련된 문제입니다. 개정 토지법은 이러한 요건을 충족해야 합니다.

Vietnamnet.vn

출처: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html