부동산 시장이 얼어붙었는데, 부동산 중개업체들은 어떻게 사업을 하고 있을까?

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2023년 2분기 부동산 시장은 개선의 기미를 보이지 않았습니다. 전체 시장 거래 건수가 저조했고, 신규 부동산 상품 출시도 거의 없었습니다.

부동산 중개업의 2023년 2분기와 2023년 상반기 사업 실적을 살펴보면 이러한 유형의 사업이 얼마나 어려운 상황인지 여실히 드러납니다.

충격적인 매출 감소, 심각한 적자 이익

2023년 2분기 재무 보고서에 따르면, 단코이 그룹 주식회사(HNX: NRC)의 연결 순수익은 전년 동기 대비 55배 감소한 19억 동(VND)을 기록하며 급감했습니다. 이 중 부동산 컨설팅 및 관리 서비스 부문의 수익과 프로젝트 투자 협력 활동 부문의 수익은 0%를 기록했습니다. 단코이는 중개 서비스 및 기타 서비스 부문에서만 19억 동(VND) 이상의 수익을 올렸습니다.

따라서 매출원가가 3,800만 동으로 대폭 감소했음에도 불구하고, 회사의 매출총이익은 19억 동에 불과했습니다(같은 기간 매출총이익은 895억 동이 넘었습니다).

올해 상반기 동안 회사는 순수익 19억 VND를 약간 넘는 수준이었습니다. 모든 비용과 세금을 공제한 후, Danh Khoi는 2023년 2분기에 38억 VND의 손실을 보고했고, 상반기에는 206억 VND 이상의 손실을 기록했습니다.

2023년 6월 30일 현재 회사 재고도 주로 생산 비용과 미완료 사업으로 인해 연초와 동일한 611억 3천만 동으로 유지되었습니다.

Danh Khoi와 같은 상황을 겪고 있는 Dat Xanh 부동산 서비스 주식회사(Dat Xanh Services, HoSE: DXS)는 2023년 2분기 매출이 전년 동기 대비 49% 감소한 6,620억 동을 기록했습니다. 매출은 절반으로 감소했지만 매출원가는 15% 소폭 감소에 그쳐 Dat Xanh Services의 매출총이익은 1,500억 동에 그쳐 같은 기간의 4분의 1에도 미치지 못했습니다.

설명 섹션에서 Dat Xanh Services는 부동산 서비스 매출이 최대 73%까지 급격히 감소하여 1,920억 VND 미만으로 떨어졌음을 보여줍니다. 순수익 감소를 제외하면 회사의 재무 수익도 크게 나아지지 않았습니다.

따라서 2023년 2분기 말 Dat Xanh Services는 172억 VND의 손실을 기록했지만, 같은 기간 2,560억 VND 이상의 이익을 냈습니다. 이는 이 기업이 3분기 연속 순손실을 기록한 것입니다.

올해 상반기 부동산 중개업계의 '빅 브라더'는 610억 동 이상의 손실을 보고했는데, 이는 2022년 상반기 4,740억 동 이익과 비교하면 큰 폭의 감소입니다.

세후 이익 보고서 "쌀잎만큼 얇다"

긍정적인 소식으로는, 카이 호안 랜드 그룹 주식회사(HoSE: KHG)가 2023년 2분기에 매출이 급격히 감소했지만 여전히 순이익을 일부 회복하는 데 성공했다는 점이 있습니다.

구체적으로, 카이 호안 랜드는 판매 및 서비스 제공 부문에서 33억 동(VND) 남짓한 순수익을 기록했는데, 이는 전년 동기 대비 80배 감소한 수치입니다. 이는 회사가 최대 318억 동(VND)에 달하는 반품을 추가로 발생시켜 2023년 2분기 회사 매출의 거의 전부를 잠식했기 때문입니다.

게다가 2023년 2분기에 회사는 부동산 중개 수익으로 120억 VND를 조금 넘는 수익을 올렸을 뿐인데, 같은 기간 이 수치는 2,710억 VND를 넘었습니다.

반면, 회사의 재무 수익은 1,090억 동을 돌파하며 밝은 모습을 보였지만, 재무 지출은 거의 절반인 260억 동으로 줄었습니다.

그러나 핵심 사업 활동의 매출 급감은 카이 호안 랜드의 이익에도 영향을 미쳤습니다. 2023년 2분기 말, 이 중개 회사는 이익이 48% 감소한 450억 동을 기록했습니다. 올해 상반기 카이 호안 랜드의 순수익은 2,630억 동, 세후이익은 1,010억 동으로 전년 동기 대비 각각 43%, 35% 감소했습니다.

마찬가지로, 한때 수천 명의 부동산 중개인을 양성하고 전문적으로 훈련된 중개인 팀으로 유명했던 Century Real Estate JSC(CenLand, HoSE: CRE) 역시 "쌀잎처럼 얇은" 수익 상황을 피할 수 없었습니다.

구체적으로, 2023년 2분기에 회사는 약 4,010억 VND의 순수익과 95억 VND 이상의 순이익을 기록했는데, 이는 작년 같은 기간에 비해 각각 35%와 88% 감소한 수치입니다.

회사 측은 이러한 결과에 대해 2분기 부동산 시장은 2022년부터 나타난 여러 어려움과 불리한 요인에 지속적으로 직면했다고 설명했습니다. 1분기에 비해 부동산 시장과 자본 시장이 개선되었지만, 실질적으로 개선된 것은 아니며 거래도 활발하지 않았습니다.

4월 말에 열린 2023년 정기 주주총회에서 CenLand의 대표이사는 지금까지 회사의 중개 직원 수가 전체 직원의 약 40~50% 감소했다고 밝혔습니다.

또한, 센란드 이사회 회장인 응우옌 중 부는 회의에서 평균적으로 매달 2~3채의 아파트를 손실로 구매해 회사를 지원해야 하며, 회사가 이 기간을 버틸 수 있도록 돕기 위해 아직 수백 채의 아파트가 남아 있다고 말했습니다.

2023년 상반기 누적 매출 구조를 살펴보면, 부동산 중개 및 투자 서비스는 여전히 센랜드의 매출 구조에서 핵심적인 부분을 차지하고 있습니다. 그러나 이 부문의 이익은 50억 동(VND) 미만으로 급격히 감소했으며, 순이익률은 1%에 불과했습니다(동기 10.7%).

부동산 중개업은 여전히 매력적인가?

베트남 부동산중개인협회(VARS)의 부동산 시장 건전성 보고서에 따르면 지난 몇 년간 거래 건수는 전년 대비 50% 미만으로 나타났습니다. 시장의 수요와 공급이 모두 심각하게 감소하면서 많은 기업이 지속적으로 손실을 보고하고 있으며, 부동산 중개인들은 어려움, 빈곤, 실업에 시달리고 있습니다.

VARS는 부동산 시장의 어려움이 사업 실적에 분명히 반영되었다고 보고 있으며, 많은 중개업체가 2023년 1~2분기에 손실을 보고했는데, 이는 2017년 이후 최악의 기간이라고 밝혔습니다.

이전에 VARS 데이터에 따르면 현재 활동 중인 브로커의 수는 2022년 초반 기간에 비해 약 30~40%에 불과한 것으로 추산됩니다.

특히, 매매중개부서를 구성한 중개업체나 투자자들은 3~6개월간 계약체결을 일시 중단하거나, 해고하거나, 협력자로 유지하는 등 다양한 형태로 직원의 50% 이상을 해고했습니다.

해고 상황은 대기업에서만 심각한 것이 아니라 다른 중소기업에서도 심각합니다.