월수입이 3,000만동 정도인데, 집은 얼마나 사야 할까요?

2500만동/m2 이하 아파트 시장이 침체되고 있다

최근 부동산 시장 동향과 관련하여 건설부는 신규 주택 개발 사업 승인 및 준공 건수가 전년 대비 감소하여 시장 공급이 다소 제한적이라고 밝혔습니다. 그러나 주택 가격은 상승하는 추세를 보이며, 실거주를 원하는 대다수 사람들의 재정 여력을 초과하는 것으로 나타났습니다.

특히, 저렴한 아파트 부문(㎡당 2,500만 동 미만)에는 프로젝트가 거의 없습니다. 이 시장은 주로 자본 조달 및 거래가 가능한 중급형(㎡당 2,500만~5,000만 동) 부문입니다.

하노이 에서 오랫동안 사용되어 온 사회주택 프로젝트(사진: 하퐁).

세빌리스의 2023년 4분기 하노이 부동산 시장 개요 보고서에 따르면, 신규 아파트 공급은 10년 만에 최저치를 기록했습니다. 40억 동(VND) 이상의 아파트는 2023년 전체 매매 물량의 42%를 차지하며, 이는 2019년 3%에서 증가한 수치입니다. 20억~40억 동(VND) 사이의 아파트는 시장 점유율 55%를 차지합니다. 20억 동(VND) 미만의 아파트는 3%에 불과합니다.

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 지난 몇 년 동안 급속한 경제 성장과 도시화로 인해 주택 수요가 증가한 반면 공급은 지속적으로 감소했으며 2018년 이후 회복 기미가 보이지 않아 수요와 공급의 불균형이 점점 더 심각해지고 있습니다.

공급 구조는 투자 및 투기 목적의 고가, 고부가가치 상품으로 점차 기울고 있습니다. 이러한 장기적인 위상 차이는 주택 가격을 지속적으로 상승시켜 대다수 사람들이 감당할 수 없는 새로운 가격 수준을 형성합니다.

이는 주택을 구매하려는 사람들이 자신의 소득으로 주택을 구하는 것을 점점 더 어렵게 만들 뿐만 아니라, 그 필요성을 감소시키기도 합니다. 특히 젊은 세대는 "아무리 노력해도 집을 살 수 없다"는 이유로 점차 포기하고, 임대를 우선시하는 즐거운 생활 방식으로 전환하고 있습니다.

본 학과의 조사 자료에 따르면, 저렴한 주택 부문(㎡당 2,500만 동 미만)의 아파트 공급 비중은 전체 주택 공급에서 2019년 30%에서 2022년 7%, 2023년 6%로 지속적으로 감소했습니다.

2019~2022년 기간에는 중급 아파트(m²당 2,500만~5,000만 동) 비중도 각각 54%, 46%, 34%, 27%로 감소했으며, 주로 m²당 4,000만~5,000만 동 가격대의 상품이 공급되었습니다.

한편, 실물 주택 수요는 항상 80%의 비중으로 주택 수요 구조를 주도하고 있으며, 나머지 15%는 장기 투자 수요, 5%는 투기 수요입니다. 그리고 실물 주택 수요의 약 25%만이 실물 수요로 전환될 수 있는 재정적 여력을 갖추고 있습니다.

주택 비용은 총 소득의 30%를 넘지 않아야 합니다.

이러한 맥락에서, 사회주택과 더불어 저렴한 주택은 향후 부동산 시장에서 주요하고 강력한 개발 트렌드가 될 것입니다. 이는 대다수 사람들의 필요와 실제적 역량에서 비롯되는 부문이기 때문입니다.

VARS 회장 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 저렴한 주택이라는 공식적인 개념은 없습니다. 그러나 사회 주택과 비교하고 주택 가격의 적정성을 결정하는 방식을 통해 이러한 유형의 특징을 몇 가지 파악할 수 있습니다.

하노이 하동 지역의 미완성 건설 프로젝트(사진: 하퐁).

사회주택은 주로 산업단지에 거주하는 저소득층과 근로자를 대상으로 하며, 토지 이용료가 면제되고 투자자와 주택 구매자에게만 우대 신용 패키지가 제공됩니다.

저렴한 주택은 대다수 사람들의 재정적 능력에 적합한 적당한 가격의 상업용 주택으로, 평균 소득과 평균에 가까운 소득을 가진 사람들, 일정 수준의 저축을 가진 사람들을 대상으로 합니다.

VARS 위원장에 따르면, 저렴한 주택이란 각 가구가 소득 범위 내에서 주거비와 기타 생활비를 균형 있게 충당할 수 있는 주택을 말합니다. 전 세계 여러 국가에서 주택 구매력을 평가해 온 경험에 따르면, 저렴한 주택이란 주거비가 전체 가구 소득의 30%를 넘지 않는 주택을 말합니다.

"월 소득이 3,000만 동 정도인 가구의 경우, 이 비용의 30%는 연간 누적 1억 동 정도에 해당합니다. 따라서 저렴한 주택의 가격은 아파트당 약 20~25억 동 정도가 됩니다."라고 딘 씨는 예를 들어 설명했습니다.

그에 따르면, 현재 주택 수요가 높은 두 개의 특수 도시 지역에서는 상기 가격대의 아파트 개발이 매우 어렵다고 합니다. 하지만 어렵다고 해서 불가능한 것은 아닙니다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm