VARS: 하노이와 호치민시에서 저렴한 아파트가 "사라지고"

ANTD.VN - 최근 부동산 공급이 늘어난 것은 주로 고급 주택 부문에서 기인한 반면, 저렴한 주택은 '버려지고' 있어 수요와 공급의 불균형이 점점 더 심각해지고 있습니다.

더 이상 저렴한 신규 아파트 공급이 없습니다.

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 베트남 부동산 시장은 정부 의 새로운 공급 및 지원 정책에 힘입어 점차 "뜨거워지고" 있습니다. 그러나 공급 증가는 주로 고급 주택 부문에서 나타나고 있으며, 저렴한 주택은 "버려지고" 있습니다.

VARS 조사 자료에 따르면 저렴한 아파트 부문(m²당 2,500만 VND 미만)은 지난 몇 년 동안 "멸종"되었으며 하노이 와 호치민 시에서 다시 나타나기가 매우 어렵거나 아예 불가능한 것으로 나타났습니다.

구체적으로 하노이에서는 2018년에 신규 분양된 저렴한 아파트의 비중이 35%에 달했으나, 2019년에는 20%로 감소했고, 2020년에는 12%에 그쳤습니다. 2021년과 2022년에는 이 부문의 아파트 공급이 계속 감소하여, 분양 중인 전체 아파트 공급의 약 4%에 그쳤고, 2023년에는 0%에 도달했습니다.

호치민시의 경우 감소세가 더욱 심했는데, 2018년에는 신규 분양되는 저렴한 아파트의 비중이 20%를 차지했으나 2020년에는 0.5%로 떨어졌고, 2021년에는 완전히 사라졌습니다.

2024년 첫 9개월까지 아파트 공급은 상당한 회복세를 보였지만, 하노이와 호치민시에서 판매를 시작한 아파트 공급의 약 80%는 매매 가격이 m²당 5,000만 동 이상이었습니다.

VARS가 선정하고 관찰한 150개 프로젝트의 샘플 집합에서 프로젝트의 평균 매매 가격 변동을 반영한 아파트 가격 지수에 대한 연구에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이의 샘플 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 6,000만 VND/m2에 가까워 2019년 2분기에 비해 64.0% 증가한 것으로 나타났습니다.

호치민시의 프로젝트 클러스터의 평균 판매 가격은 m²당 4,920만 동에서 m²당 6,420만 동으로 증가하여 같은 기간 동안 30.6% 증가했습니다.

하노이와 호치민시에서는 저렴한 아파트 공급이 사라졌습니다.

왜 기업들은 저가형 시장에 관심을 두지 않을까요?

VARS에 따르면, 저렴한 주택이 부동산 개발사들의 관심을 받지 못하는 주된 이유는 이 부문의 이익률이 고급 주택 부문보다 낮기 때문입니다. 프로젝트 개발사들의 계산에 따르면, 이익률이 약 15%에 불과한 상황에서 자본이 1~2년간 정체되거나 매매가 1~2년간 지연될 경우 개발사는 손실을 보게 됩니다.

게다가 중앙 토지 기금은 현재와 미래에도 점점 부족해지고 있으며, 주로 투자가 필요한 일련의 인프라와 공공 시설을 갖춘 대도시 지역에 위치하고 있으며, 특히 토지 비용과 같은 투입 비용이 증가하고 있어 가격을 감당할 수 없습니다.

둘째, 정부가 사회주택과 저렴한 주택 개발을 장려하기 위해 여러 정책을 도입해 왔지만, 토지 및 계획과 관련된 법적 절차는 여전히 큰 장벽입니다. 복잡한 인허가 절차와 오랜 시간, 그리고 대도시 주택 개발에 필요한 토지 자금 부족 현상은 개발 사업자들이 이 분야에 투자하기 전에 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

또한, 이 부문의 주택 구매자를 위한 신용 지원 정책은 동시에 시행되지 않았습니다.

셋째, 고급 프로젝트는 높은 수익률을 제공하며 매매가 어렵지 않습니다. 주거 및 투자 수요를 모두 포함한 고급 주택에 대한 수요가 매우 크기 때문에, 경제 발전과 더불어 고소득 고객층의 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 새로운 법률 체계를 기반으로 해외 투자 및 베트남 거주 외국인의 유입이 증가하고 있습니다. 이러한 흐름은 이 계층의 소유 조건을 완화하고 있습니다.

실제로, 이 프로젝트에서 가장 한정적이고 고급 제품을 소유하기 위해 프리미엄 가격을 지불할 의향이 있는 고객의 수는 적지 않습니다. 이로 인해 저렴한 주택 부문은 프로젝트 개발사들에게 덜 매력적으로 다가옵니다.

국가 개입의 필요성

VARS는 저렴한 주택 부족 문제를 해결하기 위해 국가의 강력한 개입이 필요하다고 생각합니다.

따라서 국가는 투자자들이 저렴한 상업용 아파트를 개발할 수 있도록 유리한 조건(토지세, 법인세 면제, 상업용 주택 사업 기준 대비 건설 밀도나 토지 이용 계수 증가 등)을 조성하는 정책을 연구 개발해야 합니다.

동시에, 계획 승인 및 건설 허가가 우선적으로 처리되어 프로젝트 개발 기간을 단축하는 데 도움이 됩니다.

둘째, 국가는 저렴한 주택을 건설하기 위해 정부와 민간 부문 간의 협력 사업을 촉진해야 합니다(국가는 토지 인센티브와 법적 지원을 제공합니다).

셋째, 국민의 주택 수요를 뒷받침하는 정책이 마련되어야 합니다. 정부는 저가 아파트 공급의 개발 및 유지를 지원하는 기금 조성을 검토할 수 있습니다.

또한 국가는 투기적 동기를 제한하는 정책을 마련해야 하며, 부동산을 사업 활동에 사용하지 않거나 토지를 받은 후 건설을 하지 않는 부동산 소유자를 대상으로 부동산세를 조속히 연구하여 적용해야 합니다.

주택 감독 기관이나 위원회를 설립하고, 투기, 가격 조작, 불법 가격 인상 사례에 대해 엄격한 제재를 가하는 것이 필요합니다.

그러나 규제 정책이 실제로 효과를 거두고 장기적으로 시장이 안전하고 건강하게 운영되도록 하려면 국가는 부동산 시장에 대한 정보 및 데이터 시스템과 특정 주택을 관리하는 시스템을 조만간 완성해야 합니다.

출처: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd