5 Fälle haben das Recht, Land, das durch handschriftliche Papiere verkauft wurde, „zurückzufordern“

(Dan Tri) – Es gibt fünf Fälle, in denen der Übertragende die Landnutzungsrechte zurücknehmen und dem Erwerber das Geld zurückgeben kann, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen.

Der Verkauf (die Übertragung) eines Grundstücks per handschriftlichem Dokument ist eine Transaktion zur Übertragung von Landnutzungsrechten. Der Vertrag wird jedoch nicht notariell beglaubigt oder gemäß dem Gesetz zertifiziert. Früher war diese Transaktionsform noch relativ beliebt. Aus verschiedenen Gründen möchte der Veräußerer die Landnutzungsrechte zurückerhalten und dem Erwerber das Geld zurückgeben.

Um wirksam zu sein, muss dieses zivilrechtliche Geschäft mit dem Erwerber vereinbart werden oder es muss ein Antrag an das Gericht gestellt werden, es für ungültig zu erklären.

Gemäß dem Zivilgesetzbuch von 2015 und dem Grundstücksgesetz von 2024 gibt es die folgenden Fälle, in denen gekauftes und verkauftes Land durch handschriftliche Dokumente zurückgefordert werden kann.

Transaktionen nach dem 1. August

Absatz 3, Artikel 27 des Landgesetzes von 2024 legt fest, dass Verträge über die Übertragung, Schenkung, Hypothek und Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten notariell beglaubigt oder zertifiziert werden müssen, mit Ausnahme des in Punkt b dieses Absatzes genannten Falls.

Dementsprechend ist eine notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung nicht erforderlich, außer in Fällen, in denen einer oder mehrere Übertragende Immobilienunternehmen sind.

Daher ist die Übertragung von Landnutzungsrechten durch handschriftliche Urkunde nur dann gültig, wenn die Übertragung vor dem 1. August erfolgt. Erfolgt die Transaktion durch handschriftliche Urkunde nach dem 1. August, ist sie nicht rechtsgültig.

Nicht übertragbar

Für den Übertragenden von Landnutzungsrechten sieht Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 vor, dass Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen berechtigt sind, Landnutzungsrechte zu übertragen, wenn sie die folgenden Bedingungen erfüllen:

- Besitz einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte, außer in den folgenden Fällen: Vererbung von Landnutzungsrechten, Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen bei Landkonsolidierung, Grundstückstausch, Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat, Wohngemeinschaften; Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, die gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte Immobilienprojektübertragungen erhalten;

- Einzelne Haushalte, denen kein rotes Buch zuerkannt wurde, die aber Anspruch auf ein rotes Buch haben, dürfen Landnutzungsrechte übertragen, Landnutzungsrechte pachten, unterpachten und unter Verwendung von Landnutzungsrechten Kapital einbringen, um Projekte durchzuführen.

- Es besteht kein Streit um das Land oder der Streit wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine Gerichtsentscheidung, einen Schiedsspruch oder einen rechtskräftigen Schiedsspruch beigelegt;

- Landnutzungsrechte unterliegen nicht der Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Sicherung der Vollstreckung von Urteilen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile;

- Während der Landnutzungsperiode;

- Landnutzungsrechte unterliegen nicht den gesetzlich vorgeschriebenen vorübergehenden Notfallmaßnahmen.

Wenn also nur eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, besteht das Recht, beim Gericht die Ungültigkeitserklärung der Übertragung zu beantragen (am häufigsten bei Grundstücken ohne Zertifikat).

Der Erwerber darf sich nicht in einer Situation befinden, in der die Übertragung nicht zulässig ist. Beispielsweise ist es einer Person, die nicht direkt landwirtschaftlich tätig ist, nicht gestattet, Reisanbauland zu übertragen.

Muster einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte (Foto: IT).

Ohne Zustimmung der Mitglieder

Nachdem das Landgesetz 2024 verkündet wurde und am 1. August in Kraft trat, waren viele Menschen besorgt über Probleme im Zusammenhang mit den Landnutzungsrechtszertifikaten (Rote Bücher). Eine der Änderungen in diesem Gesetz besteht darin, dass an Haushalte ausgegebene Rote Bücher nicht mehr anerkannt werden.

In Absatz 4, Artikel 256 des Bodengesetzes von 2024 heißt es eindeutig, dass für die vor dem 1. August an Haushaltsvertreter ausgestellten Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte bei Bedarf von Mitgliedern, die Landnutzungsrechte im Haushalt teilen, ein neues Zertifikat ausgestellt wird, in dem die Namen der Mitglieder, die Landnutzungsrechte teilen, vollständig aufgeführt sind.

Die Bestimmung der Mitglieder, die das Recht haben, Land eines Haushalts zu nutzen, um ihre Namen in die Urkunde über das Landnutzungsrecht einzutragen, wird von diesen Mitgliedern vereinbart und sie sind vor dem Gesetz verantwortlich.

Tatsächlich kommt es durchaus vor, dass eine Person in einem Haushalt (ehemals das Oberhaupt des Haushalts) Land willkürlich an eine andere Person überträgt, ohne die schriftliche, notariell beglaubigte oder beglaubigte Zustimmung der anderen Haushaltsmitglieder, die das Land nutzen, einzuholen.

Klausel 5, Artikel 14 des Rundschreibens 02/2015 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt legt fest, dass die Person, deren Name auf der Urkunde steht, oder die gemäß den Bestimmungen des Zivilrechts bevollmächtigte Person Verträge und Transaktionsdokumente über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten nur unterzeichnen darf, wenn die Mitglieder des Haushalts, der das Land nutzt, dem schriftlich zugestimmt haben und dieses Dokument gemäß den gesetzlichen Bestimmungen notariell beglaubigt oder authentifiziert wurde.

Wenn demnach keine schriftliche, notariell beglaubigte oder beurkundete Zustimmung der Mitglieder mit gemeinsamen Landnutzungsrechten zur Übertragung des Haushaltsgrundstücks an eine andere Person vorliegt, hat das andere Mitglied das Recht, seine Landnutzungsrechte zurückzufordern.

Willkürliche Übertragung des gemeinsamen Eigentums von Mann und Frau

Gemäß Artikel 35 Absatz 2 des Ehe- und Familiengesetzes von 2014 bedarf die Übertragung von Immobilien, die gemeinsames Eigentum von Mann und Frau sind, der schriftlichen Zustimmung. Übertragen Mann und Frau die Immobilie ohne Zustimmung, hat die andere Partei das Recht, die Ungültigkeitserklärung der Transaktion gerichtlich zu beantragen.

Der Vertrag wird nicht notariell beglaubigt oder beurkundet.

Das Bodengesetz von 2024 schreibt vor, dass Immobilienübertragungsverträge notariell beglaubigt oder beglaubigt werden müssen. Das heißt, wenn der Vertrag nicht gemäß den gesetzlichen Bestimmungen notariell beglaubigt oder beglaubigt wird, ist die Übertragung ungültig, mit Ausnahme von Absatz 2, Artikel 129 des Zivilgesetzbuchs von 2015.

Das bedeutet, dass ein Anspruch auf Rückforderung nur besteht, wenn eine oder mehrere Parteien mindestens zwei Drittel der Verpflichtungen aus der Transaktion nicht erfüllt haben. Ist das Grundstück übertragbar und hat der Erwerber mindestens zwei Drittel des vereinbarten Betrags bezahlt, kann das Gericht die Transaktion nicht wegen Verstoßes gegen die Form der Rückforderung des Grundstücks für ungültig erklären.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm