Druck auf die Fälligkeit von Immobilienanleihen im Jahr 2025

Obwohl sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sind einige Experten weiterhin besorgt über das Risiko einer verspäteten Rückzahlung von Anleihen durch Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.

Obwohl sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sind einige Experten weiterhin besorgt über das Risiko einer verspäteten Rückzahlung von Anleihen durch Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.

Laut Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV , erließ die Regierung in der schwierigsten Phase des Immobilienmarktes (von Juni bis August 2023) das Dekret 08/2023/ND-CP, das Unternehmen und Investoren die Möglichkeit gibt, über Anleihen zu verhandeln und deren Rückzahlung zu stunden. Mit diesem „Rettungsanker“ wurde 60 % der Unternehmen eine Fristverlängerung um zwei Jahre gewährt, wodurch sich der Rückzahlungstermin auf Juni 2025 vorverlegte.

Statistiken einer Ratingagentur zufolge wird der Restbetrag der im Jahr 2025 fälligen Unternehmensanleihen (Kapital und Zinsen) auf 334.000 Milliarden VND geschätzt. Allein für die Immobilienbranche wird ein Restbetrag von rund 135.000 Milliarden VND erwartet.

Der Experte des BIDV kommentierte die Zahlen und sagte, der Druck auf Anleihen im Jahr 2025 sei unbedenklich. Zahlungsausfälle seien weniger wahrscheinlich, da sich der Immobilienmarkt allmählich positiv entwickle. Viele Unternehmen müssten nur noch einen Produktrabatt von etwa 10 % gewähren, um ihre Produkte zu verkaufen, statt wie in der Vorperiode 40 bis 50 %.

Darüber hinaus zeigte sich Herr Luc zuversichtlich, dass der Immobilienmarkt von makroökonomischen Faktoren profitiert. So sei die Inflation unter Kontrolle; die Zinsen in Vietnam blieben niedrig; die Wechselkurse würden allmählich nachgeben; Haushaltsdefizit, Staatsverschuldung, Auslandsverschuldung und Rückzahlungsverpflichtungen lägen innerhalb der von der Nationalversammlung festgelegten Grenzen. Darüber hinaus würden Institutionen und Rechtssysteme dank dreier neuer Immobiliengesetze schrittweise verbessert.

Die Markterholung spiegelt sich deutlich im Bericht des Bauministeriums für das dritte Quartal 2024 wider. Konkret erreichte die Gesamtzahl der erfolgreichen Transaktionen im Wohnungs- und Eigenheimsegment 38.398 Transaktionen. Diese Zahl stieg im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 um 48,3 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023 um 29 %. Mit der Verbesserung der Marktstimmung werden die Voraussetzungen für eine Rückkehr des Immobiliengeschäfts deutlicher.

Nguyen Quang Thuan, Generaldirektor von FiinRatings, teilte diese Ansicht und sagte, dass die größte Kapitalquelle für Immobilienunternehmen nicht aus Bankkrediten oder Anleihen, sondern aus Kundenzahlungen stamme. Solange die Regierung rechtliche Fragen bei Projekten kläre und die Voraussetzungen für Investoren schaffe, um bald Produkte auf den Markt zu bringen, werde der Umgang mit Anleiheschulden kein schwieriges „Problem“ mehr sein.

Tatsächlich beschleunigt sich der Prozess der rechtlichen Beilegung. Seit dem dritten Quartal 2024 stehen viele Projekte, die jahrelang auf Eis lagen, wieder zum Verkauf. In Hanoi sind dies die Hanoi Melody Residences (Bezirk Hoang Mai) und der QMS Top Tower (Bezirk Nam Tu Liem). In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die wiederbelebten Projekte Dat Xanh Homes Riverside (Stadt Thu Duc), Metro Star (Stadt Thu Duc), D-Homme (Bezirk 6), Lavida Plus (Bezirk 7) …

Aus Sicht des Wirtschaftsexperten Dr. Vu Dinh Anh stellt die Zahl der im Jahr 2025 fälligen Anleihen jedoch weiterhin einen großen Druck auf die Unternehmen dar. Insbesondere bei Anleihen von Immobilienunternehmen besteht ein höheres Risiko von Zahlungsüberschreitungen und potenziellen Forderungsausfällen als im Marktdurchschnitt.

Die Schlussfolgerung des Experten ist durchaus begründet, insbesondere im Vergleich mit einem aktuellen Bericht. Demnach entfielen in den vergangenen zehn Monaten 60 Prozent des Gesamtvolumens überfälliger Anleihen auf die Gruppe der Wohnimmobilienunternehmen. Sogar 56 Prozent der schwachen Kreditemittenten gehörten der Wohnimmobilien- und Baubranche an.

„In den nächsten zwölf Monaten werden im Wohnimmobiliensektor Anleihen im Wert von rund 109 Billionen VND fällig. Das entspricht fast der Hälfte des Gesamtwerts der fälligen Anleihen. Davon sind unserer Schätzung nach bei etwa 30 Billionen VND Anleihen das Risiko einer verspäteten Tilgung gegeben“, heißt es in dem Bericht.

Laut Herrn Duong Duc Hieu, Direktor für Kreditanalyse und Rating im Bereich Nicht-Finanzunternehmen bei VIS Rating, ist die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen nach wie vor schwach und die Differenzierung bei der Schuldentilgungsfähigkeit nimmt immer mehr zu.

Der Experte von VIS Rating schätzte, dass die Verkaufsaktivitäten von Unternehmen mit Projekten im Immobiliensegment, die sich auf Großstädte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrieren, recht gut seien und sich im Jahr 2024 erholen würden. Diese Unternehmen würden über bessere Ressourcen und eine hohe Schuldentilgungsfähigkeit verfügen.

„Im Gegenteil, einige Unternehmen werden weiterhin in einer schwierigen Lage bleiben, da sie sich bisher auf hochspekulative Projekte konzentrierten. Die Nachfrage in diesem Segment bleibt gering, sodass ihre Fähigkeit zur Schuldentilgung gering ist“, kommentierte Herr Hieu.

VIS Rating betonte, dass bis zu zwei Drittel der börsennotierten Investoren über einen schwachen bis extrem schwachen Cashflow zur Schuldentilgung verfügen, insbesondere einen operativen Cashflow von weniger als 5 % der Gesamtverschuldung. Dies ist besonders gravierend für Investoren, die von rechtlichen Problemen bei Projekten betroffen sind.

Angesichts der oben beschriebenen Situation wird prognostiziert, dass bei 50 % der Anleihen mit Fälligkeit Ende 2024 und bis ins Jahr 2025 hinein das Risiko einer verspäteten Tilgung und Zinszahlung besteht. Dabei handelt es sich überwiegend um Unternehmen, die regelmäßig mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.

Quelle: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html