Warten auf die Grundstücksbewertung
Im August gab das Landwirtschafts- und Umweltministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt erneut bekannt, dass Dutzende von Grundstücken bewertet werden mussten. Viele dieser Grundstücke wurden mehr als 20 Mal angeboten, aber noch immer nicht von einem Gutachter bewertet. Am längsten dauerte es für das Grundstück im Projekt „13C Residential Area“ in der Gemeinde Binh Hung in Ho-Chi-Minh-Stadt, das von der Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company) finanziert wird. Für dieses Grundstück wurde 29 Mal ein Gutachter gesucht. Die Bewertung fand im April 2013 statt.
Laut Nguyen Quang Dung, Rechtsdirektor der Tan Binh Company, wurde dem Projekt „13C Residential Area“ im Jahr 2002 vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Land zugeteilt, um städtische technische Infrastruktur zu bauen und zu verkaufen. Auf Grundlage des Landzuteilungsbeschlusses setzte das Unternehmen das Projekt um und kam 2008 seinen finanziellen Verpflichtungen nach. Im Jahr 2013 erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt einen Beschluss, der den Beschluss an die tatsächliche Situation anpasste und ergänzte. Demnach schuldete das Unternehmen noch Landnutzungsgebühren für die erweiterte Fläche von über 4.800 m2. Zuvor hatte das Unternehmen mit einer Bewertungseinheit einen Vertrag über die Ausstellung eines Zertifikats zur Feststellung zusätzlicher finanzieller Verpflichtungen unterzeichnet. Dieses Zertifikat wurde jedoch auch nach zahlreichen Überarbeitungen nicht ausgestellt, sodass die Bewertungseinheit die Weiterführung des Verfahrens ablehnte. Während des Prozesses zur weisungsgemäßen Vervollständigung der Unterlagen trat jedoch das Bodengesetz von 2013 in Kraft; zu diesem Zeitpunkt lag die Verantwortung für die Organisation der Bodenbewertung zuvor beim Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt.
„Das Unternehmen hat dem Landwirtschafts- und Umweltministerium zahlreiche Unterlagen zur Ermittlung der zusätzlichen Finanzierung vorgelegt. Es gibt jedoch keine Beratungsstelle, die den Preis den Vorschriften entsprechend bewerten könnte. Da der Grundstückspreis noch nicht feststeht, konnte das Unternehmen seinen zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen. Daher wurden die 99 Grundstücke, die das Unternehmen seit Jahrzehnten an Privatpersonen überträgt, noch nicht mit einem Pink Book versehen“, sagte Herr Dung.
Auch für das Grundstück des Hoa Sen-Apartmentprojekts in der Lac Long Quan Street 262/20, Bezirk Binh Thoi, wurde eine 23. Bewertung bekannt gegeben. Laut der Bekanntmachung ist die Auswahl einer Bewertungseinheit die Grundlage dafür, dass die Saigon Trading Corporation – One Member Limited Liability Company zusätzliche finanzielle Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllen kann, wenn sich Planungs- und Architekturkriterien ändern. Die Bewertung beginnt im Juni 2010.
In Bezug auf die Verzögerung bei der Grundstücksbewertung zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen erklärte der Leiter der Novaland Group auf einem kürzlich abgehaltenen Workshop, dass die Gruppe seit fast zehn Jahren 13 Projekte betreibt, denen Grundstücke zugeteilt wurden, von der Steuerbehörde jedoch bisher keine Mitteilung über die Grundnutzungsgebühren eingegangen sei. Wenn die Grundnutzungsgebühren nicht bezahlt wurden, haben viele Kunden, die schon seit längerem Häuser gekauft haben, noch keine rosa Bücher erhalten.
Vorschlag zur Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten 2025
Gegenüber SGGP-Reportern erklärte Dao Quang Duong, kommissarischer Leiter der Abteilung für Bodenwirtschaft im Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die meisten Fälle von Landzuteilung, Landpacht und Genehmigung zur Änderung der Landnutzung vor dem 1. Juli 2014 in der Grundstücksbewertungsphase stecken geblieben seien. Der Grund dafür sei, dass die Informationsbeschaffung zur Bestimmung des Grundstückspreises in diesem Zeitraum auf große Schwierigkeiten gestoßen sei und die Datenlage noch begrenzt gewesen sei, sodass eine Umsetzung nahezu unmöglich gewesen sei. Konkret seien in diesem Zeitraum 76 Fälle von jährlichen Landpachtverträgen und 84 Fälle von Landzuteilung und Änderung der Landnutzung zur Bereitstellung zusätzlicher Finanzmittel steckengeblieben.
Laut Herrn Dao Quang Duong bot das Dekret 71/2024 zur Regulierung der Grundstückspreise mit seinem Inkrafttreten eine Anleitung zur Bestimmung konkreter Grundstückspreise und trug dazu bei, Hindernisse bei der Preisermittlung zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen von Unternehmen zu beseitigen. So hat Ho-Chi-Minh-Stadt zuvor Hindernisse bei der Bestimmung von Grundstückspreisen in 76 Fällen von Landpacht und in 52 Fällen von Landzuteilung und Landnutzungsänderung beseitigt. Anschließend hat Ho-Chi-Minh-Stadt 27.000 Pink Books an Haus- und Grundstückskäufer ausgegeben. Gleichzeitig hat das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt seit Anfang 2025 neun Dossiers zur Grundstückspreisermittlung mit einem Umsatz von rund 52.000 Milliarden VND eingereicht und es wird erwartet, dass weiterhin für Zehntausende von Wohnungen Pink Books ausgestellt werden. Seit Inkrafttreten des Grundstücksgesetzes von 2024 ist die Arbeit der Grundstückspreisermittlung weggefallen, sodass die Bearbeitungszeit für die Dossiers zur Bestimmung konkreter Grundstückspreise im Vergleich zu zuvor um etwa drei Monate verkürzt wurde.
Trotz dieser Vorteile gibt es auch Fälle, in denen die Grundstückspreise nicht ermittelt werden können, da sie in der Verordnung 71/2024 nicht klar definiert sind. Artikel 63 der Verordnung 102/2024 legt die Methode der Grundstücksbewertung für die in Artikel 257 Absatz 2 Buchstabe b des Bodengesetzes genannten Fälle fest. Artikel 7 der Verordnung 71 legt fest, dass die Grundstückspreise durch Multiplikation der Grundstückspreisliste zum Zeitpunkt der Grundstücksübergabe mit dem zum Zeitpunkt der Grundstücksübergabe geltenden Grundstückspreisanpassungskoeffizienten berechnet werden. Vor dem 1. Juli 2014 war der Grundstückspreisanpassungskoeffizient jedoch nicht festgelegt. Daher hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 19. Juni ein Dokument an den stellvertretenden Premierminister Tran Hong Ha und das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung gesandt, in dem vorgeschlagen wird, das Dekret Nr. 71/2024 dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass in den in Artikel 63 des Dekrets Nr. 102/2024 genannten Fällen, die anhand der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten ermittelt werden müssen, die Bodenpreisliste zum Zeitpunkt der Entscheidung über Landzuteilung, Landpacht und Landnutzungsumwandlung multipliziert mit dem vom Volkskomitee der Provinz im Jahr 2015 herausgegebenen Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet werden soll. Die Zulassung der Anwendung des Bodenpreisanpassungskoeffizienten von 2015 stellt auch die Übereinstimmung mit den Marktpreisen sicher und harmonisiert die Interessen zwischen Staat und Investoren.
Laut dem Leiter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt nicht nur Änderungs- und Ergänzungsvorschläge zu Dekret 71 vorgelegt, sondern auch den Beschluss 72/2025 zum Verfahren der Übermittlung von Unterlagen zur Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen. Gemäß den Vorschriften wird die Frist einmal verlängert, wenn zum Zeitpunkt der Ausschreibung kein Auftragnehmer an der Grundstücksbewertung teilnimmt. Wird nach der Verlängerung kein Auftragnehmer ausgewählt, überträgt das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt den Auftrag einer qualifizierten öffentlichen Dienstleistungseinheit, die Beratung zur Grundstücksbewertung leistet.
Quelle: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html
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