Immobilien „nicht im Einklang“ mit Angebot und Nachfrage aufgrund von Hindernissen bei der Landnutzungsänderung

Belastung durch Kosten der Flächenumwandlung

Bei der ersten Sitzung des zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt betonte Premierminister Pham Minh Chinh : „Viele Menschen brauchen ein Haus, können es sich aber wegen der hohen Preise nicht leisten.“ Diese Aussage verdeutlicht den gravierenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in Megastädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt.

Einer der Hauptgründe sind die hohen Kosten für die Umnutzung von Land. Es ist anzumerken, dass in einigen Vorortbezirken viele landwirtschaftliche Flächen immer noch nicht in Wohngebiete umgewandelt werden können.

Bất động sản — *Hohe Kosten für die Umnutzung von Grundstücken haben dazu geführt, dass das Segment der bezahlbaren Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt fast verschwunden ist.*

Frau Dang Thi Ba (wohnhaft im Bezirk Tang Nhon Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte: „Früher betrug die Gebühr für eine Zweckänderung etwa 3,5 Millionen VND/m2, jetzt ist sie auf 55 Millionen VND/m2 gestiegen, ein Unterschied von 13-14 Mal. Bei diesem Preis ist nicht einmal ein Unternehmen rentabel, geschweige denn für Leute, die ein Haus zum Wohnen bauen wollen.“

Frau Dang Thi Ba äußerte Bedenken hinsichtlich der Kosten einer Änderung der Landnutzung.

Die Aufzeichnungen über die Umnutzung von Land sind stark zurückgegangen.

Tatsächlich gab es ab dem 1. Juli 2025 beim Volkskomitee des Bezirks Tang Nhon Phu (HCMC) nur 4 Anträge auf Änderung der Landnutzung bei insgesamt 88 Anträgen auf Erteilung von Nutzungsrechten. In vielen anderen Bezirken ist die Situation ähnlich: Die Zahl der Anträge ist vereinzelt, ein starker Rückgang im Vergleich zu früher.

Die Zahl der Anträge ist viel geringer als zuvor, da die Preisliste für neue Grundstücke gestiegen ist und die Leute auf sinkende Preise warten.

Herr Phan Ngoc Tan – Stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees des Bezirks Tang Nhon Phu

Im Bezirk Tan Tao (HCMC) erklärte Herr Le Minh Hieu, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees des Bezirks, dass die Gemeinde seit der Einführung des Zwei-Ebenen-Systems nur fünf Fälle bearbeitet habe, darunter drei Fälle von Grundstücksübertragungen. Herr Hieu betonte: „Die Leute erwarten eine angemessenere Grundsteuer, insbesondere bei erstmaligen Zweckänderungen, daher zahlen sie nur 30 bis 50 % des aktuellen Steuersatzes.“

Das Volkskomitee des Bezirks Tan Tao (HCMC) verzeichnete ebenfalls einen Rückgang der Zahl der Aufzeichnungen über die Umwandlung von Landnutzungszwecken.

Bedenken hinsichtlich des Ungleichgewichts beim Wohnungsangebot

Gemäß dem Dekret 151/ND-CP, das ab dem 1. Juli 2025 in Kraft tritt, müssen Eigentümer bei einer Zweckänderung 100 % des Grundstückswerts gemäß der Grundstückspreisliste zahlen. Diese Regelung führt dazu, dass auf dem Wohnungsmarkt ein Angebotsungleichgewicht herrscht, insbesondere im erschwinglichen Segment.

Der private Immobiliensektor ist aufgrund der zu hohen Kosten für die Umnutzung von Grundstücken nahezu inexistent. Wir müssen die Menschen dazu ermutigen, Häuser zu bauen, in denen sie wohnen und arbeiten können, anstatt einfach zu bezahlen und die Häuser stehen zu lassen. Um dem Markt Schwung zu verleihen, sollten 20 % innerhalb und 30 % außerhalb der Grenze liegen.

Immobilienexperte Tran Khanh Quang

Erwartungen auf Erleichterung durch neue Politik

Experten empfehlen, das Angebot vom oberen bis zum erschwinglichen Preissegment zu diversifizieren, um das Phänomen „virtueller“ Preissteigerungen im Wohnungsbau zu vermeiden.

Um das Wohnungsproblem zu lösen, sei es laut Experten notwendig, das Angebot vom oberen bis zum unteren Preissegment zu diversifizieren, um einen „virtuellen“ Preisanstieg zu vermeiden. Das Finanzministerium bittet derzeit um Stellungnahmen zum Entwurf einer Verordnung zur Berechnung der Grundgebühren. Viele Experten gehen davon aus, dass der neue Vorschlag Schwierigkeiten beseitigen, die Voraussetzungen für die Entwicklung des individuellen Wohnungsmarktes schaffen und das Monopol hochpreisiger Wohnprojekte verringern wird.

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