Ergänzung der Überschussmethode bei der Ermittlung von Grundstückspreisen

Im Rahmen des Arbeitsprogramms gaben die hauptamtlichen Abgeordneten der Nationalversammlung am Morgen des 30. August ihre Stellungnahmen zum Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes ab. Bildunterschrift

Konferenzszene. Foto: Doan Tan/VNA

Unterscheidung von Landzugangsprojekten

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, berichtete über einige wichtige Punkte bei der Rezeption, Erläuterung und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs und erklärte, dass es sich um ein umfangreiches Gesetzesprojekt mit weitreichenden Regelungen und komplexen Inhalten handele, das das Leben der Menschen und die sozioökonomische Entwicklung stark beeinträchtige. Im Rezeptions- und Überarbeitungsprozess seien weiterhin viele unterschiedliche Meinungen eingegangen. Der Inhalt des Gesetzesentwurfs stelle lediglich erste Vorschläge dar, um die Meinung der hauptamtlichen Abgeordneten der Nationalversammlung einzuholen, und die Behörden hätten sich noch nicht auf einen optimalen Plan zur Überarbeitung des Gesetzesentwurfs geeinigt.

In Bezug auf die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse wird in vielen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen im Gesetzentwurf, in denen Fälle aufgelistet sind, in denen der Staat Land zurückgewinnt, starr sind und die Mängel nicht vollständig widerspiegeln und nicht grundlegend beheben.

Nach Ansicht des Vorsitzenden des Wirtschaftsausschusses bietet die Regelung zur Auflistung von Fällen der Landgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse den Vorteil, dass sie Klarheit, einfache Überwachung und einfache Anwendung gewährleistet. Der Nachteil einer zu spezifischen und detaillierten Auflistung von Projekten und Arbeiten zur Landgewinnung besteht jedoch darin, dass es schwierig ist, Vollständigkeit und Ausführlichkeit zu gewährleisten. In der Diskussion wurde die Meinung geäußert, dass die derzeitige Vorgehensweise bei der Auflistung von Fällen die Notwendigkeit dieser Projekte und Arbeiten im Sinne von Artikel 54 der Verfassung nicht klarstellt.

Dies ist eine wichtige Bestimmung des Bodengesetzes, die äußerste Vorsicht und sorgfältige Überlegung erfordert. Sie muss die vollständige Institutionalisierung der Resolution Nr. 18-NQ/TW sicherstellen und den Bestimmungen der Verfassung von 2013 entsprechen, um sie klar festzulegen und unterschiedliche Auslegungen zu vermeiden, die in der Praxis zu Schwierigkeiten führen. Im Falle einer Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung sowie im nationalen und öffentlichen Interesse wird vereinbart, dass der Staat Land zurückgewinnt, um die Unterschiede im Mehrwert des Landes aufgrund von Planungsänderungen und Infrastrukturinvestitionen zu regulieren und die Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Investoren in Einklang zu bringen. Im Falle einer Landrückgewinnung sollen die Bedingungen für die Umsetzung von Investitionsprojekten zur Landnutzung gewährleistet werden, wodurch neue Einnahmequellen für den Staatshaushalt geschaffen und der gesamten Bevölkerung und der Gesellschaft ein Nutzen gebracht wird. Den Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, leistet der Staat gemäß den Vorschriften Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung. Alle Optionen müssen weiter erforscht, geklärt und überarbeitet werden, um klare, vernünftige und umsetzbare Vorschriften zu gewährleisten.

In Bezug auf die Fälle von Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Projekten unter Verwendung von Land sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, dass das Ausschreibungsgesetz von 2013 und das Dekret Nr. 25/2020/ND-CP der Regierung, in dem die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Ausschreibungsgesetzes zur Investorenauswahl detailliert beschrieben wird, auch zwei Gruppen von Investitionsprojekten unterscheiden, bei denen Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung des Projekts durchgeführt werden. Dabei handelt es sich um: Investitionsprojekte, bei denen Land zum Bau von Gewerbewohnungen, gewerblich-dienstleistungsbezogenen Arbeiten, Mehrzweckarbeiten oder Mehrzweckkomplexen für Geschäftszwecke genutzt wird; Projekte müssen Ausschreibungen gemäß den Bestimmungen der Fachgesetze und der Sozialisierungsgesetze organisieren.

Das geltende Ausschreibungsgesetz beschränkt sich daher nur auf Projekte, die Grundstücke für den Bau von Gewerbewohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsbauten, Mehrzweckbauten und Mehrzweckkomplexe für Unternehmen nutzen. Zu den sonstigen Produktionsprojekten zählen sowohl Projekte zur Landnutzung als auch Projekte ohne Landnutzung, wie durch spezielle Gesetze festgelegt. Im Entwurf des geänderten Bodengesetzes müssen Ausschreibungsfälle zur Auswahl von Investoren, die Grundstücke nutzen, klar geregelt werden. Dabei muss jedoch klar zwischen Projekten unterschieden werden, die hauptsächlich Grundstücke erschließen, und Projekten, bei denen Grundstücke „derivativ“ sind.

Studieren Sie sorgfältig die Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise.

Darüber hinaus wurde in einigen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu marktbasierten Bodenpreismethoden nicht eindeutig seien; es sei notwendig, die Interessen von Staat, Investoren und Bevölkerung in Einklang zu bringen. Unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung ändert der Gesetzentwurf die Bestimmungen in Abschnitt 2, Kapitel XI zu den Grundlagen, Eingangsinformationen und Methoden der Bodenpreisbestimmung, um die Anforderungen der Resolution Nr. 18-NQ/TW zur Schaffung von Mechanismen und Methoden zur marktbasierten Bodenpreisbestimmung konkreter zu institutionalisieren. Die Harmonisierung der Interessen von Staat, Unternehmen und Bevölkerung wird durch eine Präferenzpolitik gewährleistet, die Investitionen gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des entsprechenden Steuergesetzes anzieht. In einigen Stellungnahmen wurden präzisere Regelungen zur Methode und den Grundsätzen der Bodenpreisbestimmung vorgeschlagen. Einige Stellungnahmen bemängeln, dass der Gesetzentwurf Regelungen zur günstigsten Option für den Staatshaushalt enthält, aber nicht klar definiert, was „günstigste Option“ ist. Wieder andere schlagen vor, im Gesetzentwurf keine Methoden zur Bodenbewertung festzulegen. Der Vorschlag zur Abschaffung der Überschussmethode wird in einigen Meinungen abgelehnt. Unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wird der Gesetzesentwurf dahingehend geändert, dass in Absatz 4, Artikel 158 klare Regelungen zum Inhalt der Methoden zur Grundstücksbewertung aufgenommen werden; die Regelungen zur Auswahl der Methoden nach dem Prinzip „größter Nutzen für den Staatshaushalt“ werden gestrichen und durch Regelungen zu den Anwendungsfällen der einzelnen Methoden ersetzt; die Abzugsmethode wird in die Vergleichsmethode integriert und ist somit keine eigenständige Bewertungsmethode mehr. Der Inhalt der Methoden hat sich jedoch im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Gesetzes im Regierungserlass Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise geändert.

Der Gesetzesentwurf ergänzt die Überschussmethode als eine der Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen und ergänzt die entsprechenden Bestimmungen zu Grundsätzen und Bedingungen der Anwendung. Die Bedingungen für die Anwendung dieser Methode wurden jedoch im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Rechts eingeschränkt. Diese Inhalte werden im Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP geändert und ergänzt und stoßen weiterhin auf zahlreiche unterschiedliche Meinungen. Daher stellen die Bestimmungen des Gesetzes über Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen gemäß diesen Inhalten keine Legalisierung der in der Praxis stabil umgesetzten Bestimmungen untergesetzlicher Dokumente dar.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt außerdem auf, sich weiterhin mit den zuständigen Behörden abzustimmen, um die Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise sowie die Fälle und Bedingungen der Anwendung gründlich zu untersuchen, den Inhalt vollständig zu erklären, zu klären und zu prüfen, welche Inhalte im Gesetz festgelegt werden sollen, um die Stabilität und Durchführbarkeit der Vorschriften zu gewährleisten und den Geist der Resolution Nr. 18-NQ/TW zu institutionalisieren.

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