Ergänzung der Überschussmethode bei der Ermittlung von Grundstückspreisen

Im Rahmen des Arbeitsprogramms gaben die hauptamtlichen Abgeordneten der Nationalversammlung am Morgen des 30. August ihre Stellungnahmen zum Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes ab. Bildunterschrift

Konferenzszene. Foto: Doan Tan/VNA

Unterscheidung von Landzugangsprojekten

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, berichtete über einige wichtige Punkte bei der Entgegennahme, Erläuterung und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs und erklärte, dass es sich um ein umfangreiches Gesetzesprojekt mit weitreichenden Regelungen und komplexen Inhalten handele, das das Leben der Menschen und die sozioökonomische Entwicklung stark beeinträchtige. Im Zuge der Entgegennahme und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs kämen weiterhin viele unterschiedliche Meinungen zum Vorschein. Der Inhalt des Gesetzesentwurfs stelle lediglich erste Vorschläge dar, um die Meinung der hauptamtlichen Abgeordneten der Nationalversammlung einzuholen, und die Behörden hätten sich noch nicht auf einen optimalen Plan zur Überarbeitung des Gesetzesentwurfs geeinigt.

In Bezug auf die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse wird in vielen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen im Gesetzentwurf, in denen Fälle aufgelistet sind, in denen der Staat Land zurückgewinnt, starr sind und die Mängel nicht vollständig widerspiegeln und nicht grundlegend beheben.

Nach Ansicht des Vorsitzenden des Wirtschaftsausschusses bietet die Regelung zur Auflistung von Fällen der Landgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse den Vorteil, dass sie Klarheit, einfache Überwachung und einfache Anwendung gewährleistet. Der Nachteil einer zu spezifischen und detaillierten Auflistung von Projekten und Arbeiten zur Landgewinnung besteht jedoch darin, dass es schwierig ist, Vollständigkeit und Ausführlichkeit zu gewährleisten. In der Diskussion wurde die Meinung geäußert, dass die derzeitige Vorgehensweise bei der Auflistung von Fällen die Notwendigkeit dieser Projekte und Arbeiten im Sinne von Artikel 54 der Verfassung nicht klarstellt.

Dies ist eine wichtige Bestimmung des Bodengesetzes, die äußerste Vorsicht und sorgfältige Überlegung erfordert. Sie muss vollständig institutionalisiert werden und die Bestimmungen der Verfassung von 2013 müssen eingehalten werden, um eine klare Festlegung zu gewährleisten und unterschiedliche Auslegungen zu vermeiden, die in der Praxis zu Schwierigkeiten führen. Bei Landrückgewinnungen zur sozioökonomischen Entwicklung sowie im nationalen und öffentlichen Interesse wird vereinbart, dass in Fällen, in denen der Staat Land zurückgewinnt, die unterschiedlichen Wertzuwächse des Landes aufgrund von Planungsänderungen und Infrastrukturinvestitionen reguliert und die Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Investoren in Einklang gebracht werden, und dass in Fällen von Landrückgewinnung die Bedingungen für die Umsetzung von Investitionsprojekten zur Landnutzung geschaffen werden, die neue Einnahmequellen für den Staatshaushalt schaffen und der gesamten Bevölkerung und der Gesellschaft zugutekommen. Den Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, leistet der Staat gemäß den Vorschriften Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung. Alle Optionen müssen weiter erforscht, geklärt und überarbeitet werden, um klare, vernünftige und umsetzbare Vorschriften zu gewährleisten.

In Bezug auf die Fälle von Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Projekten unter Verwendung von Land sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, dass das Ausschreibungsgesetz von 2013 und das Dekret Nr. 25/2020/ND-CP der Regierung, in dem die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Ausschreibungsgesetzes zur Investorenauswahl detailliert beschrieben wird, auch zwei Gruppen von Investitionsprojekten unterscheiden, bei denen Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung des Projekts durchgeführt werden. Dabei handelt es sich um: Investitionsprojekte, bei denen Land zum Bau von Gewerbewohnungen, gewerblich-dienstleistungsbezogenen Arbeiten, Mehrzweckarbeiten oder Mehrzweckkomplexen für Geschäftszwecke genutzt wird; Projekte müssen Ausschreibungen gemäß den Bestimmungen der Fachgesetze und der Sozialisierungsgesetze organisieren.

Das geltende Ausschreibungsgesetz sieht daher nur Projekte vor, bei denen Grundstücke für den Bau von Gewerbewohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsbauten, Mehrzweckbauten und Mehrzweckkomplexe für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Zu den sonstigen Produktionsprojekten zählen sowohl Projekte zur Landnutzung als auch Projekte ohne Landnutzung, wie in Fachgesetzen festgelegt. Im Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes müssen die Ausschreibungsfälle zur Auswahl von Investoren, die Grundstücke nutzen, klar festgelegt werden. Dabei muss jedoch klar zwischen Projekten unterschieden werden, bei denen hauptsächlich Grundstücke erschlossen werden, und Projekten, bei denen Grundstücke ein „Derivat“ sind.

Studieren Sie sorgfältig die Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise.

Darüber hinaus wurde in einigen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu „Marktpreisermittlungsmethoden“ nicht eindeutig seien; die Interessen von Staat, Investoren und Bevölkerung müssten in Einklang gebracht werden. Unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung ändert der Gesetzentwurf die Bestimmungen in Abschnitt 2, Kapitel XI zu den Grundlagen, Eingangsinformationen und Methoden der Grundstückspreisermittlung, um die Anforderungen der Resolution Nr. 18-NQ/TW zur „Einrichtung von Mechanismen und Methoden zur marktgerechten Grundstückspreisermittlung“ konkreter zu institutionalisieren. Die Interessen von Staat, Unternehmen und Bevölkerung sollen durch eine Präferenzpolitik und die Anziehung von Investitionen gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des entsprechenden Steuergesetzes gewährleistet werden. In einigen Stellungnahmen wurden konkretere Bestimmungen zur Methode und den Grundsätzen der Grundstückspreisermittlung vorgeschlagen. Der Gesetzentwurf enthalte zwar Regelungen zur günstigsten Option für den Staatshaushalt, definiere aber nicht klar, was „günstigste“ sei. Wieder andere schlagen vor, im Gesetzentwurf keine Methoden zur Grundstücksbewertung festzulegen. Der Vorschlag zur Abschaffung der Überschussmethode wird in einigen Meinungen abgelehnt. Unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wird der Gesetzesentwurf dahingehend geändert, dass in Absatz 4, Artikel 158 klare Regelungen zum Inhalt der Methoden zur Grundstücksbewertung aufgenommen werden; die Regelung zur Auswahl der Methoden nach dem Prinzip „größter Nutzen für den Staatshaushalt“ wird gestrichen und durch Regelungen zu den Anwendungsfällen der einzelnen Methoden ersetzt; die Abzugsmethode wird in die Vergleichsmethode integriert, die keine eigenständige Bewertungsmethode mehr darstellt. Der Inhalt der Methoden hat sich jedoch im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Gesetzes im Regierungserlass Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise geändert.

Der Gesetzesentwurf ergänzt die Überschussmethode als eine der Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen und ergänzt die entsprechenden Bestimmungen zu Grundsätzen und Bedingungen für die Anwendung. Die Bedingungen für die Anwendung dieser Methode wurden jedoch im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Rechts eingeschränkt. Diese Inhalte werden gleichzeitig im Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP geändert und ergänzt und stoßen weiterhin auf zahlreiche unterschiedliche Meinungen. Daher stellen die Bestimmungen des Gesetzes über Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen gemäß diesen Inhalten keine Legalisierung der in der Praxis stabil umgesetzten Bestimmungen untergesetzlicher Dokumente dar.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt außerdem auf, sich weiterhin mit den zuständigen Behörden abzustimmen, um die Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise sowie die Fälle und Bedingungen der Anwendung gründlich zu untersuchen, den Inhalt vollständig zu erklären, zu klären, den im Gesetz festzulegenden Inhalt zu untersuchen, um die Stabilität und Durchführbarkeit der Vorschriften sicherzustellen und den Geist der Resolution Nr. 18-NQ/TW zu institutionalisieren.

Laut VNA

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