Vorschlag, Auktionsgrundbesitzern, die das Land nicht nutzen, hohe Steuern aufzuerlegen

In den letzten Tagen wurde die öffentliche Meinung durch die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksauktionen in Hanois Vororten wie Thanh Oai und Hoai Duc immer wieder aufgewühlt. Zahlreiche Anmeldungen und die Zahl der erfolgreichen Gebote schossen in die Höhe und lagen um ein Vielfaches über dem Startpreis. Diese Entwicklungen und Ergebnisse werfen die Frage auf, ob hier Spekulationen im Spiel sind.

Ist der Höchstgebotspreis zu hoch oder „abnormal“?

Dementsprechend organisierte der Bezirk Thanh Oai am 10. August erfolgreich eine Auktion von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi). Die Grundstücke mit einer Größe von 60 bis 85 m² wurden zu Startpreisen zwischen 8,6 und 12,5 Millionen VND/m² versteigert. Für die Auktion gingen 4.600 Bewerbungen ein, aber nur 4.201 qualifizierte Bewerbungen von 1.545 Personen.

Bemerkenswert ist, dass das Eckgrundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis am Ende der Auktion fast 100,5 Millionen VND/m² erzielte und damit das Achtfache des Startpreises. Die regulären Grundstücke erzielten Zuschlagspreise von 63 bis 80 Millionen VND/m² und damit das Fünf- bis Sechsviertel- bis Vierviertel-Übermaß des Startpreises.

Die Entwicklungen und Ergebnisse der Grundstücksauktionen in Hanois Vororten wie Thanh Oai und Hoai Duc sind in der Öffentlichkeit immer wieder Gegenstand von Diskussionen. (Foto: VARS)

Nachdem die Grundstücksversteigerung im Bezirk Thanh Oai für Aufsehen in der Öffentlichkeit gesorgt hatte, erregte die Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet LK04, Dorf Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, am 19. August weiterhin die Aufmerksamkeit und Beteiligung vieler Menschen.

Zur Versteigerung stehen 19 Grundstücke mit einer Größe von 74 bis 118 m². Der Startpreis für die Auktion beträgt 7,3 Millionen VND/m². Die Kaution beträgt 109 bis 172 Millionen VND/Grundstück.

Nach einer 19-stündigen Auktion wurden 19 Grundstücke erfolgreich verkauft. Das höchste Gebot lag bei 133,3 Millionen VND/m², fast 20-mal höher als der Startpreis, während das niedrigste Gebot 91,3 Millionen VND/m² betrug, also 12,5-mal so viel wie der Startpreis.

VARS ist der Ansicht, dass die Entwicklungen und Ergebnisse dieser Landauktionen sowohl ungewöhnlich als auch normal sind. Denn heutzutage scheint die Grenze zwischen Normalität und Anormalität verschwimmen zu lassen. Das Anormale ist zur Normalität geworden und existiert dann offen als anormales „Normal“.

Tatsächlich ist dies kein neues Phänomen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 ist der Grundstücksmarkt zwar insgesamt noch ruhig, doch einige Grundstücksauktionen ziehen in manchen Gegenden immer noch Tausende bis Zehntausende Teilnehmer an, hauptsächlich Investoren. Die Auktionsergebnisse lagen mancherorts sogar bei zehnmal höheren Zuschlagspreisen als dem Startpreis.

VARS erklärte den Grund: „Erstens wird in der kommenden Zeit sicherlich Geld in versteigerte Grundstücke in städtischen und Wohngebieten fließen, wenn die Gemeinden viele Auktionen organisieren, um ihre Haushaltseinnahmen zu erhöhen. Denn es handelt sich um sauberes Land, das nicht in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist, über rote Listen und Infrastruktur verfügt und bereit ist, Häuser für Unternehmen zu bauen, es zu vermieten und monatlich Geld zu verdienen.“

Hanoi ist besonders attraktiv, da es in den letzten Jahren kaum neue Projekte gab. Das Angebot an Grundstücken dürfte zudem immer knapper werden, da das neue Gesetz für Immobiliengeschäfte die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden verbietet und Unternehmen dazu zwingt, in diesen Gebieten Häuser auf den zum Verkauf stehenden Grundstücken zu bauen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach Wohn- und Investitionsimmobilien, sehr stark und steigt stetig an.

Zweitens ist die Preiserhöhung um das Dutzendfache, was sehr ungewöhnlich klingt, tatsächlich auf den niedrigen Startpreis des versteigerten Grundstücks zurückzuführen. Konkret erlaubten die Vorschriften zur Bestimmung der Grundstückspreise zuvor die Beauftragung von Beratern.

Für das am 10. August im Bezirk Thanh Oai versteigerte Land wurde ebenfalls eine Beratung in Anspruch genommen. Die Beratung legte einen Anfangspreis von 40–45 Millionen VND/m2 fest. Mit dem Dekret 12 (Dekret zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets 44 zur Umsetzung des Bodengesetzes von 2013), aktuell Dekret 71 (Dekret zur Regelung der Bodenpreise, erlassen von der Regierung am 27. April 2024), wurde die Regelung zur Beauftragung von Beratern jedoch aufgehoben und stattdessen der Koeffizient K multipliziert mit der städtischen Bodenpreisliste ermittelt.

Gemäß Beschluss 46 des Volkskomitees von Hanoi vom 18. Juli 2024 beträgt der Grundstückspreisanpassungskoeffizient im Bezirk Thanh Oai 2,35. Die aktuelle, im Jahr 2020 veröffentlichte Liste der effektiven Grundstückspreise schwankt zwischen 3,6 und 5,3 Millionen VND/m². Multipliziert man diese beiden Koeffizienten miteinander, ergibt sich daher nur ein Preis von 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m².

Sichere Produkte mit niedrigen Startpreisen und geringen Einlagen (von 100 bis 200 Millionen VND) sind für Käufer sehr attraktiv. Daher ist es nicht schwer zu verstehen, warum diese Auktion Tausende von Anmeldungen anzog. Eine so große Teilnehmerzahl ist völlig normal.

Hohe Steuern auf Landakkumulation

VARs sind der Ansicht, dass dieser hohe Zuschlagspreis die normale Realität der Lücke zwischen Angebot und Nachfrage widerspiegelt, wenn die Anzahl der Bewerbungen um ein Vielfaches höher ist als die Anzahl der Grundstücke in der Auktion.

Die Tatsache, dass die Grundstückspreise an Standorten mit unauffälliger Infrastruktur und Versorgung in Vororten mit normalem Preissteigerungspotenzial auf über 100 Millionen VND/m2 steigen, was den Grundstückspreisen in städtischen Gebieten und dicht besiedelten Gebieten entspricht, ist jedoch abnormal und übersteigt den tatsächlichen Wert bei weitem. Dies ist das Ergebnis ungesunder Absichten.

Insbesondere sind viele der an diesen Auktionen teilnehmenden Investoren Personen, die beruflich mit Grundstücksauktionen zu tun haben. Sie nehmen oft mit dem „einfachen“ Ziel teil, „zu surfen“, ohne sich um den tatsächlichen Wert zu kümmern, sondern nur zu gewinnen und dann sofort zu kaufen und zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen, oder sie sind bereit, ihre Einlage zu verlieren, wenn der Markt nicht reagiert.

VARs schlagen hohe Steuern auf Landanhäufung vor. (Foto: VS)

Oder der „gefährlichere“ Zweck besteht darin, ein „Landfieber“ zu schüren. Diese Personen nutzen die Auktionskaution, um die Preise der entsprechenden Grundstücke in die Höhe zu treiben. Sie ignorieren sogar die Risiken und legitimieren den Preis, indem sie den vollen Betrag entsprechend dem Höchstgebot zahlen. Auf dieser Grundlage kurbeln sie die Grundstückspreise in den Randbezirken an, was vielerorts zu einem regelrechten „Fieber“ führt.

Die Folge dieser Situation ist, dass die ohnehin schon hohen Immobilienpreise noch weiter gestiegen sind und der Traum vom Eigenheim für viele, insbesondere junge Menschen, immer weiter in die Ferne rückt. Die hohen Auktionspreise, die den tatsächlichen Wert „weit übersteigen“, erschweren nicht nur die Bewertung von Vermögenswerten für die nächsten Auktionen vor Ort, sondern auch an vielen anderen Orten im ganzen Land.

Wenn die Immobilienpreise über einen ausreichend langen Zeitraum einen Aufwärtstrend anhalten, wird sich in den Medien die FOMO-Mentalität (Angst, abgehängt zu werden) verbreiten. Die Anleger erwarten weiter steigende Preise und treffen dann riskante Entscheidungen.

Diese Entscheidung ist auch durch die Annahme motiviert, dass die Anpassung der Grundstückspreistabellen in der kommenden Zeit in den Gemeinden indirekt zu einem Anstieg der Grundstückspreise führen wird. Infolgedessen ist das Kapital vieler Investoren gebunden, wodurch brachliegendes Land entsteht, was sich negativ auf den Sanierungsprozess auswirkt und die Entwicklung in eine sichere und gesunde Richtung erschwert.

Damit Auktionsaktivitäten transparent ablaufen und die Einnahmen des Staats steigen, muss der Staat bald über mehr Mechanismen zur Kontrolle spekulativer Aktivitäten verfügen. Um das Problem der Spekulation zu lösen, die die Preise in die Höhe treibt und damit die städtischen Wohnungspreise sinken lässt, ist es notwendig, die Einstellung der Menschen zum Thema Wohnen zu ändern. Wohnen muss ein Ort zum Leben sein, der die Lebensbedürfnisse der Menschen erfüllt, und nicht nur ein angehäuftes Vermögen.

Indem man diejenigen besteuert, die Vermögen anhäufen und spekulieren, statt diejenigen, die Immobilien zu Wohnzwecken oder zur Organisation von Produktion und Geschäft kaufen, wird der Faktor des angehäuften Vermögens reduziert.

Bei Immobilientransaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Haltedauer hat oder der Immobilieneigentümer die Immobilie nach Erhalt des Grundstücks nicht betrieblich nutzt oder keine Bauarbeiten durchführt, können die Steuersätze schrittweise ansteigen.

Eine gezielte Besteuerung von Immobilien wird die Motivation zur Immobilienspekulation einschränken oder ganz beseitigen, da der Besitz von Immobilien zu Spekulationszwecken durch Zins- und Opportunitätskosten riskanter wird. Der Kauf und Verkauf von Immobilien zur Erzielung von Gewinn oder die Schaffung eines virtuellen Angebots und einer virtuellen Nachfrage zur Steigerung der Immobilienpreise werden allmählich sinnlos.

Ungenutztes Geld der Bevölkerung wird so in die Produktion und die Wirtschaft fließen und Produkte und Mehrwert für die Gesellschaft schaffen. Dies trägt dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt langfristig gesünder und effektiver entwickelt, statt in Immobilienfieber und Preisturbulenzen zu verfallen.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html