Angemessene Grundstücksbewertung zur Freigabe des Projekts

Auf dem wissenschaftlichen Workshop „Angemessene Grundstücksbewertung zur Erleichterung von Projekten“, der am 27. Juli 2023 von der Investment Newspaper organisiert wurde, erklärten Immobilienexperten und Unternehmen: „Wenn es eine richtige Methode gibt, wird das Projekt reibungslos umgesetzt, andernfalls wird es ein großes Hindernis darstellen, das den Umlauf gesellschaftlicher Ressourcen verlangsamt und die wirtschaftliche Entwicklung behindert.“

Konferenzszene.

Der Premierminister hat die offizielle Mitteilung Nr. 634/CD-TTg an den Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt und die Vorsitzenden der Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte herausgegeben, in der er um die dringende Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Grundstücksbewertung bittet.

Die Mitteilung sieht vor, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung vor dem 31. Juli 2023 ein Dekret zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise zur Prüfung und Verkündung vorlegen muss. Gleichzeitig muss das Rundschreiben Nr. 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 geändert und ergänzt werden, in dem die Methoden zur Grundstücksbewertung, die Entwicklung und Anpassung von Grundstückspreislisten, die spezifische Grundstücksbewertung und die Beratung zur Grundstücksbewertung aufgeführt sind.

Derzeit werden die Änderungsentwürfe zu Dekret 44 und Rundschreiben 36 vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit den zuständigen Ministerien, Zweigstellen und Behörden beraten. Zu den aktuellen Methoden zur Grundstücksbewertung, die die zuständige Behörde ändern möchte, gibt es viele unterschiedliche Meinungen. Insbesondere die Abschaffung der „Überschussmethode“ sorgt für die meisten Diskussionen.

Die Empfehlung, die Überschussmethode zu streichen, wie sie von der Redaktionsbehörde im Gesetzesentwurf vorgeschlagen wurde, könnte enorme Auswirkungen haben und dazu führen, dass die Grundstücksbewertung wieder auf den Stand vor 2007 zurückfällt. Dies würde diese ohnehin schon schwierige Aufgabe noch schwieriger machen, sagte Dr. Tran Xuan Luong, Immobilienmajor an der National Economics University: „Die vorhersehbare Folge ist, dass viele Segmente des Immobilienmarktes nicht angemessen bewertet werden. Dies führt zu einer Marktüberlastung, und das, obwohl in Vietnam ein enormer Bedarf an Projektentwicklungen besteht.“

„Die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung ist wissenschaftlich fundiert und weltweit anerkannt. Sie wurde von Ländern weltweit in internationale Bewertungsstandards integriert und basiert auf der Kombination von Markt-, Kosten- und Einkommensanalysen. Sie wird in der Praxis der Grundstücks- und Vermögensbewertung von Ländern umfassend angewendet. Die Beibehaltung dieser Methode ist notwendig, da sie den Verlust staatlicher Einnahmen verhindert und Unternehmen bei der schnelleren Umsetzung von Projekten unterstützt“, bekräftigte Dr. Tran Xuan Luong.

Dr. Luong fügte jedoch hinzu, dass alle Methoden zur Grundstücksbewertung, sofern sie genau berechnet werden, weiterhin auf Marktdaten beruhen müssen. Dies sei ein grundlegendes Problem, das gelöst werden müsse, wenn künftige Verordnungen und Rundschreiben nicht erneut „erneut auf den Prüfstand gestellt“ werden müssten, um Bewertungsmethoden entsprechend hinzuzufügen oder zu reduzieren.

„Die Überschussmethode ist eine wissenschaftliche Methode, die nicht aufgegeben werden kann, und die Gründe für die vorgeschlagene Aufgabe müssen noch sorgfältiger geprüft werden. Andererseits können bei Projekten (viele Grundstücke – viele Produkte; mit Entwicklungspotenzial gemäß Flächennutzungsplanung, Bauplanung, Immobiliengeschäft, Grundstücksflächenmaßstab) nur mit dieser Methode die Grundstückspreise korrekt bestimmt werden“, analysierte Rechtsanwalt Tran Duc Phuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt. Herr Phuong erklärte: „Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss bei der Ausarbeitung des überarbeiteten Dekrets berücksichtigen, dass es notwendig ist, zwei Methoden beizubehalten: die Überschussmethode und die Subtraktionsmethode. Gleichzeitig müssen detailliertere und umfassendere Vorschriften hinzugefügt werden, um die Umsetzung in der aktuellen Praxis zu erleichtern.“

Laut Frau Nguyen Thi Dieu Hong von der Rechtsabteilung der VCCI bestimmt die Überschussmethode den Grundstückspreis auf Grundlage des Nutzungszwecks mit zukünftigem Entwicklungspotenzial, nicht wie die Vergleichsmethode oder die Ertragsmethode anhand des aktuellen Nutzungszwecks. Die derzeitige Grundstücksdatenbank unseres Landes spiegelt die Marktrealität nicht wirklich wider. Daher kann die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung führen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass bei 87,5 % der Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt die Überschussmethode angewendet werde. Seit Inkrafttreten des Dekrets 44 ist dies seit über acht Jahren die gängige Methode zur Grundstücksbewertung. Der Grund dafür liegt darin, dass es sehr schwierig ist, andere Methoden anzuwenden.

Herr Nguyen Chi Thanh, ständiger Vizepräsident der Vietnamesischen Immobilienvereinigung (VARS), erklärte, dass Unternehmen häufig die Überschussmethode anwenden, da sie die Effizienz bei der Projektumsetzung berechnen kann. Wenn sie nicht effektiv ist, wird kein Investor sie anwenden. Diese Methode wird auch in vielen Ländern weltweit angewendet, da die übrigen Methoden keine praktischen Probleme lösen.

„Wir ändern das Bodengesetz, um es an den Marktpreisen auszurichten, die schwanken. Die drei aktuellen Methoden bestimmen jedoch nur steigende, nicht fallende Preise, da neue Projekte immer gleich hohe oder höhere Preise als vergleichbare Projekte haben müssen. Dies treibt die Grundstückspreise in die Höhe und beeinträchtigt die Möglichkeit der Menschen, Häuser zu besitzen. Wir schlagen vor, dass die Grundstückspreise den Marktpreisen folgen, also steigen und fallen, sodass die Menschen selbst über die Preise von Immobilien entscheiden. Wenn wir die Preise so gestalten wollen, dass sie den Gewinn maximieren und die Preise hoch bleiben, müssen wir unser Denken ändern“, schlug Herr Thanh vor.

Aus der Sicht einer staatlichen Verwaltungsbehörde erklärte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), dass der subjektive Wille des Gutachters, des Gutachters und der lokalen Führungskräfte die Bewertungsergebnisse stark beeinflussen wird, wenn die Überschussmethode nicht strikt angewendet wird. Ganz zu schweigen davon, dass es auch von der Steigerungsrate der Immobilienpreise abhängt, während wir keine Überwachungsbehörde haben und nicht über genügend Informationen verfügen.

Herr Chinh sagte außerdem, dass das Ministerium weiterhin auf die Meinungen des Marktes hören und diese zusammenfassen werde, um sie den Leitern des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt und der Regierung vorzulegen und sie an die Marktentwicklungen anzupassen.

Thanh Bui