Immobilienunternehmen sorgen sich weiterhin um knappe Kapitalströme

Das Rundschreiben 06/2023 zur Regelung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten und ausländischen Bankfilialen an Kunden tritt am 1. September 2023 in Kraft.

Dementsprechend ist es Kreditinstituten nicht gestattet, Kredite zur Zahlung von Kapitaleinlagen zu vergeben, Kapitaleinlagen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Personengesellschaften zu kaufen oder Übertragungen davon entgegenzunehmen; ebenso wenig ist es ihnen gestattet, Kapital einzubringen, Aktien von Aktiengesellschaften zu kaufen oder Übertragungen davon entgegenzunehmen, die nicht an der Börse notiert sind oder nicht zum Handel im UPCoM-Handelssystem registriert sind.

Nach Angaben der Staatsbank gilt diese Regelung nur für die Einzahlung von Kapitaleinlagen, den Erwerb und die Entgegennahme von Kapitaleinlagen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Personengesellschaften sowie für die Einzahlung von Kapital, den Erwerb und die Entgegennahme von Aktien von Aktiengesellschaften, die nicht an der Börse notiert sind oder nicht zum Handel im UpCOM-Handelssystem registriert sind. Für die Einzahlung von Kapital, den Erwerb und die Entgegennahme von Kapitaleinlagen bei börsennotierten Aktiengesellschaften müssen Kreditinstitute gemäß den Vorschriften Kredite gewähren.

Das Rundschreiben 06 ergänzt die Regelung, dass Kreditinstitute keine Kredite zur Bezahlung von Kapitaleinlagen im Rahmen von Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Unternehmenskooperationsverträgen zur Umsetzung von Investitionsprojekten vergeben dürfen, die zum Zeitpunkt der Entscheidung des Kreditinstituts über die Kreditvergabe nicht die Voraussetzungen für die Aufnahme einer Geschäftstätigkeit gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erfüllen.

Die Staatsbank betont, dass diese Regelung nur für Investitionsprojekte gilt, die die Voraussetzungen für eine Geschäftsaufnahme gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nicht erfüllen. Bei Investitionsprojekten, die die Voraussetzungen für eine Geschäftsaufnahme gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erfüllen, werden Kreditinstitute weiterhin in Erwägung ziehen, Kunden Kredite zur Zahlung von Kapitaleinlagen gemäß den Bestimmungen von Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Geschäftskooperationsverträgen zu gewähren.

In etwas mehr als einem Monat treten die oben genannten Regelungen in Kraft.

Vor dem Hintergrund der noch nicht gelösten Schwierigkeiten und rechtlichen „Verwicklungen“ besteht bei Immobilienunternehmen weiterhin die Sorge, dass die Regelungen im Rundschreiben 06 den Zugang zu Kapital für Immobilienunternehmen erschweren könnten.

Muss neu berechnet werden

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet erklärte Pham Duc Toan, Generaldirektor der Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass die Bestimmungen des Rundschreibens 06 in einer schwierigen Zeit, die eigentlich hätte gelöst werden sollen, den Unternehmen unbeabsichtigt zusätzliche Schwierigkeiten bereitet hätten. „Es gibt viele Fragen, die die Staatsbank in diesem Rundschreiben 06 neu berechnen muss“, sagte Toan.

Immobilienunternehmen befürchten, dass der schwierige Kapitalfluss das Angebot an Immobilien weiter einschränken wird. (Foto: Hoang Ha)

Laut dem Leiter von EZ Property führt die zunehmende Zahl von Personengruppen, denen es nicht gestattet ist, Kapital aufzunehmen, zu einer weiteren Einschränkung des Kapitalflusses auf dem Immobilienmarkt, insbesondere für Unternehmen, die bei Investitionen kooperieren möchten und börsennotierte Unternehmen sein müssen.

„Die Zahl der an der Börse tätigen Unternehmen ist im Vergleich zu der Zahl der Unternehmen, die außerhalb der Börse tätig sind und nicht an der Börse notiert sind, sehr gering“, sagte Herr Toan.

Darüber hinaus erschwert diese Regelung laut Herrn Toan den Unternehmen, die Zugang zu Kapital wünschen, die Bereitstellung von Krediten zur Finanzierung von Kapitaleinlagen im Rahmen von Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Unternehmenskooperationsverträgen zur Umsetzung von Investitionsprojekten, die die Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme nicht erfüllen.

Laut dem Leiter dieses Unternehmens bedeutet dies, dass das Unternehmen, wenn das Projekt zum Verkauf freigegeben wird, viele Schritte von den rechtlichen Verfahren über die Räumung des Geländes und den Bau der Infrastruktur bis hin zur Zahlung der Landnutzungsgebühr abgeschlossen hat. Nach Abschluss dieser Phase wird das Unternehmen fast nie wieder Kredite aufnehmen.

„Das Kreditwachstum in den ersten sechs Monaten des Jahres war sehr gering. Gleichzeitig nutzen die meisten Immobilienunternehmen sehr viel Fremdkapital. Neben dem eigenen Kapital sind auch andere Kapitalquellen wie Bankkredite, die Mobilisierung von Partnern, Kunden und Anleihen unterbunden. Diese Regelung stellt für Unternehmen derzeit eine große Herausforderung dar“, betonte Herr Toan.

Herr Vu Kim Giang, Vorstandsvorsitzender der SGO Group Corporation (SGO Group), äußerte gegenüber Reportern außerdem seine Besorgnis darüber, dass die Aufnahme weiterer Fälle, die nicht für Darlehen in Rundschreiben 06 in Frage kommen, den Zugang zu Kapital für Investitionskooperationen und Projekttransfers einschränken werde.

„Frühere Projekte, die noch nicht umgesetzt wurden, oder auch neue Projekte, die sich auf die Umsetzung von Investitionen vorbereiten und nach Partnern für eine Zusammenarbeit oder einen Transfer suchen, werden alle auf Probleme mit dem Kapitalfluss stoßen. Dies wird die Umsetzung der Projekte verlangsamen“, sagte Herr Giang.

Herr Giang führte aus, dass Investoren für Grundstücksprojekte, die zum Verkauf zugelassen werden, die gesamte Infrastruktur, die Landnutzungsgebühren, die Räumung des Grundstücks usw. abschließen müssen. Erst dann sei es sinnvoll, Geld für eine Investitionskooperation zu verleihen. Zu diesem Zeitpunkt kann das Unternehmen an einzelne Kunden verkaufen und entsprechend dem Fortschritt Geld einsammeln, ohne dass eine Investitionskooperation erforderlich ist.

Laut dem Vorsitzenden der SGO Group kommt es zwischen den Einheiten meist zu Investitionskooperationen, bevor das Projekt zum Verkauf freigegeben wird, da sie dann die Kapazitäten des jeweils anderen, insbesondere die Finanzmittel, benötigen.

„Angesichts des begrenzten Immobilienangebots aufgrund rechtlicher Probleme und sich überschneidender Gesetze wird die Anwendung des Rundschreibens 06 das Angebot aufgrund finanzieller Probleme weiter einschränken. Unternehmen sind derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert und benötigen dringend andere Kapitalquellen durch Fusionen und Übernahmen sowie Projektübertragungen. Wenn Kooperationspartner jedoch keine Kredite haben und nur ihr eigenes Kapital nutzen, wird es angesichts des knappen Cashflows sehr schwierig sein, bei Investitionen zusammenzuarbeiten“, befürchtet Herr Giang.

Vorschlag zur Änderung des Rundschreibens

Der Generaldirektor von EZ Property sagte, dass sich Rundschreiben 06 neben dem Immobiliensektor auch auf PPP-Projekte, städtische Entwicklungsinfrastruktur sowie Land- und Forstwirtschaft bezieht …

Wenn die Straße als PPP-Projekt gelistet und für den gewerblichen Gebrauch zugelassen werden muss, bedeutet dies, dass sie fertiggestellt werden muss. Die Umsetzung dieses Projekts erfordert zwar enorme Kapitalmengen, doch der fehlende Zugang zu diesem Kapital wirkt sich direkt auf die Investitionstätigkeit der Wirtschaft in die soziale Infrastruktur aus.

Herr Toan erläuterte, dass EZ Property eine Reihe städtischer Infrastrukturprojekte umsetzt und dringend Geld benötigt. In der jüngeren Vergangenheit hatten Unternehmen Schwierigkeiten, an Bankkapital zu kommen, und die Zinsen waren hoch. Bei sinkenden Zinsen versuchen Unternehmen, über Partner an dieses Kapital zu kommen und Kredite aufzunehmen. Aufgrund der in Rundschreiben 06 festgelegten Bedingungen ist das Unternehmen jedoch nahezu von der Liste der zugelassenen Kreditnehmer gestrichen.

„Das Rundschreiben wurde herausgegeben, aber noch nicht umgesetzt. Es muss daher sorgfältig geprüft werden und die unangemessenen Bedingungen unter den gegenwärtigen Bedingungen sollten beseitigt werden“, schlug Herr Toan vor.

Der Vorsitzende der SGO Group, Vu Kim Giang, sagte, es sei notwendig, Pläne in Betracht zu ziehen, um Unternehmen den Zugang zu Kapital zu erleichtern, damit Projekte besser umgesetzt und die Versorgung des Marktes verbessert werden könne.

Wenn es jedoch einen Kreditunterstützungsmechanismus gibt, wird dieser dazu beitragen, die Kaufkraft zu erhöhen und die Gesamtnachfrage auf dem Immobilienmarkt zu steigern.

Zuvor hatte auch die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) ein Dokument mit der Bitte um die Prüfung einer Anpassung der Vorschriften übermittelt, das unter anderem vier Fälle enthält, in denen Kunden, die „Kapital benötigen, keinen Kredit aufnehmen dürfen“.

Laut HoREA werden die Klauseln 8, 9 und 10 dazu führen, dass einige Unternehmen in verschiedenen Wirtschaftssektoren, die Kapital leihen müssen, darunter Immobilienunternehmen, Eigenheimkäufer und Immobilieninvestoren, Schwierigkeiten haben werden, Kredite zu erhalten.

Darüber hinaus erklärte dieser Verband auch, dass das Rundschreiben 06 der Staatsbank vor der Resolution 97 herausgegeben wurde und daher hinsichtlich einer Änderung in Betracht gezogen werden muss, damit die Staatsbank Lösungen für eine proaktive, flexible und im Einklang mit einer vernünftigen expansiven Finanzpolitik stehende Geldpolitik umsetzen kann …

Aus Sorge vor der Schaffung weiterer „Hindernisse“ für die Aufnahme von Fremdkapital schlägt HoREA eine Änderung des Rundschreibens vor . Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat gerade eine Petition an den Premierminister und die Staatsbank geschickt, in der sie die Änderung einer Reihe von Vorschriften vorschlägt, die im kommenden September in Kraft treten sollen, da Bedenken hinsichtlich der Schaffung weiterer „Hindernisse“ für die Aufnahme von Fremdkapital bestehen.

Quelle: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-lo-dong-von-bi-that-chat-2169309.html