Viele Immobilienunternehmen verkaufen Vermögenswerte, nehmen Bankkredite auf oder bieten Aktien an, um Geld für die Schuldentilgung und den Bau von Projekten zu haben.
Verkauf von Vermögenswerten zur Stillung des Kapitalhungers
Bislang hat die Novaland Group die Umstrukturierung ihrer Kredite und Anleihen im Wesentlichen abgeschlossen, doch im Prüfungsbericht von PwC Vietnam aus dem Jahr 2023 wurde weiterhin die Annahme der Unternehmensfortführung von Novaland festgehalten.
Nach Angaben des unabhängigen Wirtschaftsprüfers haben die kombinierten Auswirkungen von Liquiditätsengpässen, kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten und Einschränkungen bei der Kapitalbeschaffung auf dem Finanzmarkt den kurzfristigen Liquiditätsdruck bei Novaland erhöht. Darüber hinaus hat Novaland zum Bilanzstichtag bestimmte Verpflichtungen aus Darlehens- und Anleiheverträgen verletzt.
Novaland erklärte hierzu, dass das Unternehmen von den Geschäftsbanken die Zusage erhalten habe, die Bauprojekte weiterhin finanziell zu unterstützen, um die Übergabe der Häuser an die Käufer in jeder Phase sicherzustellen. Konkret werden die Banken in der kommenden Zeit zusätzliche Kreditlimits in Höhe von 15.816 Milliarden VND auszahlen.
Novaland plant insbesondere den Verkauf von Vermögenswerten im Wert von rund 2.870 Milliarden VND, um fällige Schulden innerhalb der vertraglich festgelegten Frist zu begleichen. Gleichzeitig erhielt das Unternehmen auch Interessenbekundungen von Investoren für den Verkauf von Vermögenswerten im voraussichtlichen Wert von 8.917 Milliarden VND. Das Unternehmen kündigte an, den Verkauf dieser Vermögenswerte innerhalb der nächsten zwölf Monate abzuschließen.
Viele Unternehmen haben sich bemüht, ihre Anleiheschulden schrittweise oder vollständig abzuschreiben, um ihre Bilanzen zu bereinigen, bevor sie Anspruch auf Bankkredite haben.
Ebenso setzt die LDG Investment Joint Stock Company Pläne für Entwicklungszusammenarbeit, Projektübertragung und Aktienverkauf um, um Anleihen-, Bank- und andere Schulden zu begleichen.
Konkret wird LDG das von der Hai Duy Joint Stock Company (einer Tochtergesellschaft von LDG) investierte Touristengebietsprojekt Bai But – Son Tra übertragen. Das Projekt trägt den Handelsnamen LDG Grand Central, ist 29 Hektar groß und umfasst ein Gesamtinvestitionsvolumen von über 4.600 Milliarden VND.
Gleichzeitig möchte LDG auch das Apartmentkomplex-Projekt Lot C1 im Bezirk Binh An, Stadt Di An, Provinz Binh Duong, sowie andere Vermögenswerte und Projekte übertragen.
Ein weiterer typischer Fall ist die Phat Dat Company. Herr Nguyen Van Dat, Vorstandsvorsitzender der Phat Dat Company, stellte fest, dass die unerwarteten Marktschocks der letzten zwei Jahre das Wachstum von Phat Dat stark verlangsamt haben. Sorgfältig ausgearbeitete langfristige Pläne mussten ebenfalls geändert werden. Viele Wachstumsindikatoren mussten angepasst werden.
Vor diesem Hintergrund hat Phat Dat eine Strategie zur Umstrukturierung seines Investitions- und Finanzportfolios konsequent umgesetzt. Insbesondere hat das Unternehmen in Kauf genommen, kurzfristige Vorteile wie den Verkauf einiger Vermögenswerte und die Übertragung von Anteilen an einigen Tochtergesellschaften zu opfern, um sich auf dringendere Aufgaben konzentrieren zu können.
Konkret wird die Phat Dat Company in den Jahren 2022 bis 2023 zwei Tochtergesellschaften verkaufen: die Saigon – KL Real Estate Company (Investor des Astral City Binh Duong-Projekts) und die Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).
Infolgedessen konnte Phat Dat den finanziellen Druck verringern und insbesondere alle Anleihen fristgerecht und vor Ende 2023 zurückzahlen. Damit ist Phat Dat angesichts der äußerst düsteren Geschäftslage der gesamten Branche zu einem der wenigen Immobilienunternehmen ohne Anleiheschulden geworden.
Der Kapitaldruck wird allmählich nachlassen.
In einem aktuellen Bericht über die Wohnimmobilienbranche stellte die Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) fest, dass die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen trotz Verbesserung des Cashflows aufgrund der hohen Verschuldung und der hohen, 2024 fälligen Schulden schwach bleibt. Das Verhältnis von Schulden zu EBITDA (das die Fähigkeit des Unternehmens zur Schuldentilgung misst) beträgt 2023 das 8,7-Fache, verglichen mit dem 7-Fache im Jahr 2022, da das Schuldenwachstum stärker ist als das Gewinnwachstum. Das Verhältnis von kurzfristigen Schulden zu Gesamtschulden erreichte 2023 45 % und damit den höchsten Wert der letzten fünf Jahre.
Darüber hinaus werden im Jahr 2024 Immobilienanleihen im Wert von rund 130.000 Milliarden VND fällig – der höchste Stand der letzten fünf Jahre. Dies birgt für Investoren Rekapitalisierungsrisiken. Investoren, deren Projekte mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind oder spekulative Projekte umsetzen, laufen Gefahr, dass Kapital und Zinsen für Anleihen verspätet gezahlt werden und der Cashflow schwach ist. Daher sind diese Unternehmen am dringendsten auf Rekapitalisierung angewiesen.
Tatsächlich haben viele Unternehmen trotz Schwierigkeiten, insbesondere im Hinblick auf das Kapital, Anstrengungen unternommen, um ausstehende Anleiheschulden schrittweise oder vollständig zu tilgen, in der Hoffnung, ihre Bilanzen zu bereinigen, bevor sie wieder Zugang zu Bankkrediten und Kapitalbeschaffung an der Börse erhalten.
Nach einer Umstrukturierung zur Anpassung an Marktschwankungen konzentriert sich Phat Dat beispielsweise jetzt nur noch auf den zivilen Immobiliensektor und bringt sechs große Projekte auf den Markt, deren Gesamtumsatz auf etwa 40.000 Milliarden VND geschätzt wird.
Um Betriebskapital zu schaffen, plant das Unternehmen, den bestehenden Aktionären mehr als 134,3 Millionen Aktien zu einem Preis von 10.000 VND pro Aktie (das Ausgabeverhältnis beträgt 5,5:1) in Form von Bezugsrechten anzubieten. Im Erfolgsfall kann Phat Dat mehr als 1,340 Milliarden VND einnehmen. Der gesamte eingenommene Betrag wird für die Umsetzung von Immobilienprojekten des Unternehmens und seiner Tochtergesellschaften verwendet.
Ebenso plant DIC Corp die Ausgabe von 410 Millionen Aktien, um fast 6.500 Milliarden VND aufzubringen. Das Unternehmen wird das eingeworbene Geld verwenden, um das Investitionskapital für die Phasen II und III des Cap Saint Jacques Complex-Projekts in 169 – Thuy Van (Provinz Ba Ria – Vung Tau), das kommerzielle Wohngebietsprojekt Vi Thanh (Provinz Hau Giang), das neue Stadtgebietsprojekt Nam Vinh Yen (Provinz Vinh Phuc) und das Wohngebietsprojekt Lam Ha Centre Point im Bezirk Lam Ha (Stadt Phu Ly, Provinz Ha Nam) aufzustocken.
Laut VIS Rating werden sich die Refinanzierungsrisiken in Zukunft dank des verbesserten Zugangs zu Bankkrediten und Kapitalmärkten verringern. Dementsprechend hat sich der Liquiditätsstress, dem Investoren seit dem vierten Quartal 2022 ausgesetzt waren, verringert. Die Bankkredite für Immobiliengeschäfte sind deutlich gestiegen (2023: 28 %) und werden auch 2024 weiter steigen, um den Kapital- und Liquiditätsbedarf der Investoren zu decken.
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