Immobilien haben Vorrang, sollten aber nicht zu stark von Bankkrediten abhängig sein

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In dem Forschungsbericht „Innovation des Koordinierungsmechanismus zwischen Fiskalpolitik und Geldpolitik“ empfiehlt die Vietnam Real Estate Association (VNRea), dass Immobilienunternehmen nicht auf Bankkredite angewiesen sein sollten.

Immobilien genießen bei der Kreditvergabe eine hohe Priorität.

Statistiken der Staatsbank zeigen, dass der gesamte ausstehende Kreditsaldo des Immobiliensektors der Kreditinstitute zum 30. September 2,74 Millionen VND erreichte, ein Anstieg von 6,04 % gegenüber dem 31. Dezember 2022, was 21,46 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft entspricht.

Auf Konsum/Eigenbedarf ausgerichtete Immobilienkredite machen 64 % und ausstehende Kredite für Immobiliengeschäftsaktivitäten 36 % der ausstehenden Immobilienkredite aus. In den ersten neun Monaten des Jahres wiesen die Immobiliengeschäftskredite eine höhere Wachstumsrate auf als die allgemeine Kreditwachstumsrate und als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Es ist ersichtlich, dass Unternehmen und Einheiten in 20 anderen Wirtschaftssektoren fast 80 % des verbleibenden Kreditsaldos „teilen“ müssen. Dem Immobiliensektor wurde im Hinblick auf den Anteil des zugeteilten Kreditsaldos im Vergleich zu den übrigen Wirtschaftssektoren eine ziemlich hohe Priorität eingeräumt.

Daher muss auch die Kreditwirtschaft eine ausgewogene Kreditverteilung zwischen den Wirtschaftssektoren gewährleisten.

Bankkredite sind im Wesentlichen das Geld von Millionen von Sparern und Hunderttausenden von Unternehmen, die der Bank ihr Geld aufgrund ihres Vertrauens in das System anvertraut haben. Die Bank trägt die Verantwortung, dieses Kapital sorgfältig, sicher und effektiv einzusetzen.

Die Kreditvergabe an minderwertige Projekte mit unklarem Rechtsstatus, nicht umsetzbaren Kapitalrückgewinnungsplänen oder hohem Risikoniveau birgt nicht nur Risiken für die Bank selbst, sondern auch für die Einleger und das gesamte System.

Aufgrund wirtschaftlicher und geschäftlicher Schwierigkeiten ist es für den Bankensektor noch schwieriger, praktikable und sichere Projekte für die Anlage der Ersparnisse oder Einlagen zu finden, die ihm von Sparern und anderen Unternehmen anvertraut wurden.

Kredite für Immobilienprojekte und zum Kauf von Wohneigentum und Immobilienprodukten haben in der Regel eine Laufzeit von 10 bis 20 Jahren. Die Kreditlaufzeit der Banken beträgt dagegen in der Regel nur 12 bis 24 Monate, die längste Laufzeit beträgt 36 Monate. Eine Kreditlaufzeit von 3 Jahren, aber eine Kreditlaufzeit von 10 oder 20 Jahren ist mit einem sehr hohen Risiko verbunden.

Daher muss auch der Kreditzins für langfristige Immobilienprojekte, bei denen Kapital aus Einlagen im Bankensystem mobilisiert wird, aus Gründen der Systemsicherheit kontrolliert werden.

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — Zum 30. September machten Immobilienkredite 21,46 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft aus (Foto: Tran Khang).

Verlassen Sie sich nicht zu sehr auf Bankkredite.

VNRea empfiehlt Immobilienunternehmen, sich nicht zu sehr auf Bankkredite zu verlassen und auf eine Raumerweiterung oder -vergrößerung zu warten, da die Kreditsumme für Immobilien recht hoch ist und weiterhin steigt. In der aktuellen Situation kann es sein, dass Unternehmen selbst bei Vorhandensein eines separaten Raums für Immobilien nicht darauf zugreifen können, da sie die Kreditbedingungen der Banken nicht erfüllen.

Wenn der Immobiliensektor hingegen weiterhin auf Kreditunterstützung angewiesen ist, entstehen enorme systemische Risiken. Denn wenn es zu Zahlungsausfällen im Immobiliensektor kommt, greifen diese auf die Banken über.

„Anleihen müssen die wichtigste Kapitalquelle für den Immobilienmarkt sein. Der Markt benötigt mittel- und langfristiges Kapital und muss sich daher auf Anleihen und nicht auf Bankkapital verlassen. Es gibt keinen anderen Weg, als die Abhängigkeit der Immobilienbranche von Banken zu verringern. Nur dann können Risiken gestreut werden“, analysierte VNRea.

Langfristig ist der Verband der Ansicht, dass es notwendig ist, das Rechtssystem weiter zu perfektionieren, um einen gesunden, transparenten und nachhaltigen Anleihemarkt zu entwickeln, damit Unternehmen mehr Spielraum haben, Kapital zu mobilisieren.

Bei der Verwaltung der Rechtspolitik muss eine Situation vermieden werden, in der sie manchmal zu locker ist, um einen Markt voller Schlupflöcher zu schaffen, in dem Unternehmen um die Ausgabe von Rechten konkurrieren, und dann plötzlich „bremst“, wenn ein Risiko besteht, sodass die Unternehmen nicht reagieren können, wie es im Jahr 2022 der Fall war.

Der Markt für Unternehmensanleihen muss bald reguliert werden, auf der Grundlage gesetzlicher Vorgaben funktionieren und einer strengen Überwachung unterliegen.

Darüber hinaus ist es für Immobilienunternehmen äußerst wichtig, Kapital aus zukünftigen Immobiliengeschäften freizusetzen, insbesondere im aktuellen schwierigen Kontext. Dazu ist es notwendig, Lösungen von der Beschaffung des Startkapitals bis zur Lösung rechtlicher Probleme für Projekte synchron zu kombinieren.

Kein Kunde möchte ein Projekt kaufen, das nicht über die vollständigen Rechtsdokumente verfügt und potenziell riskant ist. Im Gegenteil: Unternehmen, die zwar über keine Rechtsdokumente verfügen, aber erschöpft sind und kein Startkapital haben, können das Projekt nicht umsetzen und ohne Projekt keinen Cashflow von Kunden generieren.

Wenn zwar Startkapital vorhanden ist, die Marktliquidität jedoch gering ist und keine Produkte verkauft werden können, gerät das Projekt in Verzug, das Kapital muss erhöht werden und das Unternehmen gerät wahrscheinlich in eine Schuldenspirale.

Um eine Phase nachhaltigen Wachstums und nachhaltiger Entwicklung zu erreichen, müssen Immobilienunternehmen die Umstrukturierungsphase um jeden Preis überstehen. Dazu gehört auch der Verkauf von Vermögenswerten zur Umstrukturierung der Unternehmensschulden und die „Bereinigung“ der Aufzeichnungen über den Zugang zu Kredit- und Anleihekapital sowie Kapital aus Kundeneinlagen.

Darüber hinaus müssen Projektentwickler auch ihre Anlageprodukte umstrukturieren. Sie können nicht einfach dem High-End-Segment und einem „unwirklichen Wohlstand“ hinterherjagen, sondern müssen sich auf ein Preissegment konzentrieren, das dem Einkommen der Nutzer entspricht und gleichzeitig die tatsächlichen Bedürfnisse der Mehrheit ausnutzt, nicht die spekulativen Zwecke einer kleinen Gruppe, die zu Marktstörungen führen.

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