Die Wohnungspreise explodieren, was die Wohnungssuche erschwert; neue Grundstückspreislisten in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sorgen für einen ausgeglichenen Wettbewerb und bremsen die Spekulationswelle

Es gibt keinen erschwinglichen Wohnraum und die Menschen suchen verzweifelt nach einer Bleibe. Die neuen Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt werden hoffentlich dazu beitragen, dass die Spekulationen weniger schnell gehen ... so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienmarkt.

Das Segment der bezahlbaren Wohnungen ist auf dem Markt völlig verschwunden, und auch Wohnungen der mittleren Preisklasse werden immer knapper. (Foto: Linh An)

Wohnungspreise steigen weiter

Der vietnamesische Immobilienmarkt, insbesondere der Wohnungsmarkt, verzeichnete in letzter Zeit einen starken Preisanstieg. Dies erschwerte es vielen Menschen, selbst mit 3 bis 4 Milliarden VND in der Hand, eine geeignete Wohnung zu finden.

Laut Lao Dong fehlt das Segment der erschwinglichen Wohnungen vollständig auf dem Markt, und auch Wohnungen der mittleren Preisklasse werden immer knapper. Anfang 2024 wird der Markt mit einem Durchschnittspreis von etwa 65 Millionen VND/m2 starten.

Allerdings lag der Preis nach nur zwei Quartalen bereits über 68 Millionen VND/m2 und stieg in den letzten Monaten des Jahres weiter an. Alle in diesem Jahr gestarteten Projekte konzentrieren sich auf das High-End-Segment in Gegenden wie Nam Tu Liem, Cau Giay und Gia Lam, Dong Anh, wo die Preise regelmäßig über 70 Millionen VND/m2 liegen.

In seinem Kommentar zum Wohnungssegment sagte Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Wohnungsmarketingabteilung von CBRE Vietnam, dass der Erstverkaufspreis von Wohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 durchschnittlich 72 Millionen VND/m2 erreicht habe, was einem Anstieg von 36 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres und 12 % gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspreche.

Dieser Anstieg erschwert vielen Erstkäufern, insbesondere jungen Familien, den Zugang zum Markt. Bei einem Kaufpreis von 3 bis 4 Milliarden VND haben Käufer kaum Optionen. Sie können sich nur eine mittelgroße Wohnung leisten, die sie jahrelang nutzen, oder müssen sich mit einer Lage abseits des Zentrums zufrieden geben. Viele Erstkäufer mussten daher nach langer Suche ihre Pläne aufgeben, da der Preis ihre finanziellen Möglichkeiten überstieg.

Frau Ngoc Van (33 Jahre, Nam Tu Liem, Hanoi) erzählte, dass sie und ihr Mann nach jahrelangem Sparen den Kauf einer Wohnung für 3 Milliarden VND planten. Bei der Marktanalyse stellte sie jedoch fest, dass die Wohnungspreise in die Höhe geschossen waren und ihre Familie weit über ihre Zahlungsfähigkeit hinausgingen. Daher musste sie ihren Plan, ein Haus zu kaufen, aufgrund der steigenden Preise verschieben.

Angesichts steigender Wohnungspreise wird es für Menschen mit einem Budget von 3 bis 4 Milliarden VND immer schwieriger, ein Haus zu besitzen. Dies erschwert nicht nur den Erwerb einer Immobilie für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen, sondern mindert auch die Nachhaltigkeit des Marktes. Eine Abkühlung der Immobilienpreise ist dringend erforderlich, um den Zugang der Menschen zu Wohnraum zu sichern und die Wirtschaft zu stabilisieren.

Eine der Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise in Hanoi besteht in der Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, sagte, der soziale Wohnungsbau sei ein wichtiger Schritt, um den Druck auf die Immobilienpreise zu verringern. Darüber hinaus sei es notwendig, rechtliche Hindernisse für Projekte schneller abzubauen, um das Angebot auf dem Markt zu entlasten.

Die Grundstückspreise in Hanoi steigen stark an, einige Hausbesitzer befürchten, zig Milliarden für die Umwandlung ausgeben zu müssen

Die vom Volkskomitee von Hanoi angekündigte angepasste Grundstückspreisliste, die vom 20. Dezember 2024 bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist, verzeichnete im Vergleich zur alten Grundstückspreisliste einen starken Anstieg. Dies führte auch zu einem sprunghaften Anstieg der Landnutzungskosten für die Bevölkerung.

Herr Pham B. (Bezirk My Duc, Hanoi) sagte, er habe Ende 2024 gerade die Landnutzungsgebühren für die Umwandlung eines Teils seines Wohngrundstücks in Gartenland bezahlt. Da die Entscheidung zur Fertigstellung des Dossiers erst nach dem 20. Dezember 2024 eintreffen sollte, betrug die Landnutzungsgebühr nach der neuen Preisliste mehr als 800 Millionen VND. Nach der alten Landpreisliste hätte seine Familie rund 350 Millionen VND zahlen müssen.

Frau Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) erzählte, dass ihre Familie über 1.000 Quadratmeter Gartenland verfügt. Wenn sie es nun in Wohngrundstück umwandeln und unter ihren Kindern aufteilen möchten, müssen sie rund 15 Millionen VND pro Quadratmeter bezahlen. Der geschätzte Betrag für die Umwandlung der gesamten Fläche beträgt somit rund 15 Milliarden VND. Dieser Betrag übersteigt ihre finanziellen Möglichkeiten, daher erwägt die Familie, ihn entsprechend auszugleichen.

Der Anstieg der Grundstückspreise und die damit einhergehende Erhöhung der Landnutzungsgebühren haben zudem viele Investoren mit landwirtschaftlichen Flächen in den Vororten dazu gezwungen, ihre Investitionspläne anzupassen.

Beim jüngsten Workshop zur Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 stellte Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT), fest, dass es in der Realität „Beschwerden“ gebe, unabhängig davon, ob die Grundstückspreisliste niedrig oder hoch sei.

Herr Vo betonte, dass die Grundstückspreisliste marktgerecht und marktgerecht sein müsse. Das Problem ist jedoch, wie sie umgesetzt werden soll. Dies ist eine Frage der staatlichen Politik. In welchen Fällen 80 % des Marktpreises, in welchen 20 % des Marktpreises angewendet werden, wird in bestimmten Fällen unterschiedlich gehandhabt. Wie dies zur Anziehung von Investitionen, zur Entwicklung der Wirtschaft und zur Gewährleistung der sozialen Sicherheit angewendet werden soll, hängt von der staatlichen Regulierungspolitik ab.

Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Land (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erklärte, dass für Immobilienprojekte (Wohnungen, Ferienimmobilien) keine Grundstückspreislisten, sondern spezifische Berechnungsmethoden gelten. Die Grundstückspreislisten dienen hauptsächlich dazu, die finanziellen Verpflichtungen einzelner Haushalte und jährliche Landpachtprojekte zu erfassen; in anderen Fällen werden Auktionen und Ausschreibungen durchgeführt.

Was die Kosten für die Umwandlung von Land in Wohnbauland angeht, schätzte Herr Binh, dass in Hanoi die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebieten oder von landwirtschaftlichen Flächen, die an Wohnbauland angrenzen, in Wohnbauland mittlerweile sehr gleich ist. Früher war die Umwandlung sehr schwierig, da die Kosten für die Umwandlung nur halb so hoch waren wie die für Wohnbauland.

Laut dem stellvertretenden Direktor des Land Departments stellt die Annäherung der Grundstückspreise an den Marktpreis eine faire Ausgangslage dar, es gibt keinen Unterschied mehr zwischen den beiden Preisen. Die Marktteilnehmer akzeptieren faire Ausgangsbedingungen, die Grundstückspreise unterscheiden sich nicht mehr, sodass die Menschen erkennen können, dass das in Wohnbauland umgewandelte Land der Familie selbst bei einem Rückverkauf an den öffentlichen Markt nicht viel wert ist und daher allmählich gesättigt sein wird.

Bei der Bewertung der neuen Grundstückspreisliste von Hanoi sind die Auswirkungen auf die Immobilienpreise laut Experten von Savills Vietnam unbedeutend, tragen aber auch dazu bei, die Geschwindigkeit der Spekulationswellen zu verringern, da die Menschen eine Entschädigung erhalten, die nahe am tatsächlichen Wert liegt...

Frau Nguyen Thi Hong Van, stellvertretende Direktorin der Abteilung für Bewertung und Finanzberatung bei Savills Hanoi, empfiehlt Anlegern, die derzeit mit Käufen und Verkäufen spekulieren, eine sorgfältigere Abwägung vorzunehmen, da der Anstieg der Immobilienpreise höher sein muss als die Kapitalkosten, die Kosten für die Nutzung finanzieller Hebelwirkung sowie die Kosten der Einkommenssteuer aus Immobilienübertragungen, die auf der neuen, marktnäheren Grundstückspreisliste berechnet werden.

Neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt: Mehr Transparenz und Förderung der Infrastrukturentwicklung

Kürzlich hat Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) gemäß Beschluss Nr. 79/2024/QD-UBN eine neue Grundstückspreisliste mit Wirkung vom 31. Oktober 2024 bis 31. Dezember 2025 bekannt gegeben. Dies ist die erste Anpassung seit 2020, in deren Folge die Grundstückspreise je nach Gebiet stark ansteigen, um das 4- bis 38-fache. Der niedrigste Preis in Thieng Lieng (Bezirk Can Gio) beträgt 2,3 Millionen VND/m2, während der höchste Preis in den zentralen Straßen von Bezirk 1 wie Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue 687,2 Millionen VND/m2 beträgt.

Die Anpassung der Grundstückspreise soll nicht nur für Fairness sorgen, sondern auch wichtige Infrastrukturprojekte der Stadt beschleunigen. Eine Bewertung des Grundstücks nahe dem Marktwert trägt dazu bei, Streitigkeiten bei der Grundstücksräumung zu minimieren – einer der Hauptgründe für die jahrelangen Verzögerungen bei Großprojekten wie der Ringstraße 3 und der U-Bahn-Linie 2.

Die neue Grundstückspreisliste hat vielfältige Auswirkungen auf verschiedene Marktteilnehmer – von Privatpersonen über Unternehmen bis hin zu ausländischen Investoren. Die Rechte derjenigen, deren Land zurückgewonnen wurde, sind deutlich besser abgesichert als zuvor. Diese Gruppe ist am stärksten betroffen.

Da sich die Preise dem Marktwert annähern, werden die Entschädigungen transparenter und angemessener, was dazu beiträgt, Grundstücksstreitigkeiten zu minimieren. Dies ist besonders wichtig bei großen Infrastrukturprojekten wie der Ringstraße 3 oder der U-Bahn-Linie 2. Laut Giang Do, Direktorin der Beratungsabteilung von Savills Vietnam, trägt die neue Grundstückspreisliste nicht nur zur Stärkung des öffentlichen Konsenses bei, sondern beschleunigt auch die Räumung des Grundstücks, was bei Großprojekten ein entscheidender Faktor ist.

Ein weiterer Vorteil ist das transparentere Investitionsumfeld dank der neuen Grundstückspreisliste. Ausländische Investoren können Kosten und Gewinne leichter ermitteln, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zum führenden Wirtschaftszentrum der Region wird. „Die transparentere Anpassung der Grundstückspreisliste auf Basis des tatsächlichen Wertes wird das Vertrauen ausländischer Investoren stärken. Dies ist ein notwendiger Schritt für eine nachhaltige Entwicklung des Marktes“, so ein Vertreter der Beratungsabteilung von Savills Vietnam.

Andererseits übt die neue Grundstückspreisliste finanziellen Druck auf die Investoren aus. Die hohen Kosten der Landnutzung lassen die Preise für Immobilienprodukte in die Höhe schnellen, was sich direkt auf die Möglichkeiten der Menschen auswirkt, Zugang zu Wohnraum zu erhalten.

„Wir befürchten, dass steigende Grundstückskosten die Produktpreise unter Druck setzen werden, insbesondere im Wohnungssegment für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen. Diese Herausforderung muss sorgfältig bedacht werden“, sagte Giang Do. Insbesondere in Vororten erschweren die neuen Grundstückspreise die Umnutzung von Ackerland zu Wohnbauland und verringern so die Möglichkeiten zur Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html