Die Mietpreise steigen immer weiter

Ende August 2024 überraschte die Nachricht viele Menschen, dass Starbucks sein hochwertigstes Geschäft in Ho-Chi-Minh-Stadt in der Han Thuyen 11-13, Distrikt 1, nach siebenjährigem Betrieb und ständigem Kundenandrang schloss. Noch schockierender war für viele, dass Starbucks die Räumlichkeiten nach Vertragsablauf zurückgab und der Vermieter die Miete von 700 Millionen auf 750 Millionen VND/Monat oder etwa 9 Milliarden VND/Jahr erhöhte.

Wettlauf um die Bezahlung von erstklassigem Land

Für Geschäftsleute und im Immobilienvermietungssektor Tätige ist der Mietpreis der oben genannten Räumlichkeiten nicht zu hoch.

Tatsächlich gibt es in derselben Han Thuyen-Straße oder in benachbarten Straßen andere Räumlichkeiten mit viel höheren Mietpreisen. Beispielsweise kosten die Räumlichkeiten von %Arabica Coffee, einer berühmten japanischen Kaffeekette, die erst vor wenigen Monaten eröffnet wurde, nicht weniger als 700 Millionen VND/Monat.

Eine erstklassige Lage im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt steht seit vielen Jahren leer. Foto: PHAM DINH

Allerdings sind solche Super-High-End-Geschäfte nur für Unternehmen mit eigenen Strategien geeignet. Für Unternehmen, die ausschließlich mit dem Verkauf von Produkten und Dienstleistungen Gewinne erzielen wollen, wird es sehr schwierig sein, zu überleben.

Wenige Monate vor der Schließung von Starbucks Han Thuyen kehrten eine Reihe bekannter Marken wie Highlands Coffee in die Räumlichkeiten an der Ecke Nguyen Du und Pasteur Street zurück; das Restaurant YEN Sushi schloss seine Filiale in Dong Khoi 8. Auch das Gepäck- und Handtaschengeschäft MIA kehrte vor einigen Monaten in die Räumlichkeiten an der Kreuzung Phu Dong zurück. Auch diese Räumlichkeiten hatten eine Miete von bis zu 700 Millionen VND/Monat und wurden innerhalb von nur fünf Jahren an vier große Marken übertragen.

Tatsächlich ist die Tatsache, dass die Räumlichkeiten teuer sind und sich Unternehmen sie angesichts wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht leisten können und gezwungen sind, sie zurückzugeben, nichts Neues, sondern passiert schon seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 bis heute. Laut dem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong gibt es bis heute noch viele Räumlichkeiten entlang belebter Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie Nguyen Hue, Le Loi (Bezirk 1), Vo Van Tan (Bezirk 3), Nguyen Trai (Bezirk 5), Nguyen Van Linh (Bezirk 7), Phan Xich Long (Bezirk Phu Nhuan) ... die „geschlossenen Türen“ haben und keine Mieter haben oder vermietet wurden, aber weiterhin geschlossen sind.

Die Le Loi Straße (Bezirk 1) ist etwa 550 m lang und eine der schönsten Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt. Sie kreuzt „goldene“ Straßen wie Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia und Nguyen Hue, aber derzeit stehen etwa 15 Geschäfte leer. Frau Nguyen Hanh, Leiterin eines Souvenirladens in dieser Straße, sagte, der Grund für die Schließung vieler umliegender Geschäfte sei, dass sie sich die Miete nicht leisten konnten, die bis zu 25–30 Millionen VND pro Tag oder 800–900 Millionen VND/Monat beträgt; Personalkosten, Steuern, Kapital usw. nicht eingerechnet. Einige Ladenbesitzer hatten die Geschäftslage zunächst nicht vorhergesehen und deshalb zu einem Preis gemietet, der ihre Finanzen überstieg, sodass sie ihre Kosten nicht decken konnten und schließen und woanders mieten mussten, obwohl sie erst seit ein paar Monaten dort waren.

„Juweliergeschäfte, die berühmte PL-Milchteekette, Reisebüros … weil sie sich die Miete nicht leisten konnten, haben sie ihre Räumlichkeiten nacheinander zurückgegeben. Bis jetzt hat sich niemand getraut, wieder zu mieten, weil die Preise zu hoch sind. Ich bitte den Vermieter auch, die Miete zu senken, weil es viele Touristen, aber nur wenige Käufer gibt. Ich weiß nicht, ob sie bis zum nächsten Jahr durchhalten“, ist Frau Hanh besorgt.

Herr Hoang Thanh, der Makler des Hauses in der Le Loi 48 (Erdgeschoss und Obergeschoss), sagte, der Eigentümer biete 12.000 USD/Monat (fast 300 Millionen VND) unter der Bedingung einer Kaution von vier Monatsmieten, zwei Monatsmieten im Voraus und einer Miete von mindestens zwei Jahren. Erwähnenswert ist, dass das Haus seit über einem Jahr leer steht, seit das Uhrengeschäft TT „weggelaufen“ ist, der Eigentümer sich jedoch weigerte, den Mietpreis zu senken.

„Wenn Kunden in der Le Loi Street Räumlichkeiten für ihre Geschäfts- oder Markenzwecke mieten möchten, müssen sie sorgfältig überlegen, da die Preise sehr hoch sind und zwischen 10.000 und 12.000 USD/Monat liegen. Viele Kunden können sich diese Miete nicht leisten und müssen den Verlust ihrer Kaution in Höhe von mehreren hundert Millionen VND in Kauf nehmen“, informierte Herr Thanh.

Die Nguyen Trai Straße (Bezirk 5) war einst als die „ Modestraße “ von Ho-Chi-Minh-Stadt bekannt, mit Hunderten von Geschäften, die Schuhe, Kleidung, Handtaschen, Hüte, Brillen usw. verkauften. Aufgrund des schleppenden Geschäfts und der astronomischen Mieten haben jedoch viele Menschen Schilder aufgehängt, um Waren zu liquidieren und Räumlichkeiten zu verlegen.

Frau Pham Ngoc, Vertreterin des Umstandsmode-Designergeschäfts Mdl, sagte, sie wolle eine 14,5 m2 große Fläche mit einer Nutzfläche von 35 m2, bestehend aus einem Stockwerk, einem Erdgeschoss und einem kleinen Lager, zu einem Mietpreis von 60 Millionen VND/Monat und einem Übertragungspreis von 259 Millionen VND (einschließlich Klimaanlage, Beleuchtung, Schild, Kaution usw.) übertragen, um in einen anderen Geschäftsbereich zu wechseln. „Die Modeverkäufe gehen zurück, während der Mietpreis hoch und nicht marktgerecht ist. Nach zahlreichen erfolglosen Verhandlungen habe ich mich für die Übertragung entschieden“, erklärte Frau Ngoc.

Frau Ha Phuong, Inhaberin des nahegelegenen NN-Modegeschäfts, erklärte, sie müsse aufgrund ihrer „Ruhestandsregelung“ alle Waren liquidieren und die 80 m² große Erdgeschossfläche vermieten. Die aktuelle Miete beträgt 45 Millionen VND/Monat und muss mindestens ein Jahr gemietet werden, wobei die Kaution zwei Monatsmieten beträgt. Der Mieter spart so Kosten für Regale, Theken usw. Recherchen zufolge stellte Frau Phuong den Verkauf jedoch ein und gab die Räumlichkeiten zurück, da der Vermieter sich weigerte, den Preis zur Unterstützung des Geschäfts zu senken, ihn aber dennoch jedes Jahr regelmäßig erhöhte.

Lieber leer stehen lassen als die Miete senken!

Frau Le Thi Tu Uyen, eine Mieterin, die sich auf den Verkauf umweltfreundlicher Konsumgüter und sauberer Lebensmittel spezialisiert hat, sagte, sie habe einmal eine Miete für 20 Millionen VND/Monat in der Nguyen Hue Straße im Bezirk 1 gehabt, diese aber trotz Verlust ihrer Kaution nach nur drei Monaten wieder gekündigt. Obwohl diese Straße belebt ist, leben dort hauptsächlich junge Leute, Verbraucher mit mäßigem Kaufvermögen, sodass die erzielten Einnahmen nicht ausreichen, um die Kosten zu decken.

Danach konzentrierte sich Frau Uyen auf die Entwicklung des Online-Kanals und erkannte, dass sie nur etwa 200.000 VND pro Tag oder etwa 6 Millionen VND pro Monat für Werbung ausgeben musste, um rund 40.000 Menschen zu erreichen. Bei einer Abschlussrate von 0,5 % verzeichnete das Geschäft 200 Bestellungen pro Monat. Dank künstlicher Intelligenz (KI) kann der Online-Shop Kunden überall und gezielt erreichen und erzielt daher recht gute Auftragsumsätze. „Die aktuellen Preise für Einzelhandelsflächen sind unangemessen hoch. Durch die Entwicklung des Online-Kanals werden die Mieten deutlich sinken und allmählich wieder ihren realen Wert erreichen“, prognostizierte Frau Uyen.

Kürzlich hat eine Kette hochwertiger Lebensmittelgeschäfte in Ho-Chi-Minh-Stadt ihr erstes Geschäft, das seit mehr als 10 Jahren in Betrieb war, in der Nguyen Dinh Chieu Straße im dritten Bezirk aufgrund der „unangemessenen Preiserhöhungsforderung“ des Vermieters geschlossen. Der Gründer dieser Marke sagte, dass die oben genannten Räumlichkeiten mit einer Fläche von weniger als 40 Quadratmetern sehr alt seien, die Klimaanlage oft ausfalle und bei Regen nass werde und eine Renovierung schwierig sei, da die Wand mit dem Geschäft nebenan geteilt werde, die Miete jedoch bis zu 60 Millionen VND/Monat betrage.

Auch nach mehr als drei Monaten Schließung des oben genannten Lebensmittelgeschäfts sind die Räumlichkeiten noch immer zu vermieten und haben keine neuen Kunden gefunden. „Bei dem oben genannten Mietpreis und dem Zustand der Räumlichkeiten können sich nur „große Jungs“ mit viel Geld für die Miete für Markenwerbung oder „selbstgefällige“ Geschäftsleute eine Miete leisten, während normale Unternehmen sich den Mietpreis nicht leisten können“, kommentierte der Vertreter dieser Einzelhandelskette.

Der Branchenexperte Hoang Tung, Vorsitzender der F&B Investment & FoodEdu Academy, erklärte, dass der Online-Kanal zwar schnell wachse, sein Umsatzbeitrag aber noch unbedeutend sei, da der Großteil des Umsatzes weiterhin aus Offline-Kanälen stamme. Daher spielen Geschäftsräume in der F&B-Branche nach wie vor eine wichtige Rolle. „Nicht nur die Mieten für Top-Lagen steigen aufgrund der Knappheit, da das Angebot geringer ist als die Nachfrage, sondern auch die Preise für normale Geschäftsräume steigen“, sagte er.

Herr Tung erklärte, dass der Vermieter gemäß der Konvention immer die Oberhand behält, wenn er von den Kunden Kautionen oder Vorauszahlungen verlangt und den Preis jährlich oder regelmäßig erhöht, um die Inflation auszugleichen. Die meisten Vermieter seien finanziell gut aufgestellt und könnten das Haus sechs Monate bis ein Jahr leer stehen lassen, um den Preis zu halten, ohne die Miete zu senken. „Was die Räumlichkeiten betrifft, ist es gut, den Mietpreis zu halten, aber es besteht wenig Hoffnung auf eine Senkung. Gastronomiebetriebe sollten dies bei ihren Kosten berücksichtigen, bevor sie ein Geschäft eröffnen“, riet Herr Tung.

Unterdessen erklärte Nguyen Hong Hai, Vorstandsvorsitzender der VNO Investment and Development Joint Stock Company – die auf die Vermietung und Untervermietung von Häusern und Räumlichkeiten spezialisiert ist –, dass der Grund für die Schließung und Rückgabe von Geschäftsräumen nicht unbedingt die Miete sei, sondern dass möglicherweise kein Bedarf mehr bestehe oder man erkenne, dass die Geschäftssituation in Zukunft nicht tragbar sei.

Schöne Räumlichkeiten weiterhin gefragt

Laut einem Branchenexperten investieren unter anderem Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long und Highland massiv in erstklassige Lagen. Allerdings gehören Katinat Coffee & Tea und Phe La demselben Eigentümer. Vielleicht verfolgt der Investor die starke Entwicklung der Kette in dieser Phase, um Anteile zu verkaufen oder aus anderen Gründen. Daher ist dies nicht mit Marken vergleichbar, die auf normale Gewinne aus sind.

Tatsächlich steigen die Mietpreise in Gegenden mit Platzmangel zwar, sinken aber selten. Typischerweise sind schöne Flächen im Zentrum von Distrikt 1 oder die Fläche in der Han Thuyen Straße, die Starbucks gerade bezahlt hat, oder die Fläche am Kreisverkehr Ho Con Rua immer auf der Suche nach Mietobjekten für große Gastronomiemarken und -ketten.

Quelle: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm