Wie lassen sich Immobilienprobleme lösen?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , es wurden viele Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes vorgeschlagen, aber warum berichten Unternehmen weiterhin von Schwierigkeiten und müssen sowohl in Bezug auf das Kapital als auch in rechtlichen Angelegenheiten „gerettet“ werden?

- DR. TRAN DU LICH: Ich bin mit dem Wort „Rettung“ nicht einverstanden. Eine synchrone Lösung ist erforderlich, aber es ist keine „Rettung“.

Nicht nur derzeit, sondern in den letzten Jahrzehnten hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt sehr schnell und stark entwickelt, aber auch ungesund, was sich in übermäßiger Spekulation widerspiegelt. Natürlich gibt es in einer Marktwirtschaft in jedem Bereich Spekulation, aber übermäßige Spekulation führt zu Verzerrungen bei Angebot, Nachfrage und Preisen.

So kam es im Zeitraum 2009–2011 lediglich zu einer Einfrierung des Immobilienmarktes im Bereich der High-End-Produkte, bei unfertigen Projekten, Grundstücksaufteilungen und -verkäufen sowie bei Projekten, bei denen gerade die Grundmauern fertiggestellt und dann verlassen wurden. Fertige Produkte im mittleren und niedrigen Preissegment wurden weiterhin normal gehandelt, es fehlten sogar noch.

Im Jahr 2022 wuchs der Immobilienmarkt in vielen Produktsegmenten rasant, nachdem die COVID-19-Pandemie unter Kontrolle gebracht worden war. Es kam zu einer Welle von Investitionen und Surfen. Viele mit Geschäftsbanken verbundene Immobilienunternehmen vergaben Kredite, um Spekulationen anzuregen, anstatt Bedingungen für Menschen zu schaffen, die eine Wohnung kaufen müssen.

Während sich Resort-Immobilien und Condotels stark entwickeln, gibt es in städtischen Gebieten kaum Wohnraum. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gab es in den letzten Jahren keine neuen Projekte oder Produkte im Wohnungssegment für mittlere und niedrige Einkommensbezieher.

* Wenn wir den Immobilienmarkt „retten“, welche Prioritäten werden dann gesetzt?

- Jeder weiß, dass es sich beim Immobiliengeschäft um Geschäfte mit dem Geld anderer Leute handelt, darunter Kredite, die Mobilisierung von Anleihekapital, Kundenvorschüsse und ein Teil des Eigenkapitals des Unternehmens.

Es ist notwendig, den Immobilienmarkt parallel zu einem parallelen Reformprogramm der Regierung selbst regulieren und reinigen zu lassen, anstatt die Frage der Rettung in den Vordergrund zu stellen. Foto: HOANG TRIEU

Angesichts der Volatilität der Finanzmärkte, wenn alle vier Kapitalquellen für den Immobilienmarkt, insbesondere Unternehmensanleihen, nicht mehr zur Verfügung stehen, ist ein Kapitalstau unvermeidlich. Hinzu kommt, dass zahlreiche Projekte, deren Entwicklung und weitere Umsetzung fällig sind, in Form von Verfahren und Rechtsfragen stecken bleiben, sodass das Angebot nicht steigt. Daraus entsteht ein Teufelskreis: Projekte in der Entwicklung verfügen nicht über das nötige Kapital für die weitere Umsetzung, neue Projekte geraten in rechtliche Schwierigkeiten.

Angesichts dieser Situation ist es meiner Meinung nach nicht das wichtigste Ziel der Regierung , die Lage auf dem Immobilienmarkt sofort zu verbessern, sondern sie braucht einen relativ systematischen Plan, um den Markt mittel- und langfristig gesund zu machen.

* Was ist die konkrete Lösung, Sir?

- Zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt besteht eine sehr enge Verbindung. Daher muss die Lösung zur Gesundung des Immobilienmarktes mit der Bewältigung der Probleme auf dem Finanzmarkt durch ein umfassendes Aktionsprogramm synchronisiert werden.

Auf institutioneller Ebene ist es notwendig, alle gesetzlichen Regelungen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt vom Beginn des Projekts bis hin zum Betrieb und der Entwicklung zu überprüfen, einschließlich der Regelungen zum Kreditsystem, der Regelungen im Immobilienwirtschaftsgesetz, im Wohnungsrecht, im Grundstücksrecht, im Baurecht usw. Von dort aus müssen die Mängel im gesamten Rechtssystem behoben werden, nicht nur Schwierigkeiten in ein oder zwei Gesetzen gelöst werden.

Bei rechtlichen Engpässen ist es möglich, eine Arbeitsgruppe zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Immobilienprojekte vorzuschlagen, die einige typische Beispiele zur Bearbeitung auswählt und so eine rechtliche Grundlage für andere Orte schafft, der sie folgen und die Lösung replizieren können.

Hinweis: Nutzen Sie Finanzinstrumente, um Immobilienspekulationen zu kontrollieren und zu begrenzen. Priorisieren Sie Wohnbauprojekte mit echter Marktnachfrage, wobei die Kapitalunterstützung sowohl für Eigenheimkäufer als auch für Investoren im Vordergrund steht, um ein angemessenes Angebot für den Markt zu schaffen. Tatsächlich gibt es viele verlassene Stadtgebiete, in denen große Kapitalströme vergraben sind.

Wohin fließt also das Geld für die Wohnprojekte, die von den Bedürftigen wirklich benötigt werden? Diese Situation ähnelt der auf dem Sekundärmarkt. Der Schlüssel liegt darin, den Markt sich selbst reinigen und regulieren zu lassen. Doch wie und wer kann ihn retten?

Um den finanziellen Druck zu verringern, empfiehlt es sich, großen Immobilienunternehmen proaktiv umzustrukturieren. Investoren können sich durch den Verkauf von Projekten, die ihnen Schulden verursacht haben, oder von Projekten, die zu viele Sektoren betreffen, restrukturieren.

Investoren benötigen ein Risikomanagementsystem und dürfen nicht über Gebühr Finanzinstrumente einsetzen. Die Staatsbank nannte kürzlich das Beispiel von Immobilienunternehmen, die landesweit Dutzende von Projekten gleichzeitig entwickeln. Wie können sie gerettet werden? Auf Bankenseite ist es möglich, Schuldengruppen nicht zu übertragen, sondern die Schulden für Unternehmen dieser Gruppe umzustrukturieren, zu verlängern oder zu stunden.

Das Wichtigste ist, jetzt damit anzufangen. Je länger Sie warten, desto schwieriger wird es!

(Fortgesetzt werden)

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm