Sanierung gewerblicher Wohnbauprojekte

Durch die beschleunigte Umsetzung der Resolution Nr. 171/2024/QH15 der Nationalversammlung werden Engpässe bei vielen gewerblichen Wohnungsbauprojekten beseitigt.

Gemäß der Resolution Nr. 171/2024/QH15 der Nationalversammlung vom 30. November 2024 (NQ171) zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten ist die Regierung dafür verantwortlich, die zuständigen Ministerien und Behörden auf Ministerebene im Rahmen der zugewiesenen Funktionen und Aufgaben anzuweisen, die Umsetzung dieser Resolution zu organisieren, zu überwachen, zu kontrollieren und zu prüfen.

Die Entflechtung vieler gewerblicher Wohnbauprojekte trägt zur Entwicklung des Immobilienmarktes bei

Professor Dr. Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt (ehemals), bekräftigte, dass die Anwendung der Resolution 171 Engpässe bei vielen Projekten lösen werde.

Es ist erwähnenswert, dass das Bodengesetz von 2024 vor der Veröffentlichung der Resolution 171 die Erwartungen des Immobilienmarktes noch nicht erfüllt hatte, da es die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte auf Nichtwohngrundstücken noch immer einschränkte. Dies erschwerte Unternehmen und Privatpersonen den Zugang zu Wohngrundstücken, insbesondere da die meisten neuen und groß angelegten Immobilienprojekte häufig auf Nichtwohngrundstücken umgesetzt werden.

Daher ist laut Professor Dang Hung Vo zu erwarten, dass der Wohnungsmangel durch eine flexiblere Bereitstellung von Landfonds für Unternehmen zur Entwicklung von Gewerbewohnungen behoben werden kann.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, Ho Chi Minh-Stadt habe bekannt gegeben, dass gemäß Resolution 171 über 440 Projekte mit einer Fläche von über 2.000 Hektar zur Umsetzung registriert seien. Diese Projektzahl bezieht sich jedoch nur auf die Altstadt von Ho Chi Minh-Stadt, während es in der Altstadt von Binh Duong etwa 200 weitere Projekte gibt. Ohne die Altstadt von Ba Ria – Vung Tau sind somit über 640 Pilotprojekte registriert. Schätzungsweise wird Ho Chi Minh-Stadt in den nächsten drei bis zehn Jahren über 530.000 Häuser verfügen, wenn jedes Projekt etwa 830 Häuser umfasst.

Ho-Chi-Minh-Stadt verfügt derzeit über zahlreiche Grundstücke unterschiedlicher Art, von denen einige öffentliches Land sind. Daher ermöglicht Resolution 171 die Vorlage des Antrags an das städtische Volkskomitee und den Volksrat zur Genehmigung. Das alte Binh Duong wurde bereits zur Genehmigung vorgelegt. Laut Herrn Chau sind dies sehr positive Informationen für den Markt und die Wirtschaft. Diese Resolution konzentriert sich auf Investoren mit verfügbaren Grundstücksmitteln. Diese Projekte werden nach der Genehmigung durch den Volksrat das Investitionsgenehmigungsverfahren zügig abschließen. Projekte, die zusätzliche Mittel erhalten, werden voraussichtlich ebenfalls bald über Grundstücksmittel verfügen.

„Wenn ein Unternehmen beispielsweise früher 10 Hektar Land besaß, konnte es schneller 1-2 Hektar mehr kaufen. Darüber hinaus konzentrieren sich die Regierung und die Ministerien auf die Lösung von Problemen durch Arbeitsgruppen und den Lenkungsausschuss der Regierung. Darüber hinaus haben sich die Verantwortlichen von Ho-Chi-Minh-Stadt verpflichtet, Probleme im Zusammenhang mit 68 laufenden und nicht umgesetzten Projekten zu lösen, die HoREA neben Hunderten von Projekten, die gelöst werden, vorgeschlagen hat“, sagte Herr Chau.

Laut Herrn Le Hoang Chau fördert Ho-Chi-Minh-Stadt die Ausgabe von rosa Büchern an die Bevölkerung und verbessert so die Lösungen zur Berechnung zusätzlicher Landnutzungsgebühren. Darüber hinaus wird Ho-Chi-Minh-Stadt regelmäßig Treffen mit HoREA abhalten, um Möglichkeiten zur Beseitigung von Hindernissen für Unternehmen zu finden.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte, dass in Vietnam rund 1.000 Projekte ins Stocken geraten seien, was einem gebundenen Kapital von 30 Milliarden US-Dollar entspreche. Ein reibungsloser Kapitalfluss werde der Wirtschaft einen kräftigen Aufschwung verleihen und das Vertrauen von Unternehmen und Investoren stärken.

Sozialwohnungsprojekt Chuong Duong Home, Bezirk Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt Foto: Quoc Anh

Erwarten Sie Hunderte von Pilotprojekten

Das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat sich gerade zu den Bedingungen, Kriterien und dem Umfang der Standorte und Landflächen geäußert, die für die Umsetzung des Pilotprojekts zur gewerblichen Wohnbebauung durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten gemäß Resolution 171 vorgesehen sind.

Zuvor hatte das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt im Rahmen der Umsetzung der Resolution 171 das Bauministerium um Stellungnahmen zu 442 Standorten und Grundstücken gebeten, auf denen das Pilotprojekt zur Entwicklung gewerblicher Wohngebäude gemäß der Resolution 171 umgesetzt werden soll.

Das Bauamt hat sich zur Eignung des Standortes und des geplanten Grundstücks mit dem Generalplanungsprojekt, dem Detailplanungsprojekt und dem Flächennutzungsplan 1/2.000, zur Eignung mit dem Wohnbauprogramm und -plan sowie zur verkehrstechnischen Anbindung des aktuellen Standortes und Grundstücks an die Infrastruktur der Umgebung geäußert.

Zu aktuellen Projekten, bei denen Lage, Grenzen und Rechtsstatus der staatlich verwalteten Grundstücke nicht festgelegt sind, gibt es nach Angaben des Bauministeriums keine Grundlage für eine Stellungnahme. Bei Grundstücken, auf denen Projekte umgesetzt werden, die Bereiche mit Einrichtungen umfassen, die gemäß der Bau- und Stadtplanung gemäß Resolution 171 verlegt werden müssen, ist die Festlegung der Bereiche der verlegten Einrichtungen nicht Aufgabe des Bauministeriums.

Nach Angaben des Bauministeriums sind die Gebiete und Standorte, an denen das Projekt derzeit umgesetzt wird, noch nicht investitionspolitisch genehmigt. Viele Investoren verhandeln noch über die Übertragung von Landnutzungsrechten bzw. besitzen keine Landnutzungsrechte, sind noch nicht als Investoren zugelassen, haben noch keine Investitionsprojekte etabliert und haben noch keine Genehmigung für den Fortschritt ihrer Projektumsetzung für eine Phase erhalten. Daher wird das Projekt erst dann als mit den Zielen und Ausrichtungen des Programms und des phasenweisen Wohnungsbauplans vereinbar anerkannt, wenn es mit der allgemeinen Planung und der detaillierten Stadtplanung übereinstimmt. Das Projekt wird umgesetzt (die zuständige Behörde hat die Investitionspolitik genehmigt, die Boden- und Planungsgesetze abgeschlossen usw.).

Ein Beispiel hierfür ist das Projekt der Tan Thanh Investment and Trade Company Limited im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt mit einer Fläche von über 2.000 m2, angrenzend an die Thi Sach Street und die Thai Van Lung Street. Nach Angaben des Bauministeriums eignet sich dieses Grundstück teilweise für das allgemeine Planungsprojekt, teilweise für den Flächennutzungsplan im Maßstab 1/2.000. Das Wohnbauprojekt eignet sich für das Grundstück mit der Funktion der komplexen Flächennutzungsplanung gemäß dem Flächennutzungsplan im Maßstab 1/2.000.

Allerdings haben sich die Funktionen der gewerblichen Dienstleistungen, Büros, Wohnungen und öffentlichen Parkplätze sowie die architektonischen Planungskriterien des Projekts (genehmigt vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2017) im Vergleich zu den Funktionen (Büros, Wohnungen zur Umsiedlung von Haushalten vor Ort innerhalb des Projektgebiets) geändert, und die architektonischen Planungskriterien wurden im Planungsprojekt des 930 Hektar großen Zentralgebiets aktualisiert. Daher ist es notwendig, das Verfahren der lokalen Anpassung des Flächennutzungsplans im Maßstab 1/2.000 durchzuführen, um die rechtliche Grundlage für die Umsetzung der nächsten vorgeschriebenen Verfahren zu schaffen. Zuvor hatte das Volkskomitee von Bezirk 1 (alt) kommentiert, dass die Entwicklung eines Wohnprojekts auf diesem Grundstück mit der Ausrichtung und Gruppe von Wohnbaulösungen im Wohnbauprogramm und -plan im Einklang steht. Im Jahr 2018 gab das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt eine offizielle Depesche heraus, in der es die Investitionspolitik genehmigte und die Tan Thanh Trading Investment Company Limited als Investor anerkannte.

Gemäß der Resolution Nr. 171/2024/QH15 der Nationalversammlung legt das Volkskomitee der Provinz dem Volksrat derselben Ebene eine Resolution zur Veröffentlichung einer Liste der für Pilotprojekte vorgesehenen Grundstücke zur Genehmigung vor. Der Volksrat der Provinz prüft und genehmigt die Liste der für Pilotprojekte vorgesehenen Grundstücke gleichzeitig mit der Liste der Arbeiten und Projekte, für die ein Landerwerb erforderlich ist.

Zusammenfassung im Jahr 2028

Gemäß Resolution 171 wird die Regierung im Jahr 2028 eine dreijährige Umsetzungsprüfung durchführen und eine fünfjährige Umsetzungszusammenfassung vorlegen, um der Nationalversammlung in der Sitzung Ende 2030 darüber Bericht zu erstatten.

Die Volksräte und Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte sind für die Umsetzung der Resolution in ihren jeweiligen Kommunen verantwortlich. Während der Pilotphase sind die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte verpflichtet, der Regierung bis zum 31. Dezember über die jährlichen Umsetzungsergebnisse Bericht zu erstatten. Bis zum 31. Januar 2028 müssen sie die Ergebnisse der dreijährigen vorläufigen Überprüfung auf lokaler Ebene vorlegen. Bis zum 31. Januar 2030 müssen sie die Ergebnisse der fünfjährigen Zusammenfassung auf lokaler Ebene vorlegen.

Um die Umsetzung der Resolution 171 zu beschleunigen, erließ die Regierung am 1. April 2025 das Dekret Nr. 75/2025/ND-CP, in dem die Umsetzung der Resolution 171 detailliert beschrieben wird. Demnach überprüft und bewertet die zuständige Landverwaltungsbehörde auf Provinzebene innerhalb von 15 Tagen nach Ablauf der Registrierungsfrist für die Umsetzung von Wohnbauprojekten im Rahmen des Pilotmechanismus die Bedingungen und Kriterien der für die Umsetzung des Pilotprojekts vorgeschlagenen Grundstücke. Sie erstellt eine Liste der Grundstücke, auf denen das Pilotprojekt voraussichtlich umgesetzt werden soll, und legt sie dem Volkskomitee der Provinz vor.

Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Construction Joint Stock Company:

Kapital wird im Überfluss vorhanden sein

Ab 2025 wird es reichlich Kapital für den Immobilienmarkt geben, da der Zugang zu Kreditkapital von Banken erleichtert wird, sobald das Projekt ins Stocken geraten ist. Daher könnte der Immobilienmarkt 2027 boomen.

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung:

Viele Hindernisse beseitigen

Resolution 171 wird viele Hindernisse für ins Stocken geratene Projekte beseitigen, insbesondere im Zusammenhang mit Landübertragungen und rechtlichen Verfahren. Dank dieser Lösungen werden nach der Hälfte des Jahres 2025 viele „Golden Land“-Projekte ihre Hindernisse beseitigen und ohne erneute Ausschreibung weiter umgesetzt werden können. Lediglich die Planung oder die Preise müssen angepasst werden.

Quelle: https://nld.com.vn/khoi-thong-du-an-nha-o-thuong-mai-196250716215750344.htm