Nach Angaben des Bauministeriums steigen die Immobilienpreise in einigen Gegenden noch immer, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und den Großstädten.
In Hanoi steigen die Wohnungspreise sowohl in Neubau- als auch in Altbauprojekten typischerweise weiter an. Das Preisniveau für Neubauprojekte stieg im dritten Quartal 2024 vierteljährlich um 4–6 % und jährlich um 22–25 %. Insbesondere in einigen Gebieten stiegen die Preise je nach Standort im Vergleich zum Vorquartal lokal um etwa 35–40 %.
Zu den zahlreichen Ursachen für den Anstieg der Immobilienpreise in jüngster Zeit zählt das Bauministerium auch das Phänomen der „Erschaffung virtueller Preise“ und der „Preissteigerung“ durch Spekulanten und Einzelpersonen, die als Immobilienmakler arbeiten. Diese nutzen die Unwissenheit der Menschen aus und investieren nach der Massenpsychologie, um Gewinne zu erzielen.
Das Bauministerium bestätigte jedoch auch: „Es handelt sich dabei hauptsächlich um Personen, die als freiberufliche Makler arbeiten, keine Immobilienmaklerlizenz besitzen, über schwache Fachkenntnisse und begrenzte Rechtskenntnisse verfügen, unprofessionell sind und eine schlechte Geschäftsethik haben. Dies führt zu opportunistischen Geschäftspraktiken, Absprachen bei der Preisabsprache, Preisinflation im Vergleich zum tatsächlichen Wert, Marktmanipulation, Kundenschäden und einer Verringerung der Transparenz des Immobilienmarktes.“
Angesichts der gesellschaftlichen Bedenken hinsichtlich des Immobilienmarktes – dem Thermometer der Wirtschaft – hat die Vietnam Association of Realtors (VARS) vor Verwechslungen und der Gleichsetzung von „Immobilienmaklern“ mit „Immobilienmaklern“ gewarnt. „Immobilien“ mit „Spekulation“. Dr. Nguyen Van Dinh – Vorsitzender von VARS – bekräftigte: Immobilienmakler sind nicht der Hauptgrund für den Preisanstieg der letzten Zeit.
Einer der häufig genannten Hauptgründe ist laut Herrn Dinh der seit langem bestehende gravierende Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach diesem Segment – sowohl zum Wohnen als auch als Investition – konstant hoch.
„Wenn das Angebot die Nachfrage nicht decken kann, wird die Nachfrage komprimiert, und mit der Zeit nimmt dieser Komprimierungsgrad zu. Erreicht die Komprimierung eine bestimmte Grenze, kommt es zu einem Rückschlag, und viele Angebote werden ignoriert, um Angebot zu finden. Dies gilt als der wichtigste Grund, warum der Wettlauf um Häuser und Grundstücke immer härter wird“, analysierte Herr Dinh.
Daher ist selbst das Wohnungssegment, das früher als „Konsumgüter“ galt, gegen den Trend gelaufen und hat sich – unabhängig davon, ob es sich um Neubauten oder Altbauten handelt – rasant im Preis erhöht. Ganz zu schweigen davon, dass alle neu gestarteten Projekte im „High-End“-Bereich angesiedelt sind, was das ohnehin schon hohe Preisniveau noch weiter in die Höhe treibt.
Der Vorsitzende von VARS räumte jedoch auch ein: „In dieser Preiserhöhungsgeschichte sind Fälle von Spekulation, Wucher und Ausnutzung des Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage zum Horten von Waren, zum Aufblähen der Preise zum Surfen und zum Beeinflussen von Unterschieden nicht ausgeschlossen.“ Es müsse jedoch klar definiert werden, dass es sich hierbei um spekulatives Verhalten von Menschen mit Finanzen handele. Dieses Thema sei völlig anders als bei Immobilienmaklern.
Herr Dinh betonte insbesondere: „Vermeiden Sie es, Immobilienmakler mit Spekulanten gleichzusetzen, denn Immobilienmakler arbeiten und erhalten ihre Vergütung durch die Beratung, Vermittlung und Gewinnung von Kunden. Sie verfügen nicht über ausreichende Finanzmittel, um Waren zu lagern und auf steigende Preise zu warten. Wenn es welche gibt, kann man ihre Zahl an einer Hand abzählen, nicht genug, um sie alle namentlich zu nennen, ganz zu schweigen von dem Risiko, Wellen zu schlagen oder den Markt zu monopolisieren.“
Herr Nguyen Van Phuc, ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, sagte, dass es neben professionellen Maklern mit Wissen, praktischen Fähigkeiten und der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften in der Realität immer noch einige private Immobilienmakler gebe, die von Interessen beeinflusst würden, gesetzliche Vorschriften missachteten und mit Geschäftsinvestoren konspirierten, um die Marktpreise zu „erhöhen“ oder „zu drücken“. Dieses Phänomen sei in einer Marktwirtschaft jedoch unvermeidlich.
Herr Phuc ist jedoch der Immobilienmaklerberuf sehr wichtig und eine Verschärfung der Bedingungen für Immobilienmaklerdienste ist notwendig und angebracht. Um eine effektive Maklertätigkeit zu gewährleisten, müssen Makler in professionellen sozialen Organisationen mitwirken, unabhängig arbeiten und über einen Rechtsstatus verfügen.
Aus geschäftlicher Sicht erklärte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, dass während der Markteinbruchsphase und der Abwesenheit von Maklern der gesamte Markt die Rückkehr der Makler zur Arbeit forderte. Jetzt, wo der Markt besser läuft, werden die Makler für die in einigen Bereichen explodierenden Preise verantwortlich gemacht.
Tatsächlich ist die Rolle von Maklern für den funktionierenden Immobilienmarkt unverzichtbar. Der Trend steigender Immobilienpreise ist unvermeidlich. Es ist ungewöhnlich, dass die Immobilienpreise innerhalb kurzer Zeit stark ansteigen. Die Teilnahme am Immobilienmarkt umfasst jedoch drei Hauptakteure: Investoren, Makler und Käufer. Es ist unvernünftig, den Preisanstieg ausschließlich den Maklern zuzuschreiben.
„Immobilienmakler wollen auch nicht, dass die Preise schnell und stark steigen. Denn wenn Investoren zu hohen Preisen verkaufen, wird es schwieriger, Kunden zu gewinnen, und Makler werden es auch schwerer haben, erfolgreiche Transaktionen zu fördern, um Vergütungen und Maklergebühren zu erhalten“, zitierte Herr Chung.
Angesichts dieser Realität sagte Herr Nguyen Chi Thanh, ständiger Vizepräsident von VARS: „Neue gesetzliche Regelungen für das Immobiliengeschäft haben die Situation der freien Makler, auch als „Grundstücksmakler“ bekannt, beseitigt.“
Immobilienmakler müssen heute die notwendigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, um an Schulungen teilzunehmen, ihre Fachkenntnisse zu verbessern und die Prüfung zum Immobilienmakler-Praxiszertifikat zu bestehen. Gleichzeitig ist die Teilnahme an Wirtschaftsorganisationen mit Rechtsstatus eine ausreichende Voraussetzung.
VARS fungiert als professionelle soziale Organisation und vertritt die Immobilienmaklerbranche. Um die Rolle und Position des Berufsstandes zu stärken und zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Marktentwicklung beizutragen, hat VARS in jüngster Zeit aktiv die Propaganda und Verbreitung neuer Gesetze zum Wohnungs-, Grundstücks- und Immobiliengeschäft vorangetrieben.
VARS konzentriert sich insbesondere auf Inhalte im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit von Maklerdienstleistungen. Derzeit forscht VARS und arbeitet mit professionellen sozialen Organisationen in vielen Ländern der Welt zusammen, um einen Ethik- und Verhaltenskodex für die Immobilienvermittlung zu entwickeln, so Herr Thanh.
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