Der Kauf einer Mietwohnung war viele Jahre lang eine sichere Option und sicherte vielen Menschen, insbesondere mittleren Alters, ein stabiles monatliches Einkommen. Sie sehen darin nicht nur eine Möglichkeit zum Vermögenserhalt, sondern dank des mit der Zeit steigenden Wertes der Wohnung auch eine nachhaltige Gewinnquelle. In den letzten Jahren hat die Realität jedoch gezeigt, dass sich das Problem der Mietrendite rapide verändert hat: Die Kaufpreise für Wohnungen steigen rasant, während die Mietpreise nur schneckenartig steigen.
Rentabilitätskennzahl um mehr als die Hälfte gesunken
Eine Umfrage eines Reporters der Zeitung Lao Dong zeigt, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt allein in den letzten drei bis vier Jahren um 30 bis 50 Prozent gestiegen sind, bei einigen Projekten sogar um das Doppelte. Die Mietpreise hingegen stiegen lediglich um 10 bis 15 Prozent. Dieser Unterschied hat zu einem starken Rückgang der Mietrendite geführt, die in vielen Fällen nur noch 2 bis 3 Prozent pro Jahr beträgt und damit unter dem Zinssatz für Spareinlagen liegt.
Die Wohnungspreise steigen immer weiter, doch die Mietrendite ist auf einem historischen Tiefstand.
Frau Thanh Dung (wohnhaft im Bezirk Xuan Hoa) sagte, dass sie 2015–2016 zwei Zweizimmerwohnungen im Projekt Masteri Thao Dien (Bezirk An Khanh) für nur 2,4 Milliarden VND pro Wohnung gekauft habe. Nach der Fertigstellung des Innenausbaus vermietete sie sie für 1.000 USD pro Monat. Nach der Pandemie fiel der Mietpreis jedoch auf 19 Millionen VND pro Monat. Im Gegenteil, der Wert der Wohnungen schoss in die Höhe. Im April 2025 verkaufte sie eine Wohnung für 6,9 Milliarden VND, eine Steigerung von fast 290 % im Vergleich zum Kaufzeitpunkt. Nur wenige Monate später übertrug der neue Eigentümer sie für 8 Milliarden VND, während der aktuelle Mietpreis dieses Hauses im Vergleich zum Verkaufszeitpunkt nur um 1–2 Millionen VND gestiegen ist. Die Kapitalrendite betrug 10 % pro Jahr, liegt jetzt jedoch nur noch bei etwa 3,5 %.
Nicht nur Masteri Thao Dien, sondern viele andere Gebiete, die früher als „Paradiese“ für die Wohnungsmiete galten, befinden sich in einer ähnlichen Situation. Im Stadtgebiet Phu My Hung (in den Bezirken Tan Hung und Tan My), wo die Mietrendite früher 6–9 % pro Jahr betrug, haben sich viele Hausbesitzer zurückgezogen. Frau Minh, eine langjährige Investorin, sagte, sie habe hier zwei oder drei Wohnungen besessen, sie aber dieses Jahr alle verkauft. „Früher konnte man eine neue Zweizimmerwohnung, die etwa 4,2–4,5 Milliarden VND kostete, problemlos für 20–21 Millionen VND pro Monat vermieten. Jetzt ist dieser Preis schwer zu halten, viele Wohnungen kosten aufgrund der Konkurrenz durch neues Angebot nur noch 17–18 Millionen VND pro Monat. Die Mieten sind nicht mehr so „gut“ wie früher, und ich muss jeden Monat 5 % Steuern zahlen, also habe ich mich zum Verkauf entschlossen, um anderswo zu investieren“, sagte sie.
Im günstigeren Segment, beispielsweise im Phu My Apartment (Bezirk Phu Thuan), liegt der Preis für eine Zweizimmerwohnung bei etwa 3,8–3,9 Milliarden VND, die Miete beträgt jedoch nur 12 Millionen VND/Monat, was einer Rendite von etwa 4 % entspricht. Projekte im Bezirk 8, Binh Tan und dem alten Bezirk 9 sind ähnlich: Die Preise liegen bei 2,7–3,5 Milliarden VND/Wohnung, die Miete beträgt jedoch nur 8–10 Millionen VND/Monat, bei einer Rendite von 3–3,3 %.
Nicht mehr so „einfach“ wie früher
Frau Huong, Vertriebsleiterin eines auf die Vermietung von Wohnungen in der Region Phu My Hung spezialisierten Unternehmens, räumte ein, dass das aktuelle Preisniveau im Vergleich zu den Mieteinnahmen zu hoch sei. „Bestehende Mieter bevorzugen neue Wohnungen gegenüber alten, doch die Investitionskosten sind in den letzten vier bis fünf Jahren stark gestiegen. Daher ist die Nachfrage nach Mietwohnungen zwar nicht verschwunden, die Rendite für Investoren ist jedoch deutlich gesunken“, sagte sie.
Auch das Gesamtbild des Marktes spiegelt diesen Trend wider. Laut einem Bericht von CBRE Vietnam erreichte der durchschnittliche Erstwohnungspreis in Hanoi im zweiten Quartal 2025 79 Millionen VND/m², ein Anstieg von 13 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum; der Zweitwohnungspreis erreichte 50 Millionen VND/m², ein Anstieg von 15 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte der Erstwohnungspreis 82 Millionen VND/m², ein Anstieg von 29 %, der Zweitwohnungspreis 53 Millionen VND/m², ein Anstieg von 33 %. Gleichzeitig betrug die Bruttomietrendite in den beiden Großstädten in den ersten sechs Monaten des Jahres nur 3,4–3,7 %. Dieser Wert ist deutlich niedriger als in Bangkok (Thailand) (6,2 %), Kuala Lumpur (Malaysia) (5,1 %), Seoul (Korea) (4,3 %) und nur höher als in Hongkong (China) (3,2 %) und Singapur (3,3 %).
Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Abteilung für Wohnprojektmarketing bei CBRE Vietnam, erklärte, der Hauptgrund für den Rückgang der Mietrendite sei das begrenzte Angebot an neuen Wohnungen, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt. Dort wurden im ersten und zweiten Quartal 2025 nur 1.676 neue Wohnungen zum Verkauf freigegeben – der niedrigste Stand seit 2015. Die meisten davon konzentrieren sich auf das mittlere bis gehobene Segment, was zu steigenden Preisen führt. Obwohl Hanoi über ein größeres Angebot verfügt (1.400 Einheiten im zweiten Quartal), befinden sich 100 % im gehobenen und luxuriösen Segment, was ebenfalls die Preise in die Höhe treibt.
Neben Angebots- und Nachfragefaktoren schmälern auch zusätzliche Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Steuern die Gewinne der Investoren. Darüber hinaus verringern der Trend zu kurzfristigen Vermietungen über Airbnb und die starke Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus und des bezahlbaren Wohnraums die Nachfrage nach langfristigen Wohnungsmieten, insbesondere im mittleren Preissegment.
Einige Experten sind jedoch der Meinung, dass es immer noch Chancen gibt, wenn Investoren die richtige Wahl treffen. Herr Ta Trung Kien, Direktor der Wowhome Company, kommentierte: „Wenn Sie sich für das richtige, neu übergebene Projekt mit guter Lage und vielen Annehmlichkeiten entscheiden, kann die Miete immer noch 4–5 % pro Jahr erreichen, bei gleichzeitiger Preissteigerung von 10–15 % pro Jahr. Wichtig ist, dass Sie nicht wie früher auf einmal in großen Mengen kaufen, sondern jedes Produkt sorgfältig kalkulieren müssen.“
Ein Lichtblick
CBRE stellte fest, dass Mittelklassewohnungen in den Bezirken Di An, Lai Thieu und Thu Dau Mot in Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund der realen Nachfrage nach Wohnraum und Mietwohnungen von Ingenieuren und Experten in Industrieparks große Aufmerksamkeit erregen. Die Mieteinnahmen in diesen Gebieten sind recht attraktiv, und die Immobilienpreise haben nach der industriellen Entwicklung noch Potenzial für langfristiges Wachstum.
Quelle: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm
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