Doppelter Verlust wegen Ladengeschäft
Anfang 2022 wurden viele Shophouse-Produkte mit einem „virtuellen“ Fieber auf den Markt gebracht, was die Preise dieser Produkte in die Höhe trieb. Dies veranlasste viele spekulative und risikofreudige Anleger, ungeachtet der Risiken auf den Markt zu drängen, um kurzfristige Gewinnmöglichkeiten zu suchen.
Herr Long, ein Investor in HCMC, hat in einem Projekt in Thu Duc City (HCMC) für über 20 Milliarden VND ein über 140 Quadratmeter großes Geschäftshaus gekauft und sitzt nun auf heißen Kohlen, da die Rückgabewelle es unmöglich macht, für sein Geschäftshaus Mieter zu finden. Da der Großteil des Investitionskapitals aus Bankkrediten stammt, muss Herr Long jeden Monat Zinsen in zweistelliger Millionenhöhe zahlen.
Shophouse ist eine Immobilienart, die die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich gezogen hat, insbesondere in großen städtischen Gebieten und Touristengebieten .
„Früher, als die Vermietung noch günstig war, erwirtschaftete dieses Geschäftshaus einen Cashflow von etwa 20 Millionen VND pro Monat. In den letzten Jahren stand das Haus jedoch leer, da ich keinen Mieter fand und keine Zeit hatte, das Geschäft zu nutzen. Derzeit verkaufe ich es mit Verlust gegenüber dem ursprünglichen Preis von 3 Milliarden VND, habe aber noch keinen Käufer gefunden. Makler vermitteln zwar Leute, die sich das Haus aber nur ansehen und stehen lassen…“, erzählte Herr Long.
Dieser Investor gab außerdem an, dass ihm der Makler beim Kauf des Geschäftshauses versprochen habe, einen schnellen Cashflow zur Tilgung des Fremdkapitals zu generieren. Gleichzeitig werde der Preis des Geschäftshauses mit der Entwicklung des Stadtgebiets steigen und innerhalb von zwei Jahren problemlos einen Gewinn von 30 bis 40 % erzielen. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Epidemie konnte er das Haus nach Erhalt jedoch nicht vermieten. Als er einen Mieter fand, konnte er den Vertrag aufgrund schlechter Geschäftslage nicht verlängern.
Herr Long ist der Ansicht, dass die Vermietung eines Teils des Geschäftshauses unverhältnismäßig schwierig sei, da es an Parkplätzen mangele, zu wenige Bewohner gebe und das Geschäftshausgebiet weit vom Apartmentkomplex entfernt sei. Aus diesem Grund glaubt dieser Investor, dass er am falschen Ort investiert habe, da er das Geschäft und die Rentabilität des Produkts nicht sorgfältig geprüft habe.
Ganz zu schweigen davon, dass Investoren in den letzten Jahren kontinuierlich viele Shophouse-Produkte auf den Markt gebracht haben, obwohl die alten Produkte nicht ausverkauft waren. Aus den oben genannten Gründen können die Immobilienpreise nicht steigen, das Geschäft ist schwierig, und die Bankzinsen müssen weiterhin regelmäßig gezahlt werden, wodurch Erstinvestoren doppelte Verluste erleiden.
Ähnlich wie im obigen Fall sitzt auch Herr Nguyen Truong Giang ( Hanoi ) mit einem Geschäftshaus in einem großen Stadtgebiet fest. Herr Giang musste sich bei der Bank fast 10 Milliarden leihen, um ein Geschäftshaus im Wert von 18 Milliarden VND mit einer Fläche von über 100 m2 zu besitzen.
Trotz der hohen Investition konnte Herr Giang nach dem Kauf des Geschäftshauses nur 30 Millionen VND monatlich durch die Vermietung verdienen. Die Mieteinnahmen reichten dem Investor nicht aus, um die Bank monatlich zu bezahlen, und er musste zusätzliche Mittel aus anderen Quellen beschaffen.
Es gibt Zeiten, in denen die Anzahl der Ladengeschäfte auf dem Markt so groß ist, dass das Angebot die Nachfrage übersteigt.
Erwähnenswert ist, dass das Geschäftshaus von Herrn Giang seit Anfang 2023 keinen Mieter gefunden hat. Da er aufgrund des Drucks der Bank zu müde ist, verkauft er das Geschäftshaus für 14 Milliarden VND weiter.
„Viele meiner Freunde und Verwandten müssen ebenfalls Verluste hinnehmen, weil sie in Geschäftshäuser an vielen Orten wie Hanoi, Haiphong, Ho-Chi-Minh-Stadt und Kien Giang investiert haben. Die meisten von ihnen sitzen seit der Hochphase des Marktwachstums Anfang 2022 auf dieser Art von Immobilien fest, und die Hälfte von ihnen muss zudem mit Verlust verkaufen. Ich denke jedoch, dass es zum jetzigen Zeitpunkt sehr schwierig ist, die Verluste zu begrenzen“, sagte Herr Giang.
Mit einem Ladengeschäft Gewinn zu machen ist nicht einfach
Mit dem Markteinbruch Ende 2022 mussten viele Menschen, die ihre Immobilien nicht rechtzeitig verkaufen konnten, mühsam Mieter finden und auf eine Markterholung warten. Aufgrund der hohen Preise und der hohen Fremdfinanzierung war der Cashflow im Vergleich zu den Bankzinsen jedoch nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Daher kam es bei einer Reihe von Projekten mit Überangebot zu einer Reihe von Verlusten, insbesondere in städtischen Gebieten weit entfernt vom Stadtzentrum mit geringer Bevölkerungszahl.
Einige Investoren mit langjähriger Erfahrung im Halten von Geschäftshäusern berichteten zudem, dass die Rendite von Geschäftshäusern in manchen Gegenden nur 2–3 % pro Jahr beträgt, was drei- bis viermal niedriger ist als der Zinssatz für Spareinlagen. Ganz zu schweigen davon, dass Geschäftsräume derzeit vom E-Commerce überschattet werden. Die Welle der Rückgaben hat viele Vermieter in Verlegenheit gebracht, die seit Monaten keine Mieter mehr finden.
Die Wahl des richtigen Standorts für das Ladengeschäft ist ein wichtiger Faktor, um mit diesem Produkt Gewinn zu erzielen.
Darüber hinaus verlieren viele Ladenhäuser mit der Zeit an Wert, da diese Immobilien eine 50-jährige Eigentumsdauer haben. Bei manchen Projekten standen viele Ladenhäuser aufgrund von Verzögerungen bei der Umsetzung aufgrund zahlreicher Verfahrensprobleme fünf bis zehn Jahre lang leer. Ohne klare Informationen werden Investoren beim Kauf dieser Ladenhäuser aufgrund der verkürzten Eigentumsdauer auf Schwierigkeiten stoßen.
Darüber hinaus ist die Wahl eines Geschäftshauses am richtigen Ort äußerst wichtig, wenn Sie mit diesem Typ Gewinn erzielen möchten. Experten zufolge muss die Wahl eines profitablen Geschäftshauses viele Faktoren berücksichtigen, wie z. B. eine dicht besiedelte Wohngegend, einen angemessenen Preis, eine gute Produktverarbeitungsqualität und einen Projektstandort mit hohen Erwartungen an die Infrastrukturentwicklung.
Darüber hinaus müssen Käufer Produkte mit passendem Design auswählen, um das Geschäft zu erleichtern und so die Suche nach Mietern zu erleichtern. Darüber hinaus sollte die Ladenfläche nicht zu klein sein, da sie sonst schwer kommerziell nutzbar ist.
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