Soll ich 1,5 Milliarden leihen, um ein Haus in Ho-Chi-Minh-Stadt oder Can Tho zu kaufen?

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Experten raten, den Zweck der Investition oder Ansiedlung sorgfältig zu prüfen. Beim Kauf eines Hauses in Ho-Chi-Minh-Stadt ist es einfacher, einen Bankkredit zu bekommen.

Hallo Experte, meine Familie arbeitet derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt, denkt aber darüber nach, ein Haus in Can Tho zu kaufen, um in Zukunft eine Bleibe zu haben, da es in Ho-Chi-Minh-Stadt sehr schwierig ist, genug Geld zu sparen, um unseren Bedürfnissen entsprechend zu kaufen. Das Einkommen der Familie beträgt etwa 45-60 Millionen VND pro Monat, wobei etwa 25 Millionen für Lebensmittel, Transport und 5 Millionen für Miete und den Schulbesuch des Kindes ausgegeben werden.

Sollte ich laut Experten ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen und das rote Buch beleihen, um 1,5 Milliarden von der Bank zu leihen? Derzeit habe ich keine Schulden zu begleichen, keine anderen Investitionen und einen Überschuss von 700 Millionen VND in bar. Vielen Dank!

Trong Nhan

Immobilien im Osten entlang der Vo Nguyen Giap Straße, Thu Duc City (HCMC), Februar 2024. Foto: Quynh Tran — Immobilien im Osten entlang der Vo Nguyen Giap Straße, Thu Duc City (HCMC), Februar 2024. Foto: *Quynh Tran*

Berater:

Ich freue mich, dass Sie mir so umfassende Informationen zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren aktuellen Überlegungen gegeben haben. Ein Eigenheim, insbesondere das erste eigene Haus, ist für viele junge Familien ein großes Vorhaben und bereitet ihnen Sorgen. Daher müssen auch die finanziellen Mittel für den Hauskauf berücksichtigt werden. Dass Ihre Familie über ein Bargeldguthaben von 700 Millionen VND verfügt, zeigt jedoch, dass Sie sich gut auf den Hauskauf vorbereitet haben. Anhand Ihrer Informationen kann ich Ihnen folgende Ratschläge geben.

Bevor wir uns mit den Finanzierungsquellen für den Hauskauf befassen, werfen wir einen Blick auf den Abschnitt zu Ausgaben und Rücklagenverwaltung . Den Informationen zufolge liegt die aktuelle Sparquote Ihrer Familie bezogen auf das Einkommen bei 44–58 %, was im Vergleich zu vielen von uns befragten Familien als sehr gut gilt. Allerdings habe ich nicht gehört, dass Sie finanzielle Absicherungsmaßnahmen für Ihre Familie erwähnt haben. Im Leben gibt es immer Risiken und Unsicherheiten, daher benötigt Ihre Familie Lebensversicherungen zum Schutz der Finanzen und der Gesundheit, insbesondere des Ernährers.

Darüber hinaus sollten Sie einen Reservefonds für unerwartete Situationen bilden. Experten zufolge kann der Reservefonds bei einer Lebensversicherung Ihrer Familie auf 75 Millionen VND (entsprechend drei Monatsausgaben) begrenzt werden. Andernfalls sollten Sie einen Reservefonds von 150 Millionen VND (entsprechend sechs Monatsausgaben) bilden. Der Reservefondsbetrag kann vom aktuellen Bargeldbestand der Familie abgezogen und bei einer Bank angelegt werden, um Zinsen zu generieren und bei Bedarf schnell darauf zugreifen zu können. Der Reservefonds muss jedoch auch angepasst werden, wenn sich die monatlichen Ausgaben Ihrer Familie ändern.

Nachdem wir einen Reservefonds eingerichtet haben, werden wir nun besprechen , ob wir ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen und eine Hypothek auf das rote Buch aufnehmen, um 1,5 Milliarden zu leihen oder nicht . Im aktuellen Kontext und voraussichtlich bis zum Ende des zweiten Quartals hat sich der Immobilienmarkt laut FIDT-Experten noch nicht wesentlich verbessern können, was bedeutet, dass sich die Preise noch nicht erholt haben und noch nicht gestiegen sind. Daher ist der Kauf eines Eigenheims zum jetzigen Zeitpunkt auch eine geeignete Option. Sie möchten ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen, wovon Sie 1,5 Milliarden leihen und der verfügbare Barbestand 700 Millionen beträgt. Bei den restlichen 300 Millionen ist nicht klar, ob Sie über andere Finanzierungsquellen verfügen oder nicht. Beim Hauskauf müssen Sie auf die folgenden Punkte achten.

Wenn Sie in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen möchten, sollten Sie Vororte wie Nha Be, Thu Duc oder Hoc Mon wählen oder Wohnungen mit durchschnittlichen Preisen in Betracht ziehen. Beim Kauf eines Reihenhauses müssen Sie neben der Lage auch auf die Rechtmäßigkeit und Planung des Hauses achten, damit die Kreditaufnahme und Hypothekenaufnahme bei der Bank einfacher ist. Beim Kauf einer Wohnung müssen Sie darauf achten, ob die Wohnung über ein Pink Book verfügt. Manche Wohnungen haben derzeit kein Pink Book, was den Kreditaufnahmeprozess etwas erschwert, oder Sie können nur bei Banken Kredite aufnehmen, die mit dem Investor verbunden sind. Gleichzeitig müssen Sie beim Kauf einer Wohnung auch auf die Besonderheiten dieses Segments achten. Der Wert steigt in der Regel nur innerhalb der ersten fünf bis sechs Jahre, nach sechs Jahren steigt der Preis langsam.

Wenn Sie in Can Tho kaufen, müssen Sie Ihre Zukunftsziele klar definieren: Möchten Sie wieder dort wohnen oder investieren? Die Rendite einer Immobilieninvestition ist im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Fondszertifikaten sehr gering. Daher rate ich Ihnen, derzeit keine Immobilien in Can Tho zu kaufen. Sie können stattdessen in Aktien (wenn Sie sich mit den Finanzmärkten auskennen) oder in Fondszertifikate investieren, um die Effizienz zu optimieren. Aktien und Fondszertifikate haben derzeit ein gutes Wachstumspotenzial.

Wenn Sie ein Haus für Ihren zukünftigen Wohnsitz kaufen, sollten Sie beachten, dass einige Banken, insbesondere Banken mit niedrigen Zinssätzen, bei der Kreditvergabe häufig keine Hypotheken auf Provinzgrundstücke akzeptieren. Daher empfehlen wir Ihnen, wenn Sie ein Haus zum Wohnen kaufen möchten, einen Kauf in Ho-Chi-Minh-Stadt in Betracht zu ziehen, um Ihren beruflichen Bedürfnissen gerecht zu werden und problemlos Bankkredite zu erhalten.

Wenn Sie also einen Kredit für den Kauf eines Hauses in Ho-Chi-Minh-Stadt aufnehmen, leihen Ihnen die Banken in der Regel maximal 70–80 % des Hauswerts (d. h. der maximale Kreditbetrag liegt zwischen 1,75 und 2 Milliarden VND). Sie können also insgesamt 1,5 Milliarden VND leihen. Die Bankzinsen sind derzeit im Vergleich zu den letzten Jahren recht niedrig. Viele Banken bieten Kreditpakete mit günstigen Festzinsen für ein, drei oder fünf Jahre an. Um Ihnen einen besseren Überblick zu geben, möchte ich Ihnen jedoch den durchschnittlichen Zinssatz nennen, der von Banken üblicherweise angewendet wird und bei 8–11 % pro Jahr liegt.

Bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 % p. a. leihen Sie sich 1,5 Milliarden VND. Über einen Zeitraum von 25 Jahren müssen Sie dann monatlich etwa 15 Millionen VND zurückzahlen, was 45–75 % des laufenden Überschusses (Einnahmen abzüglich Ausgaben) der Familie entspricht. Bei einem Zinssatz von 11 % p. a. müssen Sie monatlich durchschnittlich 19 Millionen VND zurückzahlen, was 55–95 % des Überschusses entspricht. Mit den monatlichen Tilgungsraten in den oben genannten Zinssatzoptionen können Sie die Schulden meiner Meinung nach zurückzahlen. Sie müssen jedoch bedenken, dass Ihr verbleibender Kassenbestand nach Berücksichtigung der Rücklagen nur 550–625 Millionen VND beträgt. Wenn Sie also ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen und 1,5 Milliarden von der Bank leihen, fehlen Ihnen immer noch 375–450 Millionen VND.

Ich möchte auch den Fall diskutieren, dass Sie ohne andere Finanzierungsquelle bis zu 1,9 Milliarden VND leihen müssen, um ein Haus zu besitzen. Ich empfehle Ihnen, die Kreditlaufzeit auf 30 Jahre zu verlängern. Bei einem Zinssatz von 8 % p. a. beträgt der monatliche Betrag etwa 18 Millionen VND, was 52–90 % des aktuellen Überschusses entspricht. Bei einem Zinssatz von 11 % p. a. beträgt der monatliche Betrag fast 23 Millionen VND. Wenn Sie jedoch ein Haus kaufen, müssen Sie keine 5 Millionen VND für die Miete ausgeben, daher denke ich, dass Sie diese Schulden trotzdem zurückzahlen können.

Wie bereits erwähnt, verringern sich die monatlichen Ausgaben Ihrer Familie durch den Kauf eines Hauses um 5 Millionen VND, die Kosten für die Rückzahlung des Bankkredits steigen jedoch. Daher müssen Sie Ihre Rücklagen an die Bedürfnisse Ihrer Familie anpassen. Verwenden Sie den verbleibenden Überschuss, um die Rücklagen zu bilden, bis die oben empfohlenen Beträge erreicht sind. Wenn Ihre Rücklagen ausreichen, sollten Sie den verbleibenden Überschuss nach der Rückzahlung des Bankkredits in andere Anlageformen wie Sparanlagen, Aktien und Fonds investieren, um Ihre Anlageklassen zu diversifizieren.

Oben finden Sie meine Tipps zu den Optionen, die Sie beim Hauskauf für Ihre Familie in Betracht ziehen können. Ich hoffe, Sie wählen die richtige Option!

Dr. Nguyen Thi Nhu Quynh
Dozent an der Banking University of Ho Chi Minh City
Experte für persönliche Finanzplanung bei FIDT