Das Paradoxon der „keinen Bestand“ an Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt

Der Markt ist geschlossen…

Insbesondere der kürzlich vom Bauamt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlichte Bericht über den Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 und im Gesamtjahr 2023 zeigt, dass die Geschäftstätigkeit im Immobilienbereich zwar noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, sich aber allmählich erholt hat. Das negative Wachstum im folgenden Quartal war geringer als im Vorquartal. Insbesondere in den ersten sechs Monaten des Jahres war ein negatives Wachstum von 11,58 % zu verzeichnen, in den ersten neun Monaten von 8,71 % und im Gesamtjahr betrug das negative Wachstum nur 6,38 %.

Was das Angebot betrifft, so gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt allein im vierten Quartal 2023 vier gewerbliche Wohnbauprojekte mit mehr als 3.700 Einheiten, die auf den Markt gebracht werden können. 100 % des Angebots entfallen auf das Segment der gehobenen Wohnungen. Das Angebot im Jahr 2023 stieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 20,6 %, und alle diese Häuser sind ausverkauft, es gibt keinen Bestand mehr.

Allein das Kenton Node-Projekt verfügt über etwa 1.600 unverkaufte Wohnungen.

Nach Angaben des Bauministeriums wird der Bestand ab dem Zeitpunkt berechnet, der ein Jahr nach dem Datum vergeht, an dem die Immobilie für die gewerbliche Nutzung geeignet ist, aber nicht verkauft wurde oder wird. Dies könnte der Grund dafür sein, dass das Bauministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt in seinem Bericht, wie oben erwähnt, eine eher „nette“ Zahl angab: Es gibt keinen Bestand, obwohl die Transaktionen noch immer sehr schleppend verlaufen und der Markt weiterhin negativ wächst. Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Leiter für Forschung und Entwicklung der DKRA Group, sagte jedoch, dass diese Regelung nicht der Realität entspreche, da für viele neue Projekte zwar Lizenzen vorliegen, ihnen aber keine Benachrichtigung über die Verkaufsberechtigung erteilt wurde, die Unternehmen jedoch „grünen Reis“ verkauft haben. Bis das Projekt zum Verkauf freigegeben ist, ist es weg.

Im Gegenteil, viele Projekte, die seit Jahrzehnten verkauft sind, haben immer noch unverkaufte Lagerbestände. Genauer gesagt muss der Lagerbestand zu dem Zeitpunkt berechnet werden, an dem das Projekt zum Verkauf freigegeben wird und der Investor das Produkt auf den Markt bringt. Die auf diese Weise berechnete Lagerbestandsmenge ändert sich statistisch gesehen ständig. Daher könnte die aktuelle Berechnungsmethode des Bauministeriums die Marktrealität verfehlen. Der Lagerbestand sollte ab dem Zeitpunkt des Verkaufs berechnet und über die Jahre angesammelt werden, bis das Projekt zu 100 % verbraucht ist.

Ausgehend von den oben genannten Argumenten erklärte Herr Vo Hong Thang, dass der Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt nicht korrekt sei, da die Menge an alten und neuen Lagerbeständen in der Stadt in Wirklichkeit sehr groß sei. Der deutlichste Beweis dafür sei, dass es seit Jahresbeginn bis heute nur sehr wenige Transaktionen, nicht verkaufte Waren und viele Projekte im Lagerbestand gegeben habe.

Ein Immobilienexperte bestätigte außerdem: Es sei absurd, dass Ho-Chi-Minh-Stadt keinen Immobilienbestand habe, da die Kaufkraft im Jahr 2023 gering sei. Nur ein oder zwei Projekte, die den Kundenbedürfnissen entsprechen und auf echte Kunden abzielen, verkaufen sich gut, während sich die übrigen High-End-Immobilienprojekte nur sehr langsam oder gar nicht verkaufen. Wenn es vernünftig ist zu behaupten, dass ein Projekt keinen markttauglichen Bestand hat, ist das auch richtig, aber ein Markt ohne Bestand ist unmöglich. „Viele über Stockwerke oder Verwandte verkaufte Projekte können als 100 % ausverkauft gemeldet werden, aber in Wirklichkeit ‚halten die Stockwerke die Ware‘, um sie wieder zu verkaufen“, zitierte dieser Experte.

…aber die Unternehmen haben immer noch unverkaufte Waren

Statistiken zufolge beliefen sich die Lagerbestände von zehn Immobilienunternehmen bis Ende September 2023 in ihren Finanzberichten auf über 300.000 Milliarden VND, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum. Bei der No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) belief sich der Lagerbestand am Ende des dritten Quartals 2023 auf über 137.755 Milliarden VND. Die Khang Dien Company verzeichnete einen Lagerbestand von 17.152 Milliarden VND. Die Nam Long Group hatte einen Lagerbestand von 16.800 Milliarden VND. Die Dat Xanh Group hatte einen Lagerbestand von 14.788 Milliarden VND. Auch die Quoc Cuong Gia Lai hatte einen Lagerbestand von 7.100 Milliarden VND … Laut Statistiken der DKRA Group gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt bisher allein im Wohnungssegment 7.890 Einheiten im Lagerbestand, ein Anstieg von 13,2 % gegenüber 2022. und im Segment der Reihenhäuser und Villen beträgt der Bestand bisher 2.904 Einheiten.

Das Private Economic Development Research Board (Board IV) hat kürzlich in einer vorläufigen Analyse der Jahresabschlüsse von 1.579 börsennotierten Unternehmen (aus zehn Branchen) festgestellt, dass zwischen Mitte 2022 und Ende des zweiten Quartals 2023 die Umsätze aller Branchen zurückgegangen sind. Am gravierendsten sind die Immobilien- und Baukonzerne. Diese beiden Gruppen haben die größten Cashflow-Probleme, da sich die Anzahl der Lagertage und die Anzahl der Forderungstage (durchschnittliche Zeit bis zur Eintreibung von Forderungen nach einem Verkauf) um ein Vielfaches erhöhen. Die Analyseergebnisse zeigen, dass die durchschnittliche Anzahl der Lagertage für Immobilien im ersten Quartal 2023 bis zu 5.662 Tage betrug, bei einigen Unternehmen sogar bis zu 54.334 Tage. Das bedeutet, dass die Unternehmen bis zu 149 Jahre brauchten, um ihren gesamten Warenkorb abzuverkaufen.

Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin träge

Um die Schwierigkeiten der Unternehmen zu lösen, empfiehlt Ausschuss IV Maßnahmen, die sich auf die Unterstützung des Cashflows durch Kapitalzugang, Expansion und Kostensenkung konzentrieren. Dies wird den Unternehmen helfen, zumindest in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 oder bis zur ersten Hälfte des nächsten Jahres kurzfristigen Cashflow zu generieren. Ausschuss IV ist außerdem der Ansicht, dass neben der Geldpolitik auch antizyklische fiskalpolitische Maßnahmen zur Ankurbelung der Gesamtnachfrage ergriffen werden sollten. Beispiele hierfür sind die Förderung öffentlicher Investitionen, die Konzentration auf große Infrastrukturprojekte und der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus. Einerseits sollten Unternehmen in der Bau-, Baustoff- und Immobilienbranche unterstützt und andererseits die tatsächlichen Bedürfnisse der Arbeitnehmer gedeckt werden. Darüber hinaus sollten Steuern und andere Kosten gesenkt und verlängert werden, da dies die Zeit ist, die Kräfte der Bevölkerung zu entspannen.

Langfristig empfiehlt Ausschuss IV, der Entwicklung eines modernen Kapitalmarktes Aufmerksamkeit zu schenken, um eine zu starke Abhängigkeit des Wachstums von Krediten zu vermeiden. Weiterhin sollten Analysen durchgeführt werden, um eine für jede Einkommensgruppe und Branche geeignete Körperschaftsteuerpolitik zu entwickeln, um das Ziel zu erreichen, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen und so die Entwicklung der Unternehmen zu unterstützen.

Immobilienexperte Phan Minh Chanh erklärte, die Realität zeige, dass der Immobilienbestand sehr groß sei. So gebe es beispielsweise allein im Kenton Node-Projekt im Bezirk Nha Be 1.600 unverkaufte Wohnungen. Oder ein Projekt in Thu Duc City habe Tausende von Produkten auf den Markt gebracht, doch der Verkauf laufe schleppend. Tatsächlich steige der Bestand aufgrund rückläufiger Transaktionen und mangelnder Liquidität. Das Immobiliensegment beziehe sich hauptsächlich auf hochwertige Produkte für Investoren. Darüber hinaus hätten rechtliche Schwierigkeiten, Schwierigkeiten bei der Mobilisierung von Anleihekapital, eingeschränkter Zugang zu Kreditkapital und Liquiditätsschwierigkeiten zu einem Anstieg des Immobilienbestands geführt.

Um Unternehmen zu „retten“ und eine baldige Erholung des Marktes zu unterstützen, empfiehlt dieser Experte, die Bemühungen zur Bestandsbereinigung, zur Klärung rechtlicher Fragen und zur „Entflechtung“ unvollendeter Immobilienprojekte zu intensivieren. Die Lösungen müssen praxisnah sein und dürfen nicht nur leere Slogans sein.

Immobilienbestand bundesweit gesunken

Laut den Berichten von 53/63 Gemeinden betrug der Immobilienbestand in Projekten im vierten Quartal 2023 etwa 16.315 Einheiten (einschließlich Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke). Davon gab es 2.826 Wohnungen, 5.173 Einfamilienhäuser und 8.316 Grundstücke. Der Bestandsanteil entfiel hauptsächlich auf die Immobiliensegmente Einfamilienhäuser und Grundstücke der Projekte. Der Bestand im Wohnungssegment betrug im vierten Quartal 2023 etwa 88,42 % im Vergleich zum dritten Quartal 2023. Der Bestand im Grundstückssegment betrug etwa 115,66 % im Vergleich zum dritten Quartal und der Bestand im Einfamilienhaussegment betrug etwa 78,93 % im Vergleich zum dritten Quartal.

So ist zu erkennen, dass im Jahr 2023 der Immobilienbestand in den Projekten für Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser und Grundstückssegmente tendenziell sinkt.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm