Der paradoxe „Trend“, nach Immobilien mit Planungsbeschränkungen zu suchen, um Geld zu investieren

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Gemäß den Vorschriften können Grundstücke in Planung, für die ein Nutzungsbeschluss vorliegt, nicht gegen Landnutzungsrechte (Landverkauf) übertragen werden. Bei Grundstücken in Planung, für die jedoch kein Nutzungsbeschluss vorliegt, können dem Grundeigentümer je nach Einzelfall einige Nutzungsrechte verweigert werden, er kann das Grundstück aber dennoch verkaufen. Auf dem Markt werden Grundstücke in Planung oft günstiger verkauft.

„Surfende“ Häuser von Gewinnabsicht betroffen

Frau Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) erzählte, dass sie sich nach langem Suchen für den Kauf eines 40 m² großen Grundstücks in der Dong Thien Straße (Bezirk Vinh Hung, Bezirk Hoang Mai, Hanoi) entschieden habe. Das Grundstück hat eine Frontbreite von 5 m², die Autogasse vor dem Haus ist über 4 m breit, und der Eigentümer verkauft es für 3 Milliarden VND, was fast 75 Millionen VND/m² entspricht. Verglichen mit anderen Grundstücken in derselben Lage, die etwa 100 Millionen VND/m² kosten, ist dieses Grundstück 1 Milliarde VND günstiger. Erwähnenswert ist jedoch, dass es zu 100 % in die Straßenerweiterungsplanung einbezogen ist.

„ Die Leute haben oft Angst davor, dass Land in Planungen einbezogen wird, aber ich sehe das anders. Grundstücke an Hauptstraßen sind stark von Rodungen betroffen. Aber bei Grundstücken tief in Gassen, deren Planung seit fast zehn Jahren ausgearbeitet, aber nicht umgesetzt wird, ist sie auf Eis gelegt und muss möglicherweise abgeschafft werden. Dann würde mein Grundstück viel Gewinn abwerfen. Derzeit, mit der Planung 1/2000, können die Leute noch normale Häuser bauen“, erklärte Frau Ngoc Anh.

Frau Ngoc Anh führte weiter aus, dass ihre Eltern seit 30 Jahren in einem Haus ohne rotes Straßenbuch in der Bach Dang Straße (Bezirk Hai Ba Trung, Hanoi ) leben. Das Haus ist auch in ein Straßenbauprojekt involviert, das jedoch seit Jahrzehnten nicht mehr umgesetzt wurde, sodass es ihren Wohnort nicht beeinträchtigt.

„ Ob man ein Haus kauft, das der Bebauungsplanung unterliegt, hängt von der jeweiligen Perspektive ab. Die Immobilienpreise sind derzeit zu hoch, nur Grundstücke, die der Bebauungsplanung unterliegen, sind günstig und für das Einkommen meiner Familie geeignet“, erklärte Frau Ngoc Anh.

Viele Menschen möchten Immobilien kaufen, die von der Bebauung betroffen sind. (Illustration: Ngoc Vy).

Viele Immobilienmakler berichteten Reportern, dass in letzter Zeit nicht nur Menschen mit echtem Wohnungsbedarf, sondern auch Investoren dazu tendierten, Grundstücke mit Planungsproblemen zu kaufen, um auf eine Entschädigung zu warten, oder Grundstücke zu kaufen, während sie darauf warten, dass die Planung aufgehoben wird.

Herr Pham Van Ho, ein Investor, der sich auf die Suche nach Grundstücken mit Planungsproblemen spezialisiert hat, sagte, dass nicht alle Grundstücke mit Planungsproblemen schwer verkäuflich seien und keine Käufer fänden. Selbst wenn 100 % des Grundstücks von Planungsproblemen betroffen seien, könne man Grundstücke an einer Hauptstraße oder in einem Wohngebiet mit langjähriger Anwohnerschaft immer noch zum Wohnen oder zum Bauen von Häusern erwerben. Wenn das Grundstück vom Planungsproblem 1/2000 betroffen sei, könne man immer noch Häuser bauen, es gebe also kein Problem. Von Grundstücken mit dem Planungsproblem 1/500 sollte man unbedingt die Finger lassen.

Er sagte, dass er im Jahr 2022 dank Immobilienhandel in von der Planung betroffenen Gebieten immer noch Milliarden verdienen werde. Konkret kaufte er drei Wohnungen in Dinh Cong (Bezirk Hoang Mai, Hanoi). Jede Wohnung hat eine Fläche von 35 m², ist fünfstöckig und brandneu gebaut, kostet aber aufgrund der vollständigen Planung nur 4,6 Milliarden VND pro Wohnung. Grundstücke am selben Standort kosten derzeit etwa 150 Millionen VND pro m², was etwa 5,3 Milliarden VND pro Wohnung entspricht.

Danach verkaufte Herr Ho es erneut für 5 Milliarden VND pro Haus und rechnete damit, dass er mit den drei Häusern einen Gewinn von über 1 Milliarde VND erzielte.

Herr Ho fügte hinzu, er habe gerade ein 500 m² großes Gartengrundstück im Bezirk Long Bien gekauft. Laut Planung soll auf diesem Grundstück ein grüner Park entstehen. Er sagte, die Bebauung dieses Gebiets sei vor fast 15 Jahren genehmigt worden. Derzeit würden hier viele Häuser gebaut, sodass die Möglichkeit, dieses Land in Wohngebiete umzuwandeln, sehr hoch sei.

„ Wenn die Planung aufgehoben und das Grundstück in Wohnbauland umgewandelt wird, kann ich einen großen Gewinn erzielen “, teilte Herr Ho mit.

Vorsicht vor Risiken, Risiko von vergrabenem Kapital

Herr Nguyen Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, sagte, dass der Trend zur Suche nach Häusern und Grundstücken mit Planungsproblemen schon lange für viele Investoren „geeignet“ sei, aber in letzter Zeit, insbesondere seit Anfang 2021, sei ein deutlicher „fieberhafter“ Trend zu beobachten.

„ In Hanoi sind viele Bauvorhaben auf Eis gelegt, daher suchen finanzschwache Kunden in diesem Segment nach günstigen Immobilien. Tatsächlich gibt es Bauvorhaben mit einer Laufzeit von 50 Jahren, die noch nicht umgesetzt wurden. Am selben Standort kann geplantes Land nur halb so teuer sein wie ein Grundstück ohne Planung. Wenn die Planung glücklicherweise aufgehoben wird, ist das ein großer Gewinn für die Kunden“, so Herr Tuan.

Viele von der Bebauung betroffene Immobilien und Grundstücke sind recht günstig und für das Budget vieler Menschen erschwinglich. (Illustrationsfoto).

Darüber hinaus seien Häuser und Grundstücke, die teilweise von der Bebauungsplanung erfasst seien, in letzter Zeit bei vielen Investoren begehrt, da ihre Preise viel günstiger seien als Grundstücke in ähnlichen Lagen. Sie hätten die Mentalität, gleichzeitig zu leben und darauf zu warten, dass die Bebauungsplanung die Grundstückspreise steigen lasse.

Herr Tuan warnte jedoch, dass der Kauf von geplantem Land zwar rentabel sei, die Risiken jedoch auch sehr hoch seien.

Herr Tuan analysierte, dass der Begriff „ausgesetzte“ Planung im Wesentlichen die Situation bezeichnet, in der Pläne zur Landnutzung nicht umgesetzt werden oder im Verzug sind. Dementsprechend handelt es sich bei allen Immobilien in dem Gebiet, deren Rückgewinnung durch die staatliche Behörde für einen bestimmten Zweck angekündigt wurde, der aber nicht planmäßig umgesetzt wurde, um Immobilienprodukte, deren Planung „ausgesetzt“ ist.

Die Frist für die Feststellung, ob ein Projekt „ausgesetzt“ ist oder nicht, ist in Absatz 8, Artikel 49 des Bodengesetzes von 2013, geändert und ergänzt im Jahr 2019, klar festgelegt. Konkret bedeutet dies, dass die zuständige Genehmigungsbehörde nach Bekanntgabe des Widerrufs, maximal drei Jahre nach Bekanntgabe des Widerrufs, die Planung anpassen oder aufheben muss, sofern keine offizielle Entscheidung zur Freigabe oder Änderung des Nutzungszwecks vorliegt.

In der Realität dauert dieser Prozess jedoch nicht nur wenige Tage oder Wochen. Käufer müssen unter Umständen jahrelang warten, bis sie das Schicksal des Projekts erfahren. Wenn sie sich für eine Investition in ein Grundstück mit ausgesetzter Baugenehmigung entscheiden, bedeutet dies, dass sie ihr Kapital vergraben.

Wenn Sie ein Haus oder Grundstück mit einer „aufgeschobenen“ Planung kaufen, für die ein jährlicher Flächennutzungsplan auf Bezirksebene vorliegt, ist der Käufer außerdem in der Nutzung, Verwendung, dem Bau, der Renovierung und Reparatur des Hauses eingeschränkt.

Darüber hinaus werden Käufer, die in Immobilienprodukte investiert haben, deren Planung „ausgesetzt“ ist, und diese veräußern möchten, auf große Schwierigkeiten stoßen, Übertragungs- und Transaktionspartner zu finden. Denn aus psychologischer Sicht haben die meisten Kunden immer noch Angst vor der Planung von Immobilien.

Ngoc Vy

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Quelle