Investoren zögern bei Wohnungen und wenden sich dem „Königssegment“ zu; Markteinschätzung 2024-2025

Da sie kein Interesse mehr an Wohnungen haben, stecken Investoren ihr Geld in den Kauf von Grundstücken in den Vororten. Mehr als 1.400 Hektar Land werden zurückgewonnen. Die neuesten Verfahren zur Landzuteilung und -verpachtung für Investitionsprojekte im Zusammenhang mit der Meeresumgehung … sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Der Immobilienmarkt zeigt in letzter Zeit positivere Signale hinsichtlich des Kapitalzugangs sowohl von Unternehmen als auch von Kunden. (Foto: HA)

Die „Großen“ kommentieren den Markt

Auf der jährlichen Aktionärsversammlung gaben die Führungskräfte großer Unternehmen Prognosen und Kommentare zum diesjährigen Immobilienmarkt ab, der Chancen, aber auch Herausforderungen mit sich bringe.

Pham Thieu Hoa, Vorstandsvorsitzender von Vinhomes, bewertete den Immobilienmarkt in diesem Jahr und sagte, der Lichtblick seien die drei von der Nationalversammlung verabschiedeten Immobiliengesetze, die zu mehr Transparenz und Klarheit auf dem Markt beitragen würden. Damit diese Gesetze jedoch positive Auswirkungen auf den Markt hätten, müsse man erst die Umsetzungsverordnungen abwarten, sagte er.

Frau Nguyen Thu Hang, Generaldirektorin von Vinhomes, schätzte, dass sich der Markt erholen werde, allerdings nicht so schnell wie erwartet.

Laut Frau Hang hat der Markt in letzter Zeit positivere Signale hinsichtlich des Kapitalzugangs sowohl von Unternehmen als auch von Privatkunden gezeigt. Eigenheimkäufer erhalten nun eine bessere Zinsunterstützung als zuvor, mit einem festen Zinssatz von 6–6,5 % pro Jahr für die ersten zwei Jahre. Dies schafft Bedingungen und Vertrauen für Eigenheimkäufer, um auf den Markt zurückzukehren.

Was die Nam Long Investment Joint Stock Company betrifft, so wies Herr Nguyen Xuan Quang, Vorsitzender des Verwaltungsrats, sowohl auf Chancen als auch auf Herausforderungen hin.

Herr Quang analysierte, dass die erste Herausforderung mit dem Markt und den Produkten zusammenhängt. Auf dem Markt herrscht ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in verschiedenen Immobiliensegmenten, eine Vertrauenskrise führt zu geringerer Liquidität und erhöhten Lagerbeständen.

Die zweite Herausforderung besteht in der finanziellen Lage, da die Schulden weiterhin bestehen und die Anleihen, obwohl verlängert, auch 2024 und 2025 noch laufen werden. Die dritte Herausforderung besteht in der rechtlichen Herausforderung des Projekts, da sich derzeit noch einige Gesetze überschneiden.

Ihm zufolge eröffnet der Markt jedoch auch viele verschiedene Möglichkeiten, wie beispielsweise eine hohe reale Nachfrage, erschwingliche Wohnsegmente und die Entwicklung von Sozialwohnungen. Die Kreditzinsen sind gesunken, sogar niedriger als vor Covid-19, und im Vergleich zu vielen anderen Ländern wettbewerbsfähig, sodass sie sehr attraktiv sind.

Insbesondere wurden gerade neue Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien erlassen. Die Regierung hat große Anstrengungen unternommen, um Markthindernisse zu schaffen, zu beseitigen und zu fördern, um eine nachhaltige Entwicklung voranzutreiben.

Herr Luong Tri Thin, Vorstandsvorsitzender der Dat Xanh Group, einem Unternehmen mit zahlreichen Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt und Dong Nai, sagte, dass die Wirtschaft nach dem Ende von Covid-19 zurückgehen und sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken werde.

Nach dem jüngsten Tet-Fest zeigten sich auf dem Markt erste positive Anzeichen einer Erholung. Im ersten Quartal wurden wieder Wohnungsprodukte gehandelt, wenn auch nicht so hoch wie in den Vorjahren. Im Vergleich zu den letzten beiden Quartalen 2023 und dem ersten Quartal 2023 hat sich die Zahl der Transaktionen jedoch verdoppelt, insbesondere in Hanoi ist sie dreimal höher.

In dieser allgemeinen Situation sieht Herr Thin noch immer positive Aspekte auf dem Markt, wie etwa, dass es noch immer einen Mangel an durchschnittlichem Angebot gibt; die Nachfrage der Menschen nach Wohnraum ist noch immer sehr groß; der derzeitige günstige Cashflow ist sehr gut, viele Kunden leihen sich Geld mit einer Laufzeit von 20 Jahren, wobei der feste Zinssatz für 3 Jahre nur 5-6 %/Jahr beträgt.

Insgesamt wird sich der Markt in diesem Jahr verbessern und 2025 wird es positive Veränderungen geben.

Der Wohnungsbau kühlt ab, Investoren stecken ihr Geld in den Kauf von Grundstücken in den Vororten

Die Wohnungspreise steigen seit Jahren kontinuierlich und haben sich in den ersten Monaten dieses Jahres dramatisch erhöht. Aktuellen Marktinformationen zufolge schwankt der durchschnittliche Verkaufspreis einiger Projekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 50 und 70 Millionen VND/m2, sagte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium).

Laut Herrn Hai steigen die Wohnungspreise in Hanoi sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich an. Insbesondere gibt es Wohnungsbauprojekte, die seit 5 bis 10 Jahren in Betrieb sind. Auch alte Hochhäuser werden stark im Preis verteuert.

Der Leiter des Bauministeriums merkte jedoch an, dass es bei einigen Wohnhäusern mit plötzlichen Preiserhöhungen nur sehr wenige oder fast keine Transaktionen gegeben habe.

Tatsächlich haben die hohen Wohnungspreise viele Investoren und echte Käufer zögern lassen. Viele Menschen haben beschlossen, derzeit keine Wohnungen mehr zu kaufen und zu verkaufen.

Aufgrund der hohen Ankerpreise und des knappen Angebots an Wohnungen in Hanoi zögern derzeit viele Investoren, in dieses Segment zu investieren. Erfahrene Anleger werden diese Zeit nutzen, um Grundstücke in den Vororten zu erwerben.

Viele Investoren konzentrieren sich verstärkt auf Grundstücke und Eigenheime. Der Grund dafür ist, dass Grundstücke in Vororten noch immer im Tiefpreissegment liegen und sich daher derzeit eher für Investitionen in Wohnungen eignen. Es ist jedoch wichtig, sich für Produkte mit klarem Rechtsstatus, Planungssicherheit und Preissteigerungspotenzial aufgrund einer guten Infrastruktur zu entscheiden.

Der Grundstücksmarkt erlebt in letzter Zeit einen starken Aufschwung. Der Immobilienmarktbericht für das erste Quartal und die Prognose für das zweite Quartal der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass in vielen Vororten Hanois die Grundstückspreise, insbesondere bei parzellierten Grundstücken, plötzlich steigen.

Im Vergleich zum vierten Quartal 2023 stiegen die Grundstückspreise um etwa 5 %, wobei der Markt am Stadtrand von Hanoi und in der Nähe von Industrieparks um 10–20 % zulegte.

„An vielen Orten ist der Rückgang der Grundstückspreise zum Stillstand gekommen. Grundstücke in Vororten, Provinzen und Städten mit einem Preis von unter 2 Milliarden VND und garantiertem Rechtsstatus sowie vorhandener Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen haben im Vergleich zu den schwierigsten Zeiten des Marktes einen Preisanstieg von bis zu 40 % verzeichnet“, heißt es im VARS-Bericht.

Diese Abteilung warnte die Anleger außerdem davor, zu diesem Zeitpunkt Geld für den Kauf von Grundstücken auszugeben und den Segmentpreis sorgfältig zu prüfen, um „virtuelle Fieber“ zu vermeiden, die ein Risiko der Unsicherheit darstellen, während sich der Markt noch im Erholungsprozess befindet.

Viele Experten äußern sich in diesem Jahr zum Immobilienmarkt und sind der Meinung, dass „Grund und Boden“ für langfristige Investitionen immer noch das Wichtigste ist. Anleger, die über „Kapital“ verfügen oder einen geringen Fremdkapitalanteil haben, können eine Investition in Erwägung ziehen.

Obwohl dies als ein guter Zeitpunkt gilt, über eine Investition nachzudenken, raten Experten den Anlegern dennoch, sorgfältig zu überlegen, um nicht in die „Falle“ der Preissenkung zu tappen.

Rückgewinnung von mehr als 1.400 Hektar Land im Bezirk Yen Dung, Bac Giang

Laut dem Landnutzungsplan 2024 des Bezirks Yen Dung, der gerade vom Volkskomitee der Provinz Bac Giang genehmigt wurde, wird der Ort in diesem Jahr 1.411,45 Hektar Land zurückgewinnen.

Der Bezirk Yen Dung wird 1.360,23 Hektar Ackerland zurückgewinnen, davon 1.111,93 Hektar Reisanbaufläche, 20,47 Hektar Land für andere einjährige Kulturen, 208,62 Hektar Land für mehrjährige Kulturen, 19,21 Hektar Land für Aquakulturen und 51,23 Hektar Land für nicht landwirtschaftliche Zwecke. Die Gemeinden mit den größten Rückgewinnungsflächen sind Tien Phong (32 Hektar), Yen Lu (221,2 Hektar), Tan An (124,66 Hektar) und Nham Bien (109,53 Hektar).

Eine Ecke der Stadt Nham Bien, Bezirk Yen Dung, Provinz Bac Giang. (Quelle: XD Newspaper)

Das Volkskomitee der Provinz Bac Giang fordert das Volkskomitee des Bezirks Yen Dung auf, vor dem Gesetz für die Richtigkeit der Informationen, Daten, Dokumente, des Kartensystems und der Datenbank im genehmigten Flächennutzungsplan für 2024 verantwortlich zu sein und bei der Ausarbeitung einer Liste von Arbeiten und Projekten in dem Gebiet für die Übereinstimmung der Informationen und Daten im oben genannten Plan mit der Anpassung der Flächennutzungsplanung bis 2030 und den gesetzlichen Bestimmungen zu sorgen.

Stellen Sie die Veröffentlichung aller genehmigten Dokumente zum Flächennutzungsplan 2024 auf dem Portal/der Website des Volkskomitees des Bezirks Yen Dung fertig und organisieren Sie gleichzeitig die Ankündigung und Veröffentlichung der oben genannten Planinhalte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.

Das Volkskomitee der Provinz Bac Giang forderte den Bezirk Yen Dung außerdem auf, die Landverwaltung, Landrückgewinnung, Umnutzung, Landzuteilung und Landpacht gemäß dem genehmigten Landnutzungsplan durchzuführen und Arbeiten und Projekte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umzusetzen. Regelmäßige Inspektionen und die Überwachung der Umsetzung des Landnutzungsplans 2024 durch die Volkskomitees auf Gemeindeebene zu organisieren.

Verfahren zur Landzuteilung und Pacht für Investitionsprojekte im Zusammenhang mit Meeresgebieten

Die Regierung hat kürzlich das Dekret 42/2024/ND-CP zu Eingriffen in das Meer erlassen. Demnach müssen für Eingriffe in das Meer bestimmte Meeresgebiete gemäß den Bestimmungen des Vermessungs- und Kartierungsgesetzes genaue Lage, Fläche, Grenzen und Koordinaten aufweisen. Die Festlegung der für Eingriffe in das Meer vorgesehenen Meeresgebiete in der Landnutzungsplanung und den Plänen muss den im Landgesetz von 2024 festgelegten Grundsätzen entsprechen.

In der Verordnung heißt es eindeutig, dass bei Investitionsprojekten für Meeresübergriffe oder Investitionsprojekten mit Meeresübergriffen, bei denen öffentliches Investitionskapital zum Einsatz kommt, die Anordnung und das Verfahren für die Landzuteilung und Landpacht gemäß den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 68 der Verordnung 43/2014/ND-CP umgesetzt werden müssen. Bei Investitionsprojekten für Meeresübergriffe oder Investitionsprojekten mit Meeresübergriffen zur Entwicklung von Landfonds muss der Investor des Meeresübergriffsprojekts nach Abschluss der Meeresübergriffe und der ordnungsgemäßen Abnahme das gesamte Gebiet des Landübergriffs und (gegebenenfalls) die Bauarbeiten an die zuständige staatliche Behörde übergeben, damit die Landzuteilung und Landpacht gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes an Organisationen und Einzelpersonen zur Nutzung durchgeführt werden kann.

Bei Investitionsprojekten zur Landgewinnung oder Investitionsprojekten mit Elementen zur Landgewinnung, bei denen ausländisches Kapital für öffentliche Investitionen verwendet wird, sowie bei Projekten, bei denen andere Kapitalquellen verwendet werden, gelten die folgenden Reihenfolgen und Verfahren für die Landzuteilung und Landpacht: Im Falle der Landzuteilung und Landpacht durch eine Versteigerung von Landnutzungsrechten sind die in Klausel 5, Artikel 68 des Dekrets 43/2014/ND-CP und Klausel 21, Artikel 1 des Dekrets 148/2020/ND-CP vorgeschriebenen Reihenfolgen und Verfahren umzusetzen;

Im Falle der Landzuteilung oder Landpacht, im Falle der Auswahl von Investoren durch Ausschreibung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Ausschreibungen oder im Falle der Genehmigung von Investoren gemäß den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 29 des Investitionsgesetzes 2020, gelten die Verfahren für die Landzuteilung und Landpacht gemäß Absatz 3, Artikel 68 des Dekrets 43/2014/ND-CP;

Im Falle einer Landzuteilung oder Landpacht, die nicht durch eine Versteigerung von Landnutzungsrechten erfolgt, erfolgt diese gemäß der in Absatz 3, Artikel 68 des Dekrets 43/2014/ND-CP vorgeschriebenen Reihenfolge und Vorgehensweise.

Der Investor eines Investitionsprojekts mit Meereseingriff oder eines Investitionsprojekts mit einem Meereseingriffselement muss bei der Einreichung eines Antrags auf Landzuteilung, Landpacht oder Zuteilung eines Seegebiets zusammen mit dem Investitionsprojekt mit Meereseingriff oder dem Meereseingriffselement des Investitionsprojekts über die Genehmigung einer zuständigen staatlichen Behörde verfügen.

Das Volkskomitee der Provinz beschließt, gleichzeitig mit der Zuteilung von Meeresgebieten zur Meeresgewinnung auch Land zuzuweisen und Land zu pachten. Investoren von Investitionsprojekten zur Meeresgewinnung oder von Investitionsprojekten mit Meeresgewinnungselementen müssen für die Nutzung von Meeresgebieten zur Durchführung von Meeresgewinnungsaktivitäten keine Gebühren entrichten.

Der Zeitpunkt, ab dem der Landnutzer das Land in Gebrauch nehmen muss, wird ab dem Datum der Mitteilung über die Abnahme der Ergebnisse des gesamten oder eines Teils des fertiggestellten Seegebiets entsprechend dem Fortschritt des Seegebietsinvestitionsprojekts oder der Seegebietselemente im Investitionsprojekt berechnet.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html