Massiver Verzicht auf Grundstücksauktionseinlagen: Einige Gruppen halten dies für einen Witz und müssen streng bestraft werden

„Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu verlangen und dann auf Kautionen zu verzichten, um den Markt zu manipulieren.“

Die Ergebnisse von Grundstücksauktionen in Hanois Vororten wie Hoai Duc, Thanh Oai und Dan Phuong haben viele Menschen schockiert, da die erzielten Preise um ein Vielfaches höher waren als die ursprünglichen Preise. Unmittelbar nach der Auktion wurden die meisten Grundstücke mit einem Preisunterschied von 400 bis 600 Millionen VND pro Grundstück zum Verkauf angeboten. Darüber hinaus stiegen die Verkaufspreise für Grundstücke auf dem umliegenden Markt nach diesen Auktionen sofort auf 5 bis 10 Millionen VND pro Quadratmeter.

Bei der jüngsten Versteigerung von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai wurden 55 Grundstücke ohne Anzahlung versteigert, darunter das teuerste Grundstück mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m². Von den 13 Grundstücken, für die die volle Zahlung geleistet wurde, lag der höchste Preis bei knapp über 55 Millionen VND/m².

Nach Angaben des Bauministeriums hat die jüngste Versteigerung von Landnutzungsrechten Einschränkungen und negative Aspekte offenbart. Bei der Organisation von Landauktionen gibt es mancherorts auch das Phänomen von „Auktionsmaklern“, Absprachen usw., die die Auktionsteilnehmer betreffen: „Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu zahlen und dann die Anzahlung aufzugeben, ein virtuelles Preisniveau zu schaffen, um den Markt zu manipulieren, viele versteigerte Grundstücke zu kaufen und weiterzuverkaufen, um illegale Gewinne zu erzielen, ist vielerorts weit verbreitet und sogar organisiert.“

Die jüngste Versteigerung von 19 Grundstücken in Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Kürzlich veröffentlichte das Volkskomitee von Hanoi ein Dokument mit Anweisungen für die Versteigerung von Landnutzungsrechten. Hanoi forderte die Stadtpolizei auf, professionelle Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße bei Landauktionen umgehend aufzudecken. Außerdem forderte es die Volkskomitees der Bezirke und Städte auf, Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße gegen die Auktionsvorschriften zu verhindern und die weitere Teilnahme an Auktionen zu verhindern.

Darüber hinaus muss die Polizei Lösungen vorschlagen, um die weitere Teilnahme an Auktionen für diejenigen zu verhindern und einzuschränken, die an Auktionen teilgenommen, „ungewöhnlich“ hohe Preise bezahlt haben, um Auktionen zu gewinnen, aber den Auktionsgewinn nicht wie vorgeschrieben ausgezahlt haben.

Hanoi forderte die Bezirke außerdem auf, eine Liste der Fälle zu erstellen, in denen Bieter höhere Preise als den Marktpreis gezahlt hatten, um die Auktion zu gewinnen, diese aber nicht bezahlten. Diese Liste wird anschließend auf den Websites der Bezirke und des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt veröffentlicht.

„Die Gruppe von Leuten, die einen sehr hohen Preis bezahlt, aber auf die Anzahlung verzichtet haben, hielten dies für einen Witz.“

Im Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri erklärte der Anwalt Pham Thanh Tuan, ein Experte für Immobilienrecht, dass es zwei Gründe dafür gebe, warum die jüngsten Grundstücksauktionen eine große Zahl von Teilnehmern angezogen hätten.

Erstens stammte das Angebot an parzelliertem Land früher von Projektentwicklungsunternehmen und staatseigenen, versteigerten Grundstücken, in der Regel von Zentren und Organisationen für die Entwicklung von Grundstücksfonds. Am 1. August trat jedoch das Gesetz über das Immobiliengeschäft in Kraft, das Immobilienunternehmen die Parzellierung von Grundstücken in besonderen städtischen Gebieten des Typs I, II und III untersagt.

Daher ist das Angebot an Grundstücken eingeschränkt. Wer ein Grundstück für den Bau eines Hauses kaufen möchte, kann sich nur an staatlich organisierten Grundstücksauktionen beteiligen. Diese Art von Grundstücken hat einen klaren Rechtsstatus und ist sicher, weshalb sie von vielen Menschen bevorzugt werden.

Zweitens geht es um den Startpreis. Im Jahr 2017 wurde der Startpreis anhand des Bodenpreisanpassungskoeffizienten ermittelt. Konkret ermittelte die Bodenbewertungsberatungsorganisation den Koeffizienten und legte ihn anschließend dem örtlichen Bodenbewertungsrat und dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vor. Daher lag der Startpreis damals nahe am Marktpreis. Dies bedeutete, dass die Anzahlung (20 % des Startpreises) der Teilnehmer ebenfalls hoch war.

Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan – Immobilienrechtsexperte (Foto: NVCC).

Allerdings schreibt das Dekret 12, das seit Februar dieses Jahres in Kraft ist, vor, dass die Festlegung der Anfangspreise vom Volkskomitee des Bezirks selbst organisiert werden muss und nicht mehr die Beauftragung eines Preisbewertungsunternehmens erforderlich ist.

Die Berechnung des Anfangspreises erfolgt nun anhand des jährlichen Anpassungskoeffizienten für den Grundstückspreis. Die frühere Methode, den Anpassungskoeffizienten mit der vom Volkskomitee der Provinz oder der zentral verwalteten Stadt festgelegten Grundstückspreisliste zu multiplizieren, wurde aufgehoben. Dies führt zu einem niedrigen Anfangspreis und einer niedrigeren Kaution.

Der niedrige Einstiegspreis führt dazu, dass viele Menschen mit der Einstellung „Wenn es okay ist, dann ist es okay, wenn nicht, dann vergiss es“ teilnehmen. Außerdem sind die aktuellen Bankzinsen relativ niedrig, sodass den Menschen nicht viele Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Daher sind die meisten Menschen immer noch der Meinung, in Land zu investieren, um Gewinne zu erzielen.

Laut Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE), gab es bei der Diskussion dieses Themas Tausende Teilnehmer an den jüngsten Grundstücksauktionen, obwohl die Zahl der verfügbaren Grundstücke begrenzt war. Dies zeige deutlich das Problem, dass Angebot und Nachfrage nicht im Einklang stehen, während die Nachfrage nach Investitionen und Wohnraum sehr hoch sei.

Allerdings liege der Zuschlagspreis ihrer Meinung nach deutlich über dem Durchschnitt, was sowohl für Investitionen als auch für den Wohnbedarf schwer zu akzeptieren sei. Außerdem gebe es direkt bei den Auktionen Leute, die höhere Preise zum Verkauf anböten, was auf Spekulation und Preisinflation hindeute.

„Die aktuelle Anzahlung wird häufig aufgegeben, und die vollständig bezahlten Grundstücke sind alle zu moderaten Preisen erhältlich. Das bedeutet, dass die aufgegebenen Grundstücke mit hohen Preisen Anzeichen von Spekulation aufweisen“, sagte Frau Mien.

Zur Frage, ob es Gruppen von „großen Akteuren“ gebe, die an Spekulationen beteiligt seien und Marktmanipulationen verursachten, sagte Herr Pham Thanh Tuan, dass die geltenden Gesetze keine Regelungen zur Definition, Beschreibung und Bestrafung von Preisinflation im Immobiliensektor enthielten. Daher erfolge die Behandlung weiterhin nur auf zivilrechtlicher Ebene, d. h. der Auktionsgewinner, der nicht den vollen Betrag zahle, verliere die Anzahlung.

„Das Gesetz sieht keine Strafen für spekulatives Verhalten und Preisinflation vor, die den Immobilienmarkt stören. Wir haben lediglich bestimmte Formen von spekulativem Verhalten und Preisinflation reguliert, wie etwa Betrug, Täuschung und Schwindel im Immobiliengeschäft, Urkundenfälschung, vorsätzliche Fälschung von Informationen über Immobilien … Daher ist noch nicht geklärt, was Preisinflation oder Marktmanipulation ausmacht. Es gibt also keine Rechtsgrundlage, um Verhalten zu ahnden, das einer Preisinflation ähnelt“, sagte Herr Tuan.

Ihm zufolge ist es schwierig, das Verhalten der Immobilienspekulation zu erkennen, aber noch schwieriger ist es, damit umzugehen. Denn selbst wenn das Verhalten der Preisinflation erkannt wird, ist die Strafe, falls sie verhängt wird, den erzielten Gewinn nicht wert.

Die strafrechtliche Behandlung von Personen, die hohe Preise zahlen, aber ihre Anzahlung nicht leisten, hängt vom Ermittlungsverfahren ab, um etwaige Absprachen zwischen dem Bieter und dem Auktionator bzw. der Auktionsorganisation aufzudecken, und muss auf die Ergebnisse der Ermittlungsbehörde warten.

Laut Herrn Tuan zahlen manche Einzelpersonen und Gruppen sehr hohe Preise, leisten aber keine Anzahlung, weil sie dies für einen Scherz halten. Die Folge ist eine Verwirrung auf dem Immobilienmarkt und gleichzeitig die Annahme, die Immobilienpreise würden steigen, und die Menschen spekulieren auf versteigertes Land. Tatsächlich ist mittlerweile der Trend zum „Auktionsberuf“ entstanden.

Darüber hinaus wird der Prozess des Landerwerbs durch den Staat und die Unternehmen zur Umsetzung von Projekten auf Schwierigkeiten stoßen, da die Menschen, deren Land erworben wird, den entschädigten Landpreis mit dem versteigerten Landpreis vergleichen müssen.

Die jüngste Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Mit der Durchführung von Grundstücksauktionen verfolgt der Staat zwei Ziele: Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen und Einnahmen für den Staatshaushalt zu generieren. Das hohe Gebot, aber die fehlende Anzahlung haben beide Ziele zunichte gemacht.

Einige Meinungen besagen, dass Teilnehmer, die ihre Haushaltseinlagen verlieren, mehr Einlagen von den Teilnehmern einziehen werden. Allerdings müssen die verfallenen Grundstücke erneut versteigert werden, was den Staatshaushalt mehr kostet.

Zu den Folgen von Auktionen mit hohen Preisen und gleichzeitiger Stornierung von Anzahlungen erklärte Frau Pham Thi Mien, dass der Marktpreis für Grundstücke im Auktionsgebiet hoch verankert sein werde. Trotz Stornierung von Anzahlungen würden sich die Menschen nur an den hohen Zuschlagspreis erinnern und ihn als Referenz für den Verkauf von Grundstücken verwenden. „Die Folgen wären enorm, wenn der Preis für Grundstücke im Auktionsgebiet unangemessen hoch angesetzt und verankert würde, sodass es für Menschen mit echtem Bedarf unmöglich wäre, Land und Wohnraum zu besitzen“, sagte sie.

Experte: Ohne spezifische Sanktionen wird sich die Situation der Einlagenaufgabe wiederholen

Experten zufolge wird es immer wieder zu hohen Auktionspreisen und anschließenden Einbehaltungen von Kautionen kommen, insbesondere während der Übergangsphase, also der Umstellung vom Bodengesetz 2013 auf das Bodengesetz 2024, wenn die Gemeinden noch immer die alte, zuvor herausgegebene Bodenpreisliste verwenden.

„Jeder sagt, dass das Bieten hoher Preise und die anschließende Stornierung der Anzahlung ein Akt der Preisinflation ist, der Marktmanipulation verursacht. Um diesen Akt jedoch zu bestimmen, muss das Gesetz klar definiert sein. Wenn es keine Regulierung gibt, gibt es auch keine Sanktion, um ihn zu bestrafen.“

Doch selbst mit einem Strafmechanismus ist es immer noch schwierig, Spekulation und Preisinflation zu verhindern. Im Wertpapiersektor gibt es beispielsweise Vorschriften zur Marktmanipulation, dennoch kommt es immer wieder zu Verstößen. Das Problem ist, dass die Vorteile und Strafen derzeit nicht gegeben sind und es schwierig sein wird, diese zu kompensieren. Offensichtlich fehlt es im aktuellen Gesetz noch an entsprechenden Regelungen“, sagte er.

In Bezug auf die öffentliche Bekanntgabe der Identität von Höchstbietenden, die ihre Anzahlung verlieren, sagte Herr Tuan, dass dies lediglich eine Informationsmaßnahme sei und keine Konsequenzen für diejenigen habe, die ihre Anzahlung verlieren. Denn ihnen sei die Teilnahme an der Auktion nicht untersagt und ihre Interessen würden nicht beeinträchtigt.

Ihm zufolge wurden in Artikel 70 des geänderten Gesetzes über Immobilienauktionen Sanktionen für Verstöße gegen Auktionsteilnehmer hinzugefügt. Demnach darf im Falle der Landzuteilung oder -pacht zur Umsetzung von Investitionsprojekten oder Mineralabbaurechten der Auktionsgewinner, der die Anzahlung verliert und damit das Ergebnis annulliert, für einen Zeitraum von sechs Monaten bis fünf Jahren nicht an der Auktion teilnehmen.

Diese Bestimmung gilt jedoch nur für Fälle, in denen der Auktionator Investitionsprojekte oder Rechte zur Mineraliengewinnung durchführt. Das überarbeitete Gesetz über Immobilienauktionen tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.

Das Aufspüren und Identifizieren des Problems der Immobilienpreisinflation ist nicht effektiv. Um Spekulationen vorzubeugen, bedarf es eines Instruments zur Immobilienbesteuerung, das auf der Menge oder dem Zeitpunkt der Übertragung basiert. Beispielsweise unterliegt eine innerhalb eines Monats übertragene Immobilie einem anderen Steuersatz als eine Immobilie, die nach fünf Jahren gekauft und verkauft wird. Darüber hinaus ist eine Besteuerung nach Menge und Fläche im Vergleich zum durchschnittlichen Nutzungsbedarf jeder Person möglich.

Frau Mien sprach über Lösungen zur Verhinderung von Spekulationen und sagte, dass es mittlerweile klare Regelungen gebe, wonach der Staat regulierend eingreifen werde, wenn die Immobilienpreise innerhalb von drei Monaten ungewöhnlich um 20 % steigen oder wenn es auf dem Markt andere Schwankungen gebe, die die sozioökonomische Stabilität beeinträchtigen.

Um den ungewöhnlichen Anstieg der Immobilienpreise zu erfassen, ist es jedoch notwendig, ein Datenbanksystem aufzubauen und regelmäßig zu aktualisieren, damit der Staat rechtzeitig eingreifen kann.

Gleichzeitig erklärte sie, dass steuerliche und kreditpolitische Maßnahmen notwendig seien. Insbesondere in Fällen, in denen viele Immobilien ungenutzt, sondern verlassen gelassen werden, müssen höhere Steuern gezahlt werden. Immobilien, die innerhalb kurzer Zeit gekauft und verkauft werden, unterliegen hohen Steuern. Je länger die Übertragungsdauer der Immobilie, desto niedriger ist die Steuer.

Zur Kreditpolitik sagte Frau Mien, dass die Kreditvergabe reduziert werde, wenn der Markt Anzeichen von Instabilität zeige.

Normalerweise beträgt beispielsweise der Eigenanteil 30 %, die restlichen 70 % werden von der Bank geliehen. Bei unvorhersehbaren Marktschwankungen wird der Kredit auf etwa 40–50 % reduziert; das verbleibende Kapital wird vom Käufer selbst finanziert. Es kann sogar ein höherer Zinssatz anfallen. Sie merkte jedoch an, dass diese Maßnahme nur für den Kauf eines Zweitwohnsitzes oder mehrerer Immobilien gelten sollte. Für den Kauf eines Erstwohnsitzes zum Eigenheim sollte es günstigere Konditionen geben.

Um zu verhindern, dass jemand trotz hoher Gebote die Anzahlung nicht leistet, sagte Frau Mien, dass es Maßnahmen zur Bewertung des Ansehens geben müsse. Wer die Auktion gewinnt, aber die Anzahlung nicht leistet, wird für einen bestimmten Zeitraum von der Teilnahme ausgeschlossen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm