Werden Investitionen in Immobilien-Surfing eingeschränkt?

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Viele Experten sind der Ansicht, dass mit der Anwendung der neuen Einkommensteuerpolitik, die das Finanzministerium zur Kommentierung vorgelegt hat, die Spekulation auf Immobilien keinen Spielraum mehr haben wird - Foto: Q.DINH

Experten zufolge wird die Anwendung einer 20-prozentigen Steuer auf tatsächliche Gewinne aus Immobilienübertragungen oder eines progressiven Steuersatzes auf Grundlage der Haltedauer, wenn Kaufpreis und Kosten nicht ermittelt werden können, dazu beitragen, die Investitionstätigkeit im Immobilienbereich einzuschränken.

Im Entwurf des Einkommensteuergesetzes (PIT-Ersatz), der zur Kommentierung vorgelegt wird, schlägt das Finanzministerium vor, die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen durch natürliche Personen anzuwenden, indem das zu versteuernde Einkommen für jede Übertragung mit dem Steuersatz von 20 % multipliziert wird. Dieses zu versteuernde Einkommen wird durch den Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und angemessener Kosten im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Immobilienübertragungen bestimmt.

Was ist ein „akzeptabler“ Grunderwerbsteuersatz?

Falls der Kaufpreis und die damit verbundenen Kosten nicht ermittelt werden, wird die Einkommensteuer berechnet, indem der Verkaufspreis mit dem Steuersatz multipliziert wird. Der Steuersatz wird in diesem Fall nach der Besitzdauer berechnet und beträgt maximal 10 % des Verkaufspreises.

Konkret beträgt der Steuersatz 10 % des Verkaufspreises für Immobilien mit einer Haltedauer von weniger als 2 Jahren. Der Steuersatz beträgt 6 % des Verkaufspreises für Immobilien mit einer Haltedauer von 2-5 Jahren.

Der Steuersatz beträgt 4 % des Verkaufspreises für Immobilien, die 5–10 Jahre lang gehalten werden. Für Immobilien, die 10 Jahre oder länger gehalten werden, sowie für Immobilien aus Erbschaften beträgt der Steuersatz 2 % des Verkaufspreises. Für Immobilien aus Erbschaften wird die Haltedauer nicht berechnet, die Übertragung unterliegt jedoch einem Steuersatz von 2 % des Verkaufspreises.

Die Haltedauer einer Immobilie wird vom Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums- und Nutzungsrechts an der Immobilie (ab Inkrafttreten des Einkommensteuergesetzes) bis zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet. Für Immobilien aus Erbschaften bleibt der Grunderwerbsteuersatz unabhängig von der Haltedauer unverändert und beträgt 2 % des Verkaufspreises.

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, dass der persönliche Einkommensteuersatz von 20 % auf Gewinne aus Immobilienübertragungen ein akzeptabler Steuersatz sei.

Laut Herrn Quang wird die Zahlung von Steuern auf Gewinne nach Abzug der Ausgaben keine großen Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit haben und gleichzeitig zu mehr Transparenz auf dem Markt beitragen.

„Wenn dieser Steuersatz angewendet wird, müssen Käufer und Verkäufer die tatsächlich angefallenen Kosten wie Kaufpreis, Zinskosten, Maklergebühren oder Renovierungs- und Reparaturkosten korrekt und vollständig berechnen … um sie in die gültigen Kosten einzubeziehen, die vor der Steuerberechnung ausgeschlossen werden“, sagte Herr Quang, ist jedoch der Ansicht, dass der Steuersatz von 2-10 %/Verkaufspreis je nach Haltedauer die geltenden Grundsätze klarstellen muss.

Klärungsbedarf bei der Ermittlung der Inputkosten

Der Entwurf sieht außerdem vor, dass in Fällen, in denen Kaufpreis und Kosten nicht ermittelt werden können, die Steuerberechnung auf der Haltedauer basiert. Die Haltedauer ist dabei als der gesetzlich festgelegte Zeitraum definiert, in dem eine Person das Recht hat, die Immobilie zu besitzen und zu nutzen, und zwar vom Inkrafttreten des Gesetzes (z. B. vom 1. Januar 2026) bis zum Zeitpunkt der Übertragung, d. h. nicht rückwirkend, also nicht vor dem Inkrafttreten des Ersatzgesetzes berechnet.

„Wenn die Zeit wie oben beschrieben angewendet wird, gibt es viele Dinge zu klären, da die Transaktionen grundsätzlich die Kosten, den Kaufpreis usw. klar zeigen. Der Verkaufspreis ist klar, daher muss die Redaktion die Fälle genauer darlegen, um festzustellen, ob der Steuersatz entsprechend der Haltezeit angewendet wird“, sagte Herr Quang.

Unterdessen sagte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der südlichen Region Batdongsan, dass der Vorschlag, die Steuern je nach Haltedauer zu erhöhen, wobei der Höchstsatz bis zu 10 % betragen soll, also fünfmal höher als der derzeitige Satz, viele Auswirkungen haben werde.

Eine aktuelle Umfrage dieses Unternehmens ergab, dass 59 % der Umfrageteilnehmer angaben, Immobilien hauptsächlich zu Anlagezwecken und nicht zum Wohnen zu kaufen, und dass ein großer Teil der Immobilienbesitzer beabsichtigt, diese innerhalb des nächsten Jahres zu verkaufen.

Dies zeigt, dass die Vietnamesen sehr gerne in Immobilien investieren, die Haltedauer jedoch kurz ist und sie dazu neigen, „zu verkaufen, wenn der Preis stimmt“, wobei sie den Kapitalfluss jedes Mal flexibel auf andere, rentablere Vermögenswerte umschichten.

Der Vorschlag, die Besteuerung nach der Haltedauer vorzunehmen, wird daher den Griff auf kurzfristige Akteure verschärfen und kurzfristige Anleger und „Surfer“, die einen großen Teil der Marktnachfrage ausmachen, direkt treffen.

„Dieser Schritt verdeutlicht klar das Ziel, diejenigen zu belohnen, die die Aktien behalten, und diejenigen zu bestrafen, die schnell verkaufen“, doch gleichzeitig wirft er auch viele Bedenken hinsichtlich der Aktualität und der Spillover-Effekte auf, da sich der Markt noch nicht erholt“, so Tuan.

Viele Kleinanleger werden vom Markt verschwinden.

Laut Immobilienexperten sind bei der Anwendung von Steuersätzen auf Grundlage der Haltedauer die Grundstücks- und Luxuswohnungssegmente als erstes von den Investoren betroffen, die oft innerhalb von 6 bis 18 Monaten „surfen“, um ihre Gewinne zu maximieren. Daher wird ein Steuersatz von 10 % angewendet.

„Mit diesem Steuersatz werden die Gewinnmargen kurzfristig orientierter Anleger deutlich geschmälert, die Attraktivität von Investitionen sinkt und viele Kleinanleger werden aus dem Spiel genommen“, kommentierte ein Experte.

NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm