Blockierte Übertragung gewerblicher Wohnbauprojekte

Aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung sind für viele gewerbliche Wohnbauprojekte die zur Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat erforderlichen Grundstücksnutzungsgebühren noch nicht festgelegt, sodass keine Übertragungstransaktionen durchgeführt werden können.

Aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung sind für viele gewerbliche Wohnbauprojekte die zur Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat erforderlichen Grundstücksnutzungsgebühren noch nicht festgelegt, sodass keine Übertragungstransaktionen durchgeführt werden können.

Viele gewerbliche Wohnbauprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt können aufgrund von Problemen mit den Landnutzungsgebühren nicht übertragen werden.

Festgefahren in Fragen der Landnutzungsgebühren

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte der Generaldirektor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt, dass sein Unternehmen über mehrere potenzielle Projekte verfüge, aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten jedoch gezwungen sei, einen Partner für die Übertragung eines Projekts im 7. Bezirk (Ho-Chi-Minh-Stadt) zu suchen, um seine Finanzen zu restrukturieren. Der Partner sei bereit, doch die Projektübertragung konnte aufgrund rechtlicher Hürden, insbesondere der Landnutzungsgebühren, noch nicht umgesetzt werden.

Um ein Projekt übertragen zu können, muss der Investor laut Gesetz seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachkommen, einschließlich der Landnutzungsgebühren. Unternehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten, können ihren finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich des Grundstücks nicht nachkommen. Selbst wenn der Partner sich bereit erklärt, einen Geldbetrag vorzustrecken, um das Problem zu lösen, kann das Unternehmen die Landnutzungsgebühren aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung nicht bezahlen.

Hunderte von derzeit ins Stocken geratenen Immobilienprojekten sind ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nicht nachgekommen.

Das oben genannte Unternehmen ist nicht der einzige Fall. Im Jahr 2024 haben viele Unternehmen in Ho-Chi-Minh-Stadt „Signale“ abgegeben, Partner für die Übertragung des Projekts zu finden, doch bisher war keine Transaktion erfolgreich.

Informationen des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen außerdem, dass im Jahr 2024 keine gewerblichen Wohnungsbauprojekte in der Stadt übertragen werden, obwohl viele ausländische Investoren bestrebt sind, Fusionen und Übernahmen (M&A) durchzuführen, aber alle mit Schwierigkeiten bei den rechtlichen Verfahren konfrontiert sind.

Vorgeschlagene Änderung der Vorschriften

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), räumte ein, dass die Tatsache, dass ein ganzes Jahr lang keine gewerblichen Wohnungsbauprojekte übertragen wurden, darauf hinweist, dass die M&A-Aktivitäten stagnieren. Tatsächlich besteht jedoch für viele Unternehmen die Notwendigkeit, ihre Investitionen umzustrukturieren, um Schwierigkeiten zu überwinden und Cashflow zu schaffen.

Laut Herrn Chau legt Artikel 39 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (2023) einen sehr strengen Grundsatz fest: Nach Abschluss der Übertragung eines Immobilienprojekts oder eines Teils davon übernimmt der Erwerber die Rechte und Pflichten des übertragenden Investors. Dieses Gesetz schreibt jedoch auch vor: Voraussetzung für die Übertragung des Projekts ist die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Projektgrundstück, einschließlich Landnutzungsgebühren, Grundmieten und Steuern, Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Grundstück (falls zutreffend) …

Herr Chau sagte, dass solche Regelungen nicht wirklich einheitlich und realitätsfern seien. Denn Investoren von Immobilien- und Gewerbewohnungsprojekten erfüllten ihre finanziellen Verpflichtungen und zahlten nur einmalig Landnutzungsgebühren an den Staat, außer in Fällen, in denen Projektanpassungen zu zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen führten.

Aus diesem Grund schlug HoREA dem Bauministerium vor, dem Premierminister und den zuständigen Behörden Vorschriften zur Prüfung und Ergänzung vorzulegen, die festlegen, dass für den Fall, dass ein Investor ein Immobilienprojekt ganz oder teilweise überträgt, ohne seinen finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Grundstück nachzukommen, das Unternehmen, das die Übertragung erhält, für die Erfüllung dieser Verpflichtung im Namen des alten Investors verantwortlich ist.

Laut HoREA zielt diese Änderung darauf ab, Engpässe bei Fusionen und Übernahmen zu beseitigen, sowohl Schwierigkeiten für Unternehmen zu beseitigen als auch Blockaden bei Projektübertragungsaktivitäten zu beseitigen und so die Erholung des Immobilienmarktes sowie eine sichere, gesunde und nachhaltige Entwicklung zu fördern und gleichzeitig zur Erhöhung der Staatseinnahmen beizutragen.

Darüber hinaus sind Hunderte von Immobilienprojekten, die derzeit ins Stocken geraten, ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nicht nachgekommen. Werden diese Projekte übertragen, handelt es sich bei dem Empfänger in der Regel um eine finanziell und verwaltungsmäßig leistungsfähige Einheit, die das Projekt neu starten oder umstrukturieren und an die Marktnachfrage anpassen kann. Dadurch entstehen zusätzliche finanzielle Verpflichtungen und die Einnahmen des Staatshaushalts steigen.

„Wenn die oben genannte Regelung nicht geändert wird, können Unternehmen sie immer noch ‚umgehen‘, indem sie Anteile übertragen oder das Unternehmen verkaufen, was im Wesentlichen einer Übertragung von Immobilienprojekten gleichkommt“, fügte Herr Chau hinzu.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html