(TN&MT) – Am Morgen des 21. November diskutierte die Nationalversammlung im Rahmen ihrer 8. Sitzung im Saal den Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten. Nach Anhörung der Abgeordneten der Nationalversammlung erläuterte und klärte Umweltminister Do Duc Duy einige der von den Abgeordneten angesprochenen Fragen.
In einer Rede vor der Nationalversammlung dankte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Do Duc Duy, im Namen der Redaktionsagentur den Abgeordneten der Nationalversammlung für ihre engagierten und verantwortungsvollen Kommentare und sagte, er werde diese vollständig berücksichtigen und gleichzeitig einen spezifischen Bericht erstellen, in dem er den Inhalt der Kommentare der Abgeordneten zum Resolutionsentwurf erläutert.
Minister Do Duc Duy erläuterte den Zweck der Resolution weiter und sagte, dass der Resolutionsentwurf diene, die Methode des Landzugangs bei der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zu ergänzen. Zuvor gab es gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2003 und des Wohnungsbaugesetzes von 2005 für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zwei Mechanismen zur Übertragung von Landnutzungsrechten: den Mechanismus der obligatorischen Übertragung und den Mechanismus der freiwilligen Übertragung.
Der obligatorische Übertragungsmechanismus sieht vor, dass der Staat Land zurückfordert und es durch Auktionen oder Ausschreibungen an Investoren vergibt, die Investitionsprojekte auf dem Land umsetzen. Der freiwillige Übertragungsmechanismus besteht darin, dass Investoren mit den Landnutzern verhandeln, um über Landmittel für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verfügen. Alternativ können Investoren, die Land nutzen, bei den zuständigen staatlichen Stellen die Erlaubnis beantragen, die Landnutzung zu ändern und gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen. Es gibt also zwei Übertragungsmechanismen über vier Formen des Landzugangs.
Das Wohnungsbaugesetz von 2010 und das Bodengesetz von 2013 erlaubten weiterhin alle vier Formen des Landzugangs zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte, wie dies bereits im Bodengesetz von 2003 und im Wohnungsbaugesetz von 2005 der Fall war. Als die Nationalversammlung jedoch das Wohnungsbaugesetz von 2014 verabschiedete, schränkte es die Form der Übertragung von Landnutzungsrechten oder der Änderung der Landnutzung ein. Insbesondere schreibt das Wohnungsbaugesetz von 2014 vor, dass im Falle einer Übertragung nur Wohngrundstücke übertragen werden können. Und wenn man über Landnutzungsrechte verfügt und den Staat um eine Änderung der Landnutzung ersucht, muss sich in dem Gebiet ein Teil Wohnland befinden. „Dies schränkt die Fälle des Landzugangs in Form der Übertragung von Landnutzungsrechten sowie des Besitzes von Landnutzungsrechten im Vergleich zum Bodengesetz von 2003 und dem Wohnungsbaugesetz von 2005 ein“, betonte der Minister.
Minister Do Duc Duy analysierte weiter, dass das Bodengesetz von 2024 diesen Standpunkt des Bodengesetzes von 2014 übernimmt und zudem strengere Vorschriften enthält. Insbesondere Klausel 27, Artikel 79 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass Projekte, für die der Staat Land zur Versteigerung und Ausschreibung zurückerhält, hinsichtlich technischer Infrastruktur, sozialer Infrastruktur und Wohnungsbau synchrone Projekte sein müssen.
Nach geltendem Städtebaurecht beträgt die Projektgröße in der Regel 20 Hektar oder mehr. In Fällen, in denen die Fläche kleiner ist und keine städtebauliche Synchronisierung gewährleistet ist, wird der Staat das Land nicht zurückfordern. Daher wird die Methode der staatlichen Landrückgewinnung zur Übergabe an Investoren nicht umgesetzt.
Gleichzeitig werden die Bestimmungen für Fälle, in denen der Staat Investoren Landnutzungsrechte gewährt oder Investoren, die bereits Landnutzungsrechte besitzen, kontrolliert und eingeschränkt, wie beispielsweise im Wohnungsbaugesetz von 2014. Das heißt, es gilt nur für Fälle, in denen beim Erhalt von Landnutzungsrechten 100 % der Fläche, für die die Rechte gewährt werden, Wohngrundstücke sein müssen oder wenn bereits Landnutzungsrechte vorliegen, ein Teil davon Wohngrundstücke sein muss.
Dies führt zu Projekten mit einer Größe von weniger als 20 Hektar. Wenn es sich bei dem Land nicht um Wohngrundstücke handelt, ist der Zugang zu diesem Land nicht möglich, da es sich nicht um eine Landrückgewinnung durch den Staat handelt und der Staat weder den Erhalt von Landnutzungsrechten zulässt noch Landnutzungsrechte besitzt, aber den Nutzungszweck des Landes ändert. Dies führt zu Schwierigkeiten für Orte mit wenigen Großprojekten.
Minister Do Duc Duy erklärte, dieses Problem sei derzeit landesweit verbreitet, insbesondere in kleinen Ortschaften, in denen der Immobilienmarkt nicht sehr groß sei und es kaum städtische Bauprojekte mit einer Fläche von über 20 Hektar gebe. „Dieser Pilotbeschluss, der der Nationalversammlung zur Verkündung vorgelegt wurde, zielt darauf ab, diese Schwierigkeiten zu beseitigen und den Engpass bei der Landbeschaffung für gewerbliche Wohnbauprojekte zu lösen“, so der Minister.
Angesichts der landesweiten Probleme ist eine landesweite Umsetzung erforderlich, um Fairness zu gewährleisten. Andererseits werden im Rahmen des geltenden Bodengesetzes auch andere Methoden des Landzugangs zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte landesweit umgesetzt. Daher wird eine Pilotierung in einigen Gemeinden keine Einheitlichkeit und Konsistenz zwischen den Gemeinden gewährleisten. Eine landesweite Umsetzung trägt auch dazu bei, den Antrags- und Bewilligungsmechanismus zu überwinden, wie Delegierter Pham Van Hoa von der Nationalversammlungsdelegation der Provinz Dong Thap erklärte.
In Bezug auf die Regelung zur Kontrolle des Umfangs des Pilotprojekts im Resolutionsentwurf sagte Minister Do Duc Duy, dass in den in den Artikeln 2 und 3 festgelegten Kriterien, die in städtischen Gebieten und Stadtentwicklungsgebieten umgesetzt werden sollen, festgelegt sei, dass die Größe des Gebiets kontrolliert werden müsse, die Umsetzungszeit kontrolliert werden müsse und dass die Projekte auf der Liste stehen müssten, deren Umsetzung der Volksrat der Provinz im Rahmen dieses Mechanismus zulässt.
Zu den Bedingungen für die Umsetzung des Pilotprojekts sagte Minister Do Duc Duy, dass in Artikel 3 des Resolutionsentwurfs ganz konkret festgelegt sei, dass die Projekte fünf Bedingungen erfüllen müssen: Sie müssen mit der Landnutzungs- und Bauplanung, der Stadtplanung und dem Wohnungsbauprogramm vereinbar sein; das Landgebiet für die Umsetzung des Projekts muss auf der vom Volksrat der Provinz genehmigten Liste stehen …; für das Gebiet der nationalen Verteidigung und Sicherheit muss eine schriftliche Genehmigung des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit vorliegen, um den Bestimmungen von Klausel 1, Artikel 84 zu entsprechen, wie Delegierter Trinh Xuan An – Delegation der Nationalversammlung der Provinz Dong Nai erklärte …
In Bezug auf die Gewährleistung der Ernährungssicherheit, die Erhaltung der Stabilität von 3,5 Millionen Hektar Reisanbaugebieten und die Sicherung einer landesweiten durchschnittlichen Waldbedeckung von 42 % sagte Minister Do Duc Duy, dass diese Angelegenheit bereits bei der Erstellung der nationalen und provinziellen Flächennutzungspläne sowie bei der Stadtplanung und Bauplanung umgesetzt und streng kontrolliert worden sei. Bei der Planung mussten wir festlegen, wie viel landwirtschaftliche Flächen für nichtlandwirtschaftliche Zwecke umgewandelt und wie viel Wohnbauland während der Planungsphase geschaffen wurde, um die Stabilität der 3,5 Millionen Hektar Reisanbaugebietsfläche und die Stabilität der Waldbedeckung von 42 % zu gewährleisten. Mit diesem Schritt setzen wir die Planung um und legen fest, welche der für gewerbliche Wohnbebauung vorgesehenen Flächen vom Staat genutzt werden und welche Flächen durch die Methode der Übertragung von Landnutzungsrechten an Investoren genutzt werden. Dies gilt jedoch nur innerhalb des genehmigten Planungsgebiets.
Bezüglich des Gebiets der nationalen Verteidigung und Sicherheit erklärte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Do Duc Duy, dass im Entwurf des geplanten Gebiets der nationalen Verteidigung und Sicherheit gemäß der Planung für die Wohnbebauung, die der Gemeinde noch nicht übergeben wurde, dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit Priorität eingeräumt wird, um die Umsetzung gewerblicher Wohnprojekte zum Verkauf an Offiziere und Soldaten der Streitkräfte zu organisieren. Minister Do Duc Duy sagte, dass dies eine Regelung sei, die die schnelle Umwandlung von Land der nationalen Verteidigung und Sicherheit in Wohngrundstücke gemäß der Planung erleichtern und so Bedingungen schaffen soll, um den Wohnungsbedarf von Offizieren und Soldaten der Streitkräfte zu decken. Der Beschluss sieht vor, das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit mit der Auswahl von Investoren zur Umsetzung des Projekts zu beauftragen. Sobald der Investor ausgewählt ist, muss er alle Prozesse, Verfahren und Bedingungen ähnlich wie bei anderen Projekten einhalten.
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