Da Manipulationen am Immobilienmarkt nicht weniger gefährlich sind als vergleichbare Verhaltensweisen am Aktienmarkt, schlugen die Delegierten der Nationalversammlung ein Verbot vor, um Preismanipulationen und Blasen auf dem Markt zu vermeiden.
Der Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft (geändert) ergänzt eine Reihe verbotener Handlungen im Immobiliengeschäft, wie z. B. Urkundenfälschung, vorsätzliche Fälschung und Verschweigen von Informationen über die in den Handel gebrachten Immobilien, Betrug, Kundenbetrug usw.
In seiner Rede bei der Diskussionsrunde der Nationalversammlung am 31. Oktober schlug Herr Trinh Xuan An (hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsausschusses) vor, die Manipulation und Festsetzung von Immobilienpreisen in die Liste der verbotenen Aktivitäten in diesem Geschäftsfeld aufzunehmen.
Er analysierte, dass die Manipulation des Immobilienmarktes nicht weniger gefährlich sei als ein ähnliches Verhalten an der Börse. Manipulationen würden nicht nur dadurch entstehen, dass man zu hohen Preisen biete und dann Einlagen verliere, sondern auch dadurch, dass man ein Projekt dazu nutze, den Preis eines anderen Projekts zu „erhöhen“, was zu einer Blase führe und ein im Vergleich zur Realität himmelhohes Preisniveau erzeuge.
„Wenn man nicht gründlich dagegen vorgeht, wird es zu einer Blase kommen, wie im Fall des chinesischen Immobilienunternehmens China Evergrande Group“, sagte An und fügte hinzu, dass es notwendig sei, die Manipulation und Preisabsprachen bei Immobilien gesetzlich zu verbieten und bestimmte Fälle ausdrücklich auszuschließen.
Herr Trinh Xuan An (hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsausschusses) sprach am Morgen des 31. Oktober bei der Diskussionsrunde zum Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft (geändert). Foto: National Assembly Media
Herr Nguyen Huu Thong (stellvertretender Leiter der Delegation der Provinz Binh Thuan ) und Trinh Lam Sinh (stellvertretender Leiter der Delegation der Provinz An Giang) vertreten dieselbe Ansicht und schlugen vor, Vorschriften hinzuzufügen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbieten.
Herr Thong wies darauf hin, dass es bei Versteigerungen von Landnutzungsrechten und bei Auktionen mit dem Ziel, die Preise in den umliegenden Gebieten in die Höhe zu treiben, häufig zu Absprachen komme. Dies führe zu steigenden Grundstückspreisen und Menschen, die dringend Wohnraum benötigten, könnten kein Land kaufen und keine Häuser bauen.
Herr Nguyen Van Manh (Mitglied des Wirtschaftsausschusses ) erwähnte unterdessen auch verbotene Handlungen im Immobiliengeschäft und erklärte, dass die Vorschriften zur Erhebung und Verwendung von Geldern für den Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mietkaufbasis in der Zukunft von Käufern und Mietkäufern illegal seien. Im Vergleich zu den geltenden Vorschriften beseitigt dieser Gesetzesentwurf laut Herrn Manh die Mobilisierung und illegale Aneignung von Kapital, wodurch unbeabsichtigt Schlupflöcher bei der Kapitalverwendung durch Investoren entstehen und andere Kanäle zur Kapitalmobilisierung geschaffen werden.
Er schlug vor, die Vorschriften zum Verbot illegaler Besetzung beizubehalten, um dieses Verhalten in der Realität zu unterbinden.
Auch die Regelungen zu Kautionen für künftige Immobilientransaktionen (Wohnungen, Immobilien auf dem Papier) wurden in der Diskussionsrunde vielfach kommentiert. Der Gesetzesentwurf sieht derzeit zwei Optionen vor. Entweder kann der Projektinvestor nur dann Kautionen verlangen, wenn die Wohnung und die Bauarbeiten für die Inbetriebnahme qualifiziert sind. Oder der Investor verlangt Kautionen gemäß einer Vereinbarung mit dem Kunden, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde geprüften Grundentwurf und ein Dokument zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Kautionshöhe wird von der Regierung festgelegt, darf jedoch 10 % des Verkaufs- oder Mietpreises nicht übersteigen.
Frau Tran Hong Nguyen (stellvertretende Vorsitzende des Rechtsausschusses) entschied sich für Option 1, da sie davon ausging, dass diese für den Käufer – die schwächere Partei in der Transaktion – ein geringeres Risiko darstellt. Anzahlungen werden nur geleistet, wenn die Immobilie den Geschäftsbedingungen entspricht und die beiden Parteien einen Vertrag unterzeichnen, wodurch das Auftreten von Streitigkeiten begrenzt wird.
Wenn der Investor die Anzahlung erst erhält, wenn der grundlegende Entwurf des Projekts genehmigt wurde oder er über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt (Option 2), trägt der Käufer laut Frau Nguyen viele Risiken, da zwischen dem Erhalt der Anzahlung und der Projektausführung viel Zeit vergeht.
Tatsächlich ist der Immobilienmarkt in letzter Zeit kompliziert geworden, da Projektinvestoren Einlagen und Kapitaleinlageverträge ausnutzen, um willkürlich Kapital zu beschaffen. „Viele Projekte, für die nach fünf oder zehn Jahren Einlagen eingegangen sind, wurden noch nicht umgesetzt. Daher sind Vorschriften erforderlich, um die Einlagen für künftige Immobilienprojekte zu „verschärfen“, äußerte der stellvertretende Vorsitzende des Rechtsausschusses seine Meinung.
In der Zwischenzeit entschieden sich Herr Nguyen Dai Thang (stellvertretender Leiter der Fachdelegation der Provinz Hung Yen) und Herr Pham Van Hoa für Option 2, da sie der Meinung waren, dass die Vorschriften klar definierten, in welchen Fällen der Investor die Kaution einziehen könne, sowie die Höhe der Kaution und dass sie öffentlich und transparent seien.
Herr Pham Van Hoa sagte, dass der Investor nicht über 100 % des Kapitals verfügt, um das Projekt durchzuführen, und daher einen Kredit bei der Bank aufnehmen muss. Eine Anzahlung von 10 % des Wertes der zu verkaufenden Wohnung sei auch realistisch. „Bei einem Haus im Wert von einer Milliarde bedeutet eine Anzahlung von 10 % 100 Millionen, bei einem Haus im Wert von vier Milliarden beträgt die Anzahlung 400 Millionen. Ich denke, für Kunden ist das beim Hauskauf kein großer Betrag. Kunden zahlen im Voraus an, und manchmal verkauft der Investor das Haus zu einem niedrigeren Preis“, sagte er.
Darüber hinaus verfüge der Investor über die Dokumente zu den Landnutzungsrechten, um die Anzahlung zu erhalten. Ihm zufolge seien sie „nicht unehrlich“. Daher müsse der Gesetzesentwurf flexible Regelungen vorsehen, damit der Investor Kapital für die Umsetzung des Projekts mobilisieren und so Vertrauen zwischen Investor und Kunde schaffen könne.
Auch die Regelungen zur Erfüllung finanzieller Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke bei der Übertragung von Immobilienprojekten wurden diskutiert. In der 5. Sitzung (Juni) erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, bei der Vorstellung des Berichts zur Erläuterung und Annahme des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung, dass viele Meinungen mit der Forderung nach der „obligatorischen Erfüllung von Verpflichtungen“ vor der Übertragung von Projekten übereinstimmten. Es gab jedoch auch die Meinung, dass Bedingungen für Investoren geschaffen werden sollten, die nicht mehr über ausreichende Kapazitäten verfügen.
Daher schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung zwei Optionen vor.
Erstens : Falls der Investor das Projektland oder den übertragenen Projektteil überträgt, seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat aber noch nicht erfüllt hat, können die beiden Parteien vereinbaren, die nicht erfüllten finanziellen Verpflichtungen weiterhin zu erfüllen.
Zweitens: Wenn der übertragende Investor von einer zuständigen staatlichen Stelle die Entscheidung zur Zuteilung oder Pacht von Land zur Umsetzung des Projekts erhalten hat und die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Projektland (Landnutzungsgebühren, Grundmiete, Steuern, Gebühren usw.) erfüllt hat, ist es nicht erforderlich, für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts über ein Landnutzungsrechtszertifikat zu verfügen.
Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung entschied sich für Option 1. Diese Option gewährleistet strenge Vorschriften und verhindert die Auswahl unqualifizierter Investoren zur Übertragung von Projekten und zur Erzielung von Gewinnen.
Herr Pham Van Hoa entschied sich für Option 1. Das bedeutet, dass der Empfänger die finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllen muss, wenn der Investor das Projekt oder einen Teil davon an eine andere Person überträgt. Herr Hoa erklärte, dass dem Staat nichts entgeht, da die finanziellen Verpflichtungen weiterhin erfüllt werden.
„Investoren, die ‚unterernährt‘ sind und nicht mehr in der Lage sind, neue Projekte fortzuführen, müssen diese übertragen. Es ist nicht ratsam, sie zu zwingen, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, bevor sie Transaktionen durchführen können“, erklärte er.
Herr Pham Van Hoa äußerte seine Meinung bei der Diskussionsrunde zum Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft (geändert) am Morgen des 31. Oktober. Foto: National Assembly Media
Auch Trinh Xuan An, hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees, betonte, dass bei der Übertragung von Immobilienprojekten Flexibilität erforderlich sei. Er schlug vor, dass die Parteien ihre eigenen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat aushandeln dürfen sollten.
Nguyen Ngoc Son, ständiges Mitglied des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt, ist besorgt darüber, dass es derzeit viele unterschiedliche Auffassungen darüber gibt, was die „Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Immobilienprojekts“ bedeutet.
Herr Son wies darauf hin, dass die Untersuchungs- und Inspektionsbehörden auch bei Projekten mit Schwierigkeiten zu kämpfen hätten, bei denen der Investor wechselt, beispielsweise durch die Übertragung von Landnutzungsrechten und an das Land gebundenen Vermögenswerten oder den Verkauf von an das Land gebundenen Vermögenswerten. Er schlug daher vor, dass der Gesetzesentwurf das Konzept und die Methode der Vermögensübertragung klar definieren müsse, um Ausbeutung zu vermeiden.
Die Nationalversammlung wird voraussichtlich am 27. November über die Verabschiedung des (geänderten) Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft abstimmen.
[Anzeige_2]
Quellenlink
![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh leitet Sitzung zu Eisenbahnprojekten](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/23/1761206277171_dsc-9703-jpg.webp)
Kommentar (0)