Lebhafter Büromietmarkt und Expertenprognosen

Schaffen Sie ein wettbewerbsfähiges Umfeld

Die Bürovermietungsaktivitäten haben in letzter Zeit wieder zugenommen, mit Transaktionen im Zusammenhang mit Büroerweiterungen oder -verlagerungen. Der Markt verzeichnete auch eine Verschiebung der Mieternachfrage, was Büroinvestoren zu Veränderungen zwingt, um Mieter, insbesondere große Unternehmen und multinationale Konzerne, zu halten.

Um die Verschiebung der Mieternachfrage besser zu verstehen und die Faktoren herauszufinden, die Büromieter effektiv binden, erklärt Matthew Powell, Leiter von Savills Vietnam, dass der Büromarkt in letzter Zeit von der Zunahme des nach Vietnam geflossenen ausländischen Direktinvestitionskapitals profitiert.

Daten des Ministeriums für Planung und Investitionen zeigen, dass das gesamte ausländische Direktinvestitionskapital in Vietnam am 20. April 2024 mehr als 9,27 Milliarden US-Dollar erreichte, was einem Anstieg von 4,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Bislang gibt es im ganzen Land 40.049 gültige Projekte mit einem Gesamtkapital von fast 478,58 Milliarden US-Dollar.

Viele erstklassige Büros zur Miete in Ho-Chi-Minh -Stadt.

Ausländische Investoren haben in 17 von 21 Sektoren der Volkswirtschaft investiert. Dabei lag die verarbeitende Industrie mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 6,15 Milliarden US-Dollar an der Spitze. Dies entspricht fast 66,4 % des gesamten registrierten Investitionskapitals, was einem Anstieg von 19,8 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum entspricht.

An zweiter Stelle stand das Immobiliengeschäft mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 1,73 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht fast 18,7 % des gesamten registrierten Investitionskapitals, ein Anstieg von 78,2 % im gleichen Zeitraum. Gefolgt vom Groß- und Einzelhandel sowie der Lager- und Transportbranche mit einem Gesamtkapital von über 451,4 Millionen US-Dollar bzw. fast 383,2 Millionen US-Dollar.

Der wachsende Zufluss ausländischer Direktinvestitionen und die Diversifizierung der Branchen sowie der anhaltend positive Geschäftsklimaindex haben gezeigt, dass Vietnam ein potenzieller Markt für viele Arten von Unternehmen ist, was zu einer steigenden Nachfrage nach Büros führt.

Im ersten Quartal 2024 war die Bürovermietungsaktivität lebhaft, wobei die Mieter aus den Bereichen IT, Fertigung und Recht weiterhin eine hohe Quote aufwiesen.

Die hohe Nachfrage erstreckt sich jedoch nicht auf alle Bürosegmente. Die aktuelle Nachfrage konzentriert sich auf das Segment der hochwertigen Büros, da die Mieter höhere Anforderungen an Büros stellen. Sie benötigen Büros, die eine gute Qualität und ein gutes Arbeitsumfeld gewährleisten, um Talente anzuziehen und zu halten.

Das Arbeitsumfeld ist immer einer der Faktoren, auf die sowohl Büroleasinginvestoren als auch Büromieter achten.

Der Trend geht daher allmählich hin zu ökologisch zertifizierten Gebäuden mit hochwertigen Räumlichkeiten und umfassender Ausstattung. Daher müssen Büroinvestoren mithalten und sicherstellen, dass sie Räumlichkeiten mit hohem Qualitätsstandard anbieten, die dem allgemeinen Geschmack entsprechen.

Der aktuelle Trend geht dahin, dass die meisten Mieter zentrale Gebiete in Großstädten bevorzugen, wo es neue, hochwertige Projekte, angemessene Mietpreise und eine Nähe zum Zentrum gibt.

Es ist ersichtlich, dass die Wahl des Bürostandorts für Mieter von vielen Faktoren abhängt und der Preis nicht der einzige Faktor ist, den Unternehmen berücksichtigen, insbesondere für Mieter, die ihre Büros in Gebäude der Klasse A aufwerten möchten.

Für viele Unternehmen hat der Umzug in grün zertifizierte Bürogebäude höchste Priorität oder ist sogar eine Voraussetzung im Rahmen ihrer globalen ESG-Verpflichtung gegenüber ihren Aktionären und der entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen.

Manchmal sind Unternehmen bereit, einen Aufpreis für ein qualitativ hochwertigeres Gebäude mit Öko-Zertifizierung zu zahlen, das den Mitarbeitern ein produktives Arbeitsumfeld und den Kunden ein positives Markenimage bietet. Der Preis ist zwar ein sehr wichtiger Faktor, aber nicht der entscheidende.

Die Experten von Savills haben den Unterschied zwischen grün zertifizierten und nicht zertifizierten Gebäuden festgestellt.

Ältere Gebäude, die nicht den Umweltstandards entsprechen, stehen nun unter größerem Druck, die Mieten zu senken, da sie nicht mit Gebäuden mit Umweltzertifizierung konkurrieren können. Es gibt Belege dafür, dass einige Vermieter, insbesondere für Büros der Klasse B, die Mieten senken mussten, um Mieter zu halten, während in Luxusgebäuden die Mieten weiterhin stabil bleiben.

„Der Preis ist natürlich wichtig. Aber wie bei allem anderen sind viele Menschen bereit, für hochwertige Erlebnisse zu zahlen. Genau wie beim Autokauf, bei Kleidung oder Handtaschen ist manchmal ein Preisunterschied für qualitativ hochwertigere Produkte und Dienstleistungen akzeptabel“, sagte Matthew Powell.

Die Büromieten in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen.

Laut den Experten von Savills weist der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt viele Stärken auf: Große Büroflächen und ein größerer Gewerbemarkt ergänzen das Angebot. Die Büromieten in Ho-Chi-Minh-Stadt sind nach wie vor höher als in Hanoi, insbesondere in Projekten im ersten Bezirk.

Bisher konzentrierte sich der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch hauptsächlich auf ein Gebiet, nämlich Distrikt 1, der das wichtigste Büroangebot bereitstellte. Mittlerweile ist jedoch eine Verlagerung dieses Marktes in den Bezirk Thu Thiem zu verzeichnen, der über ein neues Büroangebot, große Grundflächen und zahlreiche grün zertifizierte Projekte verfügt.

In Hanoi sieht die Sache anders aus. Dort ist die Entwicklung des Büromarktes stärker ausgeprägt, und es gibt verschiedene Standorte, die sich auf gewerbliche Projekte konzentrieren, wie etwa Hoan Kiem, Ba Dinh, der Westen von Hanoi und bald auch die Gegend um den Westsee.

Allerdings ist die aktuelle Mietkapazität der Projekte in den Gebieten Hoan Kiem und Ba Dinh recht hoch. Daher werden in naher Zukunft voraussichtlich neue Gebäude wie Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza und BRG Diamond Park Plaza neue Angebotsquellen darstellen und für mehr Anreize für kommerzielle Aktivitäten sorgen.

Ho-Chi-Minh-Stadt gilt als Stadt mit einer großen Anzahl an Büros zur Miete, die viele Kunden anziehen und bessere Preise bieten.

Experten gehen zudem davon aus, dass die Büromieten in Hanoi in Zukunft wahrscheinlich nicht höher ausfallen werden als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Demnach bleibt der Mietpreis für Büros der Klasse A in Hanoi im zweiten Halbjahr 2023 laut Savills Asia Pacific im Vergleich zur Region auf einem durchschnittlichen Niveau von 41,7 USD/m2/Monat (einschließlich Steuern und Servicegebühren). In Ho-Chi-Minh-Stadt liegt dieser Wert bei 63,2 USD/m2/Monat.

Insbesondere da das Angebot an neuen erstklassigen Immobilien in Hanoi in der kommenden Zeit voraussichtlich steigen wird, werden die Mietpreise weiterhin wettbewerbsfähig bleiben.

Für einzelne Gebäude, die beliebt oder von guter Qualität sind, können höhere Preise verlangt werden, diese werden jedoch nicht wesentlich höher sein als die der Alternativen. Daher wird Hanoi in der kommenden Zeit angemessene Mietpreise für hochwertige Räumlichkeiten beibehalten.

Gleichzeitig sind Experten der Ansicht, dass die Investitionskosten für umweltfreundliche Gebäude eine langfristige Investition darstellen. Die Preissenkung hingegen ist kurzfristiger Natur. Denn Büromieter nutzen ihre Büros oft über einen langen Zeitraum, mindestens fünf bis zehn Jahre oder sogar länger.

Daher sind nachhaltig entwickelte grüne Bürogebäude für Investoren ein äußerst wichtiger Faktor, um langfristige Mieter zu binden. Das aktuelle Problem für Investoren grüner Projekte besteht also in der langfristigen Investition.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html