Der Markt für Sozialwohnungen ist dank neuer Richtlinien wieder lebendig

VTV.vn – Da die Nachfrage steigt und die Kreditvergabe gelockert wird, beginnen viele Unternehmen, ihre Projekte neu zu starten, um der tatsächlichen Nachfrage zuvorzukommen.

Käufer von Sozialwohnungen profitieren von drei neuen Regelungen

Ab dem 10. Oktober können Personen mit einem Höchsteinkommen von 20 Millionen VND pro Monat Sozialwohnungen erwerben. Dieser Betrag ist im Vergleich zu vorher um 5 Millionen VND gestiegen. Dies ist einer der neuen Punkte im Dekret 261, mit dem eine Reihe von Artikeln der Regierung zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen geändert und ergänzt werden. Gegenstand des Dekrets sind Menschen mit niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, Kader, Beamte, öffentliche Angestellte sowie unverheiratete und alleinstehende Arbeitnehmer. Im Vergleich zu den alten Bestimmungen enthält dieses Dekret drei völlig neue Punkte zur Sozialwohnungspolitik.

Der erste Punkt ist die Erhöhung der Einkommensanforderungen für den Erwerb von Sozialwohnungen. Konkret muss eine Einzelperson über ein maximales Einkommen von 20 Millionen VND/Monat verfügen, um eine Sozialwohnung erwerben zu können. Für Paare liegt das Maximum bei 40 Millionen VND/Monat. Bei unverheirateten Personen oder Personen, die nachweislich ledig sind und ein Kind im heiratsfähigen Alter großziehen, beträgt das Einkommen maximal 30 Millionen VND.

Der zweite Punkt betrifft die Änderung der Agentur, die das Einkommen von Menschen ohne Arbeitsvertrag überprüft. Ab dem 10. Oktober müssen Menschen mit niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten ohne Arbeitsvertrag eine Bestätigung bei der Polizei auf Gemeindeebene ihres ständigen oder vorübergehenden Wohnsitzes beantragen und nicht mehr wie bisher beim Volkskomitee auf Gemeinde- oder Bezirksebene.

Der dritte Punkt besteht darin, die Vorzugszinsen für Privatpersonen beim Erwerb von Sozialwohnungen von 6,6 % auf 5,4 % zu senken, wobei die Verzugszinsen 130 % der Darlehenszinsen betragen.

Der Zugang der Menschen zu Sozialwohnungen wird erweitert.

Nach der Veröffentlichung der Regelungen zur Ausweitung der Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen stießen diese schnell auf große Aufmerksamkeit. Insbesondere die Anhebung der Einkommensgrenze für den Erwerb von Sozialwohnungen auf 20 Millionen VND pro Monat wird als angemessen erachtet. Die neuen Regelungen tragen dazu bei, den Zugang zu Sozialwohnungen zu erleichtern und so die Lebensqualität der Menschen zu verbessern.

Das Dekret 261 mit neuen Regelungen ermöglicht Tausenden von Familien den Erwerb ihres ersten Eigenheims. Illustratives Foto

Die Wohnung im Sozialwohnungsprojekt wurde von Herrn Nguyen Tan Dung (Bezirk An Lac, Ho-Chi-Minh -Stadt) für 900 Millionen VND gekauft und bietet Platz für drei Familienmitglieder. Um sich ein Haus kaufen zu können, musste seine Familie zuvor ein Einkommen von weniger als 30 Millionen VND pro Monat nachweisen. Als er hörte, dass die Einkommensgrenze für das Paar auf 40 Millionen VND angehoben worden war, dachte er, dass diese Maßnahme vielen Familien die Möglichkeit geben würde, wie seiner Familie ein Eigenheim zu besitzen.

„Für eine junge Familie, deren Mann und Frau jeweils rund 40 Millionen verdienen, ist es sehr gut, eine Sozialwohnung kaufen zu können. Ich bin sehr glücklich und froh, weil unsere Leute in Zukunft einen Ort haben werden, an dem sie sich niederlassen und ihren Lebensunterhalt verdienen können“, erzählte Herr Dung.

Viele Menschen gaben an, dass es unter den alten Regelungen sehr schwierig war, ein Einkommen von weniger als 15 Millionen VND/Monat nachzuweisen, da es in der Praxis Monate gab, in denen sie Überstunden machen mussten oder einen zusätzlichen Jahresendbonus erhielten. Daher überstieg das Einkommen fast immer die Schwelle für den Hauskauf. Die neue Regelung, die die Schwelle auf 20 Millionen VND/Monat anhebt, wird daher als der tatsächlichen Situation angemessener angesehen und bietet vielen Menschen bessere Möglichkeiten, ihr erstes Eigenheim zu kaufen.

Herr Chau Quan Manh – Bezirk An Lac, Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte: „Wenn die Regelung auf 20 Millionen VND/Monat angehoben wird, wird dies unseren Leuten zu einer stabileren Unterkunft verhelfen, gerade genug zum Leben, aber der Betrag ist nicht zu hoch …“.

Darüber hinaus legt Dekret 261 fest, dass die Kommune auf Grundlage des Verhältnisses des durchschnittlichen Pro-Kopf-Einkommens einer Gemeinde zum durchschnittlichen Einkommen des Landes eine Erhöhung der Einkommensbedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen festlegen kann. Dieses Verhältnis wird vom Volkskomitee der Provinz mithilfe des Anpassungskoeffizienten festgelegt.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt wertete dies als Durchbruch, der Provinzen und Städten dabei hilft, Einkommensgrenzen festzulegen, um Sozialwohnungen zu kaufen, die den tatsächlichen Bedingungen der jeweiligen Ortschaft entsprechen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte: „Beispielsweise wird Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 7,1 Millionen VND haben. Verglichen mit dem durchschnittlichen Pro-Kopf-Einkommen des ganzen Landes von 5,4 Millionen VND ist die persönliche Einkommensquote in Ho-Chi-Minh-Stadt 1,31-mal höher als im ganzen Land. Somit wird für eine Einzelperson das Einkommensniveau von 26,2 Millionen VND nicht übersteigen, anstatt wie in Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschrieben 20 Millionen, sondern 1,31-mal so hoch.“

Mit dem neuen Anpassungssatz erhöht sich die maximale Einkommensgrenze für Paare in Ho-Chi-Minh-Stadt beim Kauf einer Sozialwohnung auf 52,4 Millionen VND/Monat. Für Alleinstehende mit kleinen Kindern beträgt die maximale Einkommensgrenze 39,3 Millionen VND/Monat. Somit wird für die Menschen in jeder Region ein ihrem tatsächlichen Einkommen angepasstes Regelungsniveau geschaffen, was für Gerechtigkeit zwischen den Regionen sorgt.

Niedrigere Zinsen helfen Käufern von Sozialwohnungen, ihre finanzielle Belastung zu verringern

In Bezug auf die Kreditpolitik besagt die neue Verordnung eindeutig: Der Zinssatz für Sozialwohnungskredite beträgt 5,4 % pro Jahr. Sollte eine Änderung des Zinssatzes erforderlich sein, obliegt die Vietnamesische Bank für Sozialpolitik der Leitung und Abstimmung mit dem Bauministerium und den zuständigen Behörden. Die Änderung wird dem Premierminister zur Prüfung und Entscheidung vorgelegt.

Wie wird die Zinssenkung den Zugang zu Sozialwohnungen erleichtern? Werden gleichzeitig Vorzugsregelungen für Kredite zum Erwerb von Sozialwohnungen gelten, die vor der Verabschiedung des Dekrets gewährt wurden?

Bezüglich des oben genannten Inhalts führte ein VTV-Reporter ein Interview mit einem Vertreter der Staatsbank, Zweigstelle Region 2.

Der Zinssatz für Sozialwohnungsdarlehen beträgt 5,4 % pro Jahr. Illustratives Foto.

Herr Nguyen Duc Lenh, stellvertretender Direktor der Staatsbank, Zweigstelle Region 2, erklärte: „Die Anpassung zur Senkung der Darlehenszinsen für Begünstigte der Politik des Kaufs oder der Anmietung von Sozialwohnungen mit langen Kreditlaufzeiten und niedrigen Zinssätzen bedeutet eindeutig, dass der Betrag, der an die Bank zurückgezahlt werden muss, geringer sein wird, wodurch der Druck zur Rückzahlung des Darlehens sinkt. Bei einem Zinssatz von 5,4 % wird die monatliche Rückzahlung an die Bank sehr niedrig sein. Der Druck zur Kreditaufnahme wird reduziert, die Kreditnehmer und Begünstigten der Politik werden sowohl eine Wohnung als auch ein stabiles Leben haben, aber nicht so sehr unter Druck stehen, Geld von der Bank zu leihen. Offensichtlich ist dies eine sehr sinnvolle, praktische und humane Anpassung und passt an die realen Bedingungen.“

Die Staatsbank von Vietnam, Zweigstelle Region 2, sagte, sie habe außerdem einen Plan ausgearbeitet, um die Auszahlung von Kreditpaketen zu beschleunigen und den Menschen Kredite zu den im gerade erlassenen Dekret 261 festgelegten Zinssätzen zu gewähren.

Herr Nguyen Duc Lenh erklärte, dass das Dekret am 10. Oktober in Kraft trete und die Sozialbank es daher jetzt umsetzen werde. Gemäß den Übergangsbestimmungen werde für alle Kreditverträge, die vor dem Inkrafttreten des Dekrets und des Rundschreibens unterzeichnet wurden, der Zinssatz auf 5,4 % angepasst. Dies seien positive Punkte, die die Sozialbank in den Gemeinden umgehend umsetzen werde, um die Bevölkerung zu unterstützen.

„Darüber hinaus wurde auch die Informations- und Propagandaarbeit gefördert, um den Menschen und Unternehmen den Zugang zu dieser Politik zu erleichtern. Es gibt einige sehr gute Modelle – beispielsweise mobile Beratung – bei denen einige Sozialbanken in die Ortschaften, Bezirke und Gemeinden gehen, um über die integrierte Politik zu informieren und zu werben und die Menschen über die Themen, Kreditbedingungen und Antragsverfahren zu informieren. Von dort aus haben Menschen, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, einfachen Zugang“, informierte Herr Nguyen Duc Lenh.

Lösungen zur Beschleunigung der Bereitstellung von Sozialwohnungen

Man kann erkennen, dass die Einkommensbedingungen erweitert wurden und auch die Hypothekenzinsen nach unten angepasst wurden. Die Frage ist nun: Gibt es Projekte, auf die Käufer zugreifen können?

Einem Bericht des Bauministeriums zufolge wurden nach dreijähriger Projektlaufzeit, die mindestens eine Million Sozialwohnungen vorsieht, landesweit 692 Projekte mit über 633.000 Wohneinheiten umgesetzt. Davon wurden 165 Projekte mit über 110.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Zusammen mit den abgeschlossenen Projekten, den Projekten, deren Bau begonnen wurde, und den Projekten, für die Investitionen genehmigt wurden, hat das Land fast 60 % des gesetzten Ziels erreicht.

Um dem gemeinsamen Ziel näher zu kommen und gleichzeitig mehr Angebot für die Menschen zu schaffen, haben sich Unternehmen eine Reihe von Lösungen einfallen lassen.

Einem Bericht des Bauministeriums zufolge wurden nach dreijähriger Umsetzung des Projekts zur Investition in mindestens eine Million Sozialwohnungen landesweit 692 Projekte mit mehr als 633.000 Wohneinheiten umgesetzt. Illustratives Foto.

Die Le Thanh Commercial Construction Company plant den Bau von über 1.400 Sozialwohnungen. Der Investor nannte die jahrelange, langwierige Investitionsphase als Problem des Projekts. Dieses Problem müsse gelöst werden, um Unternehmen zu ermöglichen, mutig in weitere Projekte zu investieren und so den Bedürfnissen der Bevölkerung, insbesondere der Geringverdiener, gerecht zu werden.

Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Commercial Construction Company, meinte: „Die Leute können sich teuren Gewerbewohnungsbau nicht leisten. Menschen mit durchschnittlichem Einkommen sind vollständig auf Wohnungen der mittleren Preisklasse angewiesen. Wie können wir genügend Wohnraum schaffen und ein ausreichendes Angebot sicherstellen? Das Hauptproblem liegt im rechtlichen Aspekt. Der Staat muss die rechtlichen Verfahren für den sozialen Wohnungsbau maximal vereinfachen, um viele anstehende Projekte auf den Markt zu bringen.“

Günstige Grundstücksfonds gelten als eine der Lösungen für die künftige Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Kommunen können Grundstücksfonds einrichten oder Unternehmen zu Investitionen in Projekte in Vororten, weit entfernt vom Stadtzentrum, ermutigen. Die Projektinvestitionen müssen jedoch mit Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur einhergehen.

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Leiter der Abteilung für Wohnungsbauprojektmarketing bei CBRE Vietnam, erklärte: „Damit in der Region kostengünstige Wohnprojekte entstehen können, müssen zunächst ausreichende Bedingungen geschaffen werden, um das Wohnumfeld und die Lebensqualität künftiger Käufer und Eigentümer zu gewährleisten. Denn wenn es sich lediglich um billiges Land ohne Anbindung und Infrastruktur handelt, kann es den tatsächlichen Wohnungsbedarf grundsätzlich nicht decken.“

Um sauberes Land zu erhalten, kann der Staat laut Unternehmen Land durch gezielte Ausschreibungen oder Auktionen vergeben, wodurch sie leicht Zugang zu sauberem Land erhalten. Um private Gelder für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen, bedarf es außerdem geeigneter Mechanismen und Anreize.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor von DKRA Consulting und Investmentdirektor der DKRA Group, schlug vor: „Ich denke, wir brauchen Lösungen für das Problem des Abzugs von Landnutzungsgebühren und Inputkosten, insbesondere der Grundstückskosten für Unternehmen auf einem angemessenen Niveau. Dadurch wird das Problem des Angebots an Sozialwohnungen in naher Zukunft gelöst. Ich denke, wenn wir diese beiden Punkte gut umsetzen, können wir das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 erreichen.“

Die Regelung, dass für den Bau von Sozialwohnungen 20 % des Bodenfonds bzw. des Wohnungsfonds reserviert werden müssen, gilt als wichtige Maßnahme zur Schaffung eines großen Wohnungsfonds, der den Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht wird. Die Festlegung des Bodenfonds, des Wohnungsfonds oder die Umwandlung in Geld ist in der Praxis jedoch mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden.

Durch die Anhebung der Einkommensgrenzen und die Senkung der Kreditzinsen können sich nicht nur viele Menschen mit niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, Beamte, Staatsbedienstete, Angestellte im öffentlichen Dienst sowie unverheiratete oder alleinstehende Arbeitnehmer für den Erwerb von Sozialwohnungen qualifizieren, sondern auch dieser Markt entwickelt sich stabiler.

Experten sind jedoch der Ansicht, dass der Bedarf der Menschen zwar gedeckt ist, das Angebot jedoch weiter gefördert und verbessert werden muss. Durch rechtliche und politische Unterstützung wird günstiges Kapital als Lösung angesehen, um Angebot und Nachfrage auszugleichen und den Menschen in Zukunft mehr Möglichkeiten für Sozialwohnungen zu bieten.

Quelle: https://vtv.vn/thi-truong-nha-o-xa-hoi-soi-dong-tro-lai-nho-chinh-sach-moi-100251016132547914.htm