Den Kreditzinssatz sorgfältig berechnen

In diesem Zusammenhang hat das Bauministerium vor kurzem im Resolutionsentwurf zu Vorzugskapital für den sozialen Wohnungsbau ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Vorzugsdarlehen vorgeschlagen, das einen Durchbruch für den sozialen Wohnungsbau bedeuten soll.

Probleme bei der Kreditauszahlung

Anfang April 2023 genehmigte die Regierung mit Beschluss 338/QD-TTg die Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2025“. Ziel ist es, bis 2030 rund 1.062.200 Wohnungen in den Ortschaften fertigzustellen. Davon werden 428.000 Einheiten im Zeitraum 2021–2025 und 634.200 Einheiten im Zeitraum 2025–2030 fertiggestellt.

Der Vorschlag des Bauministeriums, ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND bereitzustellen, ist angesichts des Kapitalmangels für den sozialen Wohnungsbau angemessen. Foto: Thanh Hai

Zur Umsetzung des Projekts hat die Regierung zudem dem Vorschlag der Staatsbank (SBV) zugestimmt, 120.000 Milliarden VND an vier vom Staat benannte Aktienhandelsbanken zu vergeben. Der Zinssatz beträgt 8,7 % pro Jahr für Investoren und 8,2 % pro Jahr für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen. Ab dem 1. Juli 2023 wird die SBV den teilnehmenden Geschäftsbanken während der Vorzugsperiode alle sechs Monate den Zinssatz bekannt geben, sodass dieser den Marktbedingungen angepasst werden kann.

Da die Staatsbank einen Zinssatz festlegt, der pro Jahr nur 1,5 bis 2 % unter dem allgemeinen Niveau für mittel- und langfristige Kredite liegt, haben sich eine Reihe von Geschäftsbanken (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank und HD Bank) darum beworben, „am Kuchen teilzuhaben“. Der Registrierungsbetrag für die Teilnahme am Programm beträgt 5.000 Milliarden VND für jede Bank, wodurch sich die Kapitalquelle zur Zinsunterstützung auf 145.000 Milliarden VND erhöht.

Leider wurde dieses Kreditpaket nach fast 20 Monaten Umsetzung von vielen Menschen abgelehnt, da die von der Staatsbank festgelegten Bestimmungen nicht ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit entsprachen. Daher beschloss die Staatsbank nach langem Abwägen Anfang September 2024, den Zinssatz für Investoren auf 7 %/Jahr und für Eigenheimkäufer auf 6,5 %/Jahr zu senken.

Allerdings ist die Regulierung solcher Zinssätze für Eigenheimkäufer nach Einschätzung der Experten noch immer zu hoch, sodass dieses Kreditpaket bislang noch schleppend vorankommt. Dies geht aus dem ausführlichen Bericht des Bauministeriums über die Umsetzung des Vorzugskreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen hervor.

Konkret lagen bis zum Ende des dritten Quartals 2024 nur in 34 von 63 Gemeinden auf dem elektronischen Informationsportal Dokumente vor, in denen 83 Projekte angekündigt wurden, die für Vorzugsdarlehen in Frage kommen. Die Gesamtsumme der ausgezahlten ausstehenden Schulden belief sich auf 1.783 Milliarden VND (davon Firmenkunden: 1.633 Milliarden VND; Eigenheimkäufer: 150 Milliarden VND). Dies entspricht etwa 1,1 % des gesamten registrierten Unterstützungskapitals.

„Die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten ist derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Allein im dritten Quartal 2024 wurden landesweit acht Projekte mit einem Umfang von 4.960 Einheiten umgesetzt, drei Projekte mit einem Umfang von 2.676 Einheiten für die Investitionspolitik genehmigt und nur ein Projekt mit einem Umfang von 200 Einheiten teilweise fertiggestellt. Laut der Zusammenfassung der Berichte der Kommunen wurden von 2021 bis zum Ende des dritten Quartals 2024 landesweit 79 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 42.414 Einheiten fertiggestellt; bei 131 Projekten mit einem Umfang von 111.687 Einheiten wurde mit dem Bau begonnen“, so Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium).

Priorität für Eigenheimkäufer

Basierend auf den vom Bauministerium gemeldeten aggregierten Daten gibt es im ganzen Land bislang nur über 143.000 fertiggestellte und im Bau befindliche Sozialwohnungen. Das Ziel von 428.000 Wohnungen im Projektzeitraum 2021–2025 ist nahezu unmöglich zu verwirklichen, da in weniger als 13 Monaten nur ein „Wunder“ möglich wäre, bis zu 258.000 neue Wohnungen fertigzustellen. Der Traum vom Eigenheim für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeitnehmer muss verschoben werden.

Laut Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA), ist der soziale Wohnungsbau ein zentrales politisches Anliegen von Partei und Staat. Dies zeigt sich auch in der Entschlossenheit, das Wohnungsbaugesetz 2023, das Bodengesetz 2024 und eine Reihe von Leitverordnungen im Rahmen dieser Gesetze zu ändern und zu ergänzen, um die Regelungen für den sozialen Wohnungsbau zu synchronisieren und zu vereinheitlichen.

Allerdings weisen die Mechanismen für bevorzugte Kreditquellen für den sozialen Wohnungsbau noch immer viele Mängel auf, die Anlass zur Sorge geben. So fehlt es beispielsweise an „Startkapital“, und wenn es vorhanden ist, sind die Vorschriften ziemlich streng, sodass die Betroffenen keinen oder nur schwer darauf zugreifen können.

„Das Regierungsdekret 100/2024/ND-CP legt Kapitalhöhe, Vorzugszinssatz, Laufzeit und Auszahlung von Krediten für Sozialwohnungsprojekte fest (7,92 %/Jahr für Investoren in Sozialwohnungen zum Verkauf, Mietkauf; 6,6 % für Projekte, die nur zur Miete angeboten werden) und hat so Bedingungen für Investoren geschaffen, um auf Vorzugskreditquellen für die Umsetzung des Projekts zuzugreifen. Im offiziellen Bericht 4524/NHCS-TDSV vom 1. August 2024 der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik, der auf dem Dekret 100/2024/ND-CP für Eigenheimkäufer basiert, heißt es jedoch, dass der Kreditzinssatz von 6,6 %/Jahr hoch ist“, äußerte Herr Le Hoang Chau seine Meinung.

Um die bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau zu erweitern, schlägt das Bauministerium in seinem Resolutionsentwurf zur bevorzugten Kapitalquelle für den sozialen Wohnungsbau, der derzeit mit Ministerien und Zweigstellen konsultiert wird, bevor er der Regierung zur Verkündung vorgelegt wird, die Einführung eines Vorzugspakets in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Darlehen aus Anleihen mit einer Laufzeit von fünf Jahren vor. Dies ist das erste Mal, dass das Bauministerium ein Sozialwohnungspaket durch die Ausgabe von Anleihen vorschlägt.

Dementsprechend entspricht der Zinssatz dieses Vorzugskreditpakets dem vom Premierminister in jedem Zeitraum festgelegten Zinssatz für arme Haushalte; der Auszahlungszeitraum dauert bis zur vollständigen Auszahlung des Kreditpakets, jedoch nicht länger als bis zum 31. Dezember 2030.

Der Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, sagte zu diesem Thema, dass der Vorschlag des Bauministeriums im Resolutionsentwurf über Vorzugskapital für den sozialen Wohnungsbau ein Durchbruch sei, da er das Entwicklungskapital erweitere und Möglichkeiten für Käufer von Sozialwohnungen schaffe. Allerdings sei es auch notwendig, die Regelungen zu den Kreditzinsen für dieses Kreditpaket zu klären, bei dem Eigenheimkäufer im Mittelpunkt stünden und Vorrang hätten.

„Wenn der Kreditzinssatz des Kreditpakets in Höhe von 100.000 Milliarden VND dem vom Premierminister in jeder Periode festgelegten Kreditzinssatz für arme Haushalte entspricht, der auf der Verordnung 100/2024/ND-CP von 6,6 %/Jahr basiert, wird es derzeit schwierig sein, die Menschen zu ermutigen, Geld für den Kauf von Sozialwohnungen zu leihen, da der Kreditzinssatz gemäß der vorherigen Verordnung 486/2023/QD-TTg nur 4,8 %/Jahr betrug“, sagte Herr Nguyen The Diep.

Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, vertrat dieselbe Ansicht und schlug vor, dass die Regierung die weitere Umsetzung der Regelung zum Kreditzinssatz von 4,8 % pro Jahr gemäß Beschluss 486/2023/QD-TTg des Premierministers in Erwägung ziehen sollte. Derzeit setzt die Vietnamesische Bank für Sozialpolitik das Programm „Darlehen zur Unterstützung armer Haushalte bei der Wohnungssuche“ mit einem Zinssatz von 3 % pro Jahr um. Daher ist es am besten, den Kreditzinssatz für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen auf 3–4,8 % pro Jahr festzulegen, um Eigenheimkäufer zu ermutigen, den Markt anzukurbeln und für Investoren einen Anreiz zu schaffen, die Projektumsetzung zu beschleunigen.

 

Der Vorschlag des Bauministeriums für ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND ist angesichts der aktuellen Kapitalknappheit für den sozialen Wohnungsbau durchaus angebracht. Allerdings müssen auch die Lehren aus dem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND gemäß Resolution 33/2023/NQ-CP ohne Kreditnehmer gezogen werden. Dabei ist es notwendig, die Bestimmungen zu den Bedingungen, Kreditzinsen usw. im Einklang mit den tatsächlichen Bedingungen der Menschen sorgfältig zu prüfen.

Dr. Nguyen Huy Thanh – Finanzexperte

Quelle: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html