VCCI: Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten

ANTD.VN – Der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) ist der Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode aus den Methoden zur Grundstücksbewertung in Erwägung gezogen werden muss.

Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten werden?

Im Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise und im Entwurf des Rundschreibens zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT, in dem Methoden zur Grundstücksbewertung, die Entwicklung und Anpassung von Grundstückspreislisten, die spezifische Grundstücksbewertung und Beratung zur Grundstückspreisbestimmung detailliert beschrieben werden, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) vorgeschlagen, die Methode zur Berechnung von Überschussgrundstückspreisen zu streichen.

VCCI ist jedoch der Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode zu Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung führen wird.

Die Überschussmethode ist eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf der Grundlage des Nutzungszwecks mit Potenzial für zukünftige Entwicklung. Diese Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial ist üblich und verfügt nicht über ähnliche oder ähnliche Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (unter der Voraussetzung, dass mindestens 03 vergleichbare Grundstücke auf dem Markt übertragen wurden und die Auktion für Landnutzungsrechte gewonnen haben);

Durch den Vergleich von Grundstücksbewertungsmethoden auf Grundlage aktueller Nutzungszwecke, wie beispielsweise Vergleichs- und Ertragswertverfahren, werden die Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden deutlich.

Laut VCCI weist die Vergleichsmethode hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen auf, da sich Transaktionsinformationen häufig nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. Es sind zahlreiche klare und genaue Transaktionsinformationen erforderlich, während in der Realität in vielen Fällen der Transaktionspreis auf dem Papier und der tatsächliche Transaktionspreis voneinander abweichen.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird durch Multiplikation des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten umgesetzt. Auch hier gibt es Einschränkungen. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz durch Analyse und Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem üblichen Bodenpreis auf dem Markt festgelegt.

Da die Ermittlung des Anpassungskoeffizienten ebenfalls auf Vergleichsdaten basiert, weist sie ebenso wie die Vergleichsmethode Mängel hinsichtlich der Informationen und Eingangsdaten auf.

Laut VCCI spiegelt die aktuelle Grundstücksdatenbank unseres Landes die Realität des Marktes nicht wirklich wider. Daher kann die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf aufgrund der oben genannten Mängel zu Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess führen.

Demgegenüber basiert die Residualmethode auf folgendem Grundprinzip: Der Barwert eines Vermögenswerts ist der Restwert, der sich aus der Schätzung der angenommenen Entwicklung abzüglich aller für die Erstellung dieser Entwicklung aufgewendeten Kosten ergibt.

Der Kern dieser Methode besteht darin, den Grundstückswert rückwärts zu berechnen, d. h. ausgehend vom Verkaufspreis fertiggestellter zukünftiger Entwicklungsprodukte und abzüglich der notwendigen Entwicklungskosten für die Investition in die Herstellung dieses Produkts. Mit dieser Methode werden Grundstücke mit Entwicklungspotenzial bewertet, während andere Bewertungsmethoden nicht anwendbar sind.

VCCI ist außerdem der Ansicht, dass die Überschussmethode eine von professionellen Bewertungsorganisationen angewandte Methode zur Immobilienbewertung ist und als eine der Bewertungsmethoden gilt, die bei der Bewertung von Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Brachflächen oder Grundstücke mit Bauten darauf, die renoviert oder abgerissen werden können, um auf dem Grundstück neue Gebäude zur besten und effektivsten Nutzung zu errichten) angewendet werden.

Die Überschussmethode wurde im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11 vorgeschrieben, der mit dem Rundschreiben 145/2016/TT-BTC herausgegeben wurde.

Die Abschaffung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung durch den Entwurf führt dazu, dass die Vorschriften zur Immobilienbewertung in den einschlägigen Rechtsdokumenten inkonsistent sind.

Im Hinblick auf das staatliche Verwaltungsziel besteht einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode aus der Methode zur Grundstücksbewertung darin, dass „es sich hierbei um eine Methode zur Immobilienbewertung handelt, die Verwaltern als Berechnungsgrundlage für Investitionsentscheidungen dient (der Grundstückspreis muss im Voraus verfügbar sein) und für die Aufgabe der Grundstücksbewertung im Dienste der staatlichen Verwaltung von Grundstücken nicht geeignet ist“.

VCCI ist der Ansicht, dass, wenn diese Methode nur zur Berechnung der Investitionseffizienz verwendet wird, dies bedeutet, dass der Grundstückswert so berechnet wurde, dass die beste und effektivste Nutzung erreicht wird, und dass dieser Grundstückspreis mit den Marktprinzipien übereinstimmt.

Der Staat verwendet diese Bewertungsmethode, um die Arten von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu bestimmen, um marktgerechte Grundstückspreise festzulegen und so die finanziellen Verpflichtungen zu bestimmen, die die Investoren gegenüber dem Staat erfüllen müssen.

Aus diesem Grund empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, die Überschussmethode nicht aus den Methoden zur Grundstücksbewertung zu streichen.

Quellenlink: https://www.anninhthudo.vn/vcci-nen-giu-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-post546368.antd