Warum investiert der legendäre Warren Buffett nicht gern in Immobilien?

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Immobilien sind für viele Menschen die beliebteste Anlageform. Überraschenderweise entschied sich der legendäre Investor Warren Buffett jedoch nicht für Immobilien als Anlageform. Warum?

Es gibt keine Preisineffizienz.

„Immobilien sind keine Handelsware. Ich denke, dass Immobilien in den meisten Fällen den richtigen Preis haben und es kaum Fälle gibt, in denen sie falsch bewertet werden“, erklärte Warren Buffett einst auf der Aktionärsversammlung von Berkshire Hathaway.

Die Anlagephilosophie des Milliardärs besteht darin, in Qualitätsunternehmen zu investieren, deren Aktien deutlich unter ihrem inneren Wert gehandelt werden. Immobilien bieten diese Möglichkeit jedoch nicht. Er glaubt, dass es nicht viele Gelegenheiten gibt, Immobilien zu kaufen, die deutlich unter ihrem geschätzten Wert liegen.

Immobilien lassen sich leichter analysieren als andere Unternehmen, da sie oft über stabile und klare Cashflows verfügen. Dadurch ist die Wahrscheinlichkeit einer Fehlbewertung geringer.

Natürlich ist der Markt nicht vollständig effizient. Auch in wirtschaftlichen Krisenzeiten kommt es zu Preisrückgängen bei Immobilien, diese sind jedoch recht selten.

Kein Wettbewerbsvorteil

Warren Buffett meidet auch Unternehmen, bei denen andere im Vorteil sind und er selbst nicht. Er sagte, Berkshire habe gegenüber professionellen Immobilieninvestoren keinen Wettbewerbsvorteil.

Das Immobiliengeschäft liegt in den Händen von Immobilienfonds, privaten Unternehmen, die sich auf Immobilien spezialisiert haben. Sie beschäftigen Top-Talente und verfügen über die besten Beziehungen in der Branche. Auch Kleinanleger beteiligen sich häufig am US-Immobilienmarkt, indem sie in die Fondsanteile dieser Fonds investieren.

Warren Buffett und sein Fonds sind inzwischen auf Investitionen in Aktien und börsennotierte Unternehmen spezialisiert.

Steuerliche Hindernisse

In den USA unterliegen Privatanleger, die in Immobilien investieren, der Einkommensteuer. Wenn jedoch Unternehmen und andere Firmen als Real Estate Investment Trusts (REITs) in diesen Bereich investieren, werden Immobilien zweimal besteuert: einmal auf Unternehmensebene und ein weiteres Mal bei der Ausschüttung an die Aktionäre.

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — Immobilieninvestitionen sind im Vergleich zu Aktien hinsichtlich Verwaltung und Betrieb kostspieliger (Foto: Tran Khang).

Kostspieliges Management

Im Gegensatz zu Aktien und Anleihen sind Immobilien keine passiven Investitionen. Immobilienbesitzer stehen vor zahlreichen Managementproblemen, von der Instandhaltung über den Betrieb und die Vermietung bis hin zu rechtlichen Fragen.

All diese Arbeit ist mit Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Bei großen Investitionen beauftragen Investoren häufig eine Person oder Organisation mit der Verwaltung der Immobilien.

Kluge Investoren wie Buffett meiden Investitionen, die sie von höheren Renditechancen ablenken. Für ihn fallen Immobilien in diese Kategorie.

Aber es gibt Ausnahmen.

Unter bestimmten Bedingungen ist Buffett bereit, in Immobilien zu investieren, beispielsweise während einer Krise oder wenn sich durch einen Ausverkauf eine große Chance ergibt.

Während der Krise der 1980er und 1990er Jahre gründete Warren Buffett beispielsweise die Trust Corp., um die liquidierten Vermögenswerte gescheiterter Sparkassen aufzukaufen, darunter Tausende von Immobilien.

In dieser Zeit wurden Immobilien stark abverkauft, Käufer waren rar, und die Bewertungen entfernten sich deutlich von den Fundamentaldaten. Buffett sagte, dass „Immobilien damals völlig unterbewertet waren“.

Viele externe Investoren, darunter Warren Buffett, haben sich in das Geschehen gestürzt. Doch außerhalb schwerer Finanzkrisen ergeben sich derartige Gelegenheiten zur Fehlbewertung selten.

Während er direkte Investitionen in Immobilien vermeidet, investiert der Milliardär gelegentlich in öffentlich gehandelte Immobilienderivate wie REITs.

Diese Anlageform ist häufig diversifiziert und hochliquide.

Dies ermöglicht Buffett einen schnellen Ein- und Ausstieg, anders als bei Immobilien. REITs werden auf die gleiche Weise wie Aktien investiert, machen aber dennoch nur einen kleinen Teil des Portfolios von Berkshire aus.

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