70％以上の賛成があれば土地収用を強制する提案
統計によると、土地法（改正）草案に対し、関係機関、団体、個人から1,200万件を超える意見が寄せられました。土地法（改正）草案に関する意見公募は、非常に広範な政治的・社会的活動であり、幅広い層の人々、知識人、海外在住のベトナム人、ベトナムで事業を展開する団体や企業の注目を集めています。
最近、国民の関心が特に高まっている問題の一つは、土地収用、補償、支援、そして移住に関する政策です。特に土地収用に関しては、企業が住民と交渉できた大規模プロジェクトは実に一つもありません。これが土地利用の効率性を損なう一因でもあります。国は依然として土地収用と用途転換を余儀なくされており、地代差の計算は非常に困難です。
土地収用、補償、支援、移住政策は世論にとって特に関心の高いものです。
現実には、住民の同意を得て都市開発プロジェクトを実施する企業は、しばしば何らかの困難や問題に直面する。そのため、3月8日にベトナム商工会議所（VCCI）が天然資源環境省と共同で開催した土地法（改正）草案に関するワークショップにおいて、ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、土地の回収、補償、作物の支援といった問題により、8年間も実施されていない企業プロジェクトがあると述べた。
グエン・クオック・ヒエップ氏によると、住宅地および商業サービス用地の回収は、人々の生活が不利益を被らないよう、政府が決定した補償計画に従って適切な補償が行われなければならない。しかし、ヒエップ氏は「しかし、一つ明確にしておくべき点があります。補償価格は承認された補償価格計画に従って実施されなければならず、各世帯と投資家の間の自己交渉という方法で実施されるものではありません」と強調した。
BRGグループのグエン・ティ・ンガ会長は、 「住民の大多数との合意が得られた後、残りの世帯が土地の浪費や非効率的な利用を避けるため、投資家は政府機関から土地の回収と強制執行を要求されます。たとえ1%でも同意しない場合、プロジェクトの実施は困難になります。法律上はプロジェクトを部分的に実施することが認められていますが、プロジェクトは全体です。」と提案しました。
経済専門家のヴー・ヴィン・フー氏は、この問題について自身の意見を述べ、土地回収が望ましいものとなるためには、関係機関、人々、企業が実行できる法的回廊を創設するための非常に具体的なメカニズムと政策を国が持つ必要があると述べた。
この経済専門家はまた、法的回廊がある場合、プロジェクトを実施する企業が住民の70％以上と合意に達した後、残りの世帯が土地の引き渡しを拒否した場合、プロジェクトが長引いて企業に損害を与え、土地の有効性がすぐに促進されない事態を回避するために、政府機関が土地の回収と強制執行を行うという見解を支持している。
経済学者のヴー・ヴィン・フー氏。
差額家賃はどのように計算するのですか?
近年、土地価格の決定により、国は土地の開墾や用途変更、地代差額の算定に困難をきたしていると言える。国は「安価」に土地を開墾し、それを企業に明け渡し、高値で商品を販売して利益を上げているという意見が多いが、本当にそうだろうか。
ある不動産会社の担当者によると、土地の整地費用は本来は国が負担するものの、実際には会社が前払いし、後から土地使用料と地価税から差し引いているとのことだ。たとえ1平方メートルあたり100万ドンで土地を取得できたとしても、すぐにその何倍もの価格で売却できるわけではない。
一方、企業は国に支払わなければならない土地使用料や土地税に加えて、インフラ建設、底値販売、ディーラー割引、利息支払いなどの追加費用も支払わなければなりません。
バンブースター法律事務所の所長であるグエン・ホアイ・ナム弁護士は、私たちとの話し合いの中で、新都市地域の建設を含む社会経済開発の目的で国が土地を埋め立てる問題について分析しました。
グエン・ホアイ・ナム弁護士は、首相が承認した新市街地、土地収用を必要とする投資決定、または省人民評議会が承認した土地収用を必要とする新市街地建設プロジェクトは、2013年土地法第62条に規定されているように、国家と公共の利益のための社会経済発展のために国が土地を取得するケースであると述べた。
「国が国家と公共の利益のため、社会経済発展のために土地を干拓する場合、土地を干拓された人に国が補償する金額と、プロジェクト投資家である企業への土地割り当てを通じて国が徴収する金額には差が生じる」とナム弁護士は強調した。
グエン・ホアイ・ナム弁護士によると、国防と安全保障、国家と公共の利益のための社会経済発展のために国が土地を回収する場合、土地を回収され第75条に定められた条件を満たす人々は土地の補償を受けることになる。
ナムタンロン市街地（シプトラ市街地）。写真: インターネット
グエン・ホアイ・ナム弁護士は、ハノイ市タイホー区のナムタンロン都市圏プロジェクト（チプチャー都市圏）を例に挙げ、国家が土地を干拓する際の補償、支援、移住はハノイ市人民委員会の決定第10/2017/QD-UBND号に基づいて実施されており、それに応じて、第5条は国家が土地を干拓する際の土地補償の原則を規定していると述べた。国家が土地を干拓する際の土地使用者は、土地法第75条の規定に従って補償条件を満たしている場合、市人民委員会が決定した干拓地の種類の特定の土地価格に応じて現金で補償されます。土地基金の条件の場合、干拓地の種類と同じ使用目的の土地を割り当てることにより補償が検討されます。ハノイ市人民委員会の決定第30/2019号とともに発行された表1によれば、タイホー地区の稲作および一年生作物の栽培のための農地の価格は1平方メートルあたり25万2,000ドンである。
投資家の場合、土地収用、補償、用地整地が完了した後、国はプロジェクト投資家への土地の割り当てと賃貸を決定します。その際、国は、土地使用料の徴収を規制し実施ガイドラインを定めた政令45/2014/ND-CPの規定に従って承認された計画およびプロジェクト投資政策における各新規土地の適切な利用目的に基づき、土地の賃貸および割り当てにかかる土地使用料を算定します。
「この差異は、土地を回収された人々への国家による補償と支援の額が、土地の割り当てや賃貸を通じて企業から国家が徴収する土地使用料の額よりもはるかに低いことから生じます。国家が人々から回収する場合と投資家に割り当てる場合の土地利用目的が異なり、立地やインフラは都市部の総合計画に基づいているため、この差異は明白です」と、グエン・ホアイ・ナム弁護士は明言し、この計算上の差異は国家予算に計上されると述べた。
ジア・ファット
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