土地使用料が「停止」されている不動産：ピンクブックの発行を容易にするための規制改正

ビンフンコミューンの住宅地区13Cプロジェクトは、企業が追加の財務義務を履行するための土地価格査定段階で行き詰まっています。

土地評価を待つ

ホーチミン市農業環境局は8月、鑑定が必要な土地を数十件公表し続けた。その中には、20回以上も入札が行われたにもかかわらず、鑑定士が見つかっていない土地も数多く含まれていた。最も長引いたのは、ホーチミン市ビンフンコミューンのタンビン建設投資株式会社（タンビン社）が投資した13C住宅地区プロジェクトの土地で、鑑定士を募集する投稿が29件もあった。鑑定実施時期は2013年4月だった。

タンビン社の法務部長グエン・クアン・ズン氏によると、13C住宅地区プロジェクトは、2002年にホーチミン市人民委員会から都市技術インフラの建設と取引のために土地を割り当てられました。同社は土地割り当ての決定に基づき、2008年にプロジェクトを実施し、財務上の義務を履行しました。2013年、ホーチミン市人民委員会は実際の状況に応じて決定を調整および補足する決定を出しました。そのため、同社は4,800平方メートルを超える増加面積に対して依然として土地使用料を支払っていませんでした。以前、同社は追加の財務上の義務を決定するための証明書を作成するために、評価ユニットと契約を締結しました。しかし、何度も証明書を改訂した後も、まだ達成されていなかったため、評価ユニットは継続を拒否しました。一方、指示に従って書類を完成させる過程で、2013年土地法が発効し、この時点で土地評価を組織する責任は天然資源環境局に属しました。

「当社は追加融資の決定に関して、農業環境省に多くの書類を提出しました。しかし、規定通り評価について助言できる部署が存在しません。土地価格が未確定であるため、当社は追加融資義務を履行できず、数十年にわたり住民に譲渡してきた99区画の土地に未だピンクブックが発行されていません」とドゥン氏は述べた。

同様に、ビントイ区ラックロンクアン通り262/20番地にあるホアセン・アパートメント・プロジェクトの土地についても、23回目の鑑定評価が必要となる情報が掲載されました。発表によると、鑑定評価単位の選定は、サイゴン・トレーディング・コーポレーション・ワン・メンバー株式会社が、計画および建築基準の変更に伴い、国に対する追加の財務義務を履行するための根拠となります。鑑定評価の実施時期は2010年6月です。

土地評価の遅延について、ノヴァランド・グループの代表者は先日のワークショップで、グループには10年近く前から土地が割り当てられているプロジェクトが13件あるが、税務当局から土地使用料の通知が全く届いていないことを明らかにした。土地使用料が支払われていないと、多くの顧客は住宅を購入してから長い時間が経っているにもかかわらず、未だにピンクブックを受け取っていないという。

2025年の地価調整係数の適用に関する提案

ホーチミン市農業環境局土地経済部のダオ・クアン・ズオン部長代理はSGGP記者の取材に対し、2014年7月1日までの期間における土地の割り当て、土地のリース、土地利用目的の変更許可のほとんどの案件が土地価格査定段階で行き詰まっていると述べた。その理由は、この期間中、土地価格を決定するための情報収集が多くの困難に直面し、データが依然として限られていたため、実施がほぼ不可能だったためである。具体的には、この期間に、年間土地リースが76件、追加融資を実施するための土地の割り当てと土地利用目的の変更が84件行き詰まっていた。

ダオ・クアン・ズオン氏によると、地価を規制する政令71/2024が発効した際、具体的な地価の決定に関するガイドラインが提供され、企業の財務義務を決定するための価格査定の障害を取り除くことに貢献した。これに従って、ホーチミン市はこれまで、76件の土地賃貸借、52件の土地分配および土地利用用途転換について、地価決定の障害を取り除きました。その後、ホーチミン市は住宅および土地購入者に2万7000冊のピンクブックを発行しました。同時に、2025年初頭から現在までに、農業環境局は約52兆VNDの収入を伴う9件の地価査定書類を提出しており、今後も数万戸のマンションにピンクブックが交付されると予想されています。2024年土地法の発効以降、地価を決定する作業がなくなったため、具体的な地価決定書類は以前に比べて約3か月短縮されました。

こうした利点がある一方で、政令71/2024号では明確な規定がないため、土地価格を決定できない場合も依然として存在します。具体的には、政令102/2024号第63条は、土地法第257条第2項b号に規定されている場合における土地評価方法を規定しています。政令71号第7条では、土地の引渡し時の土地価格表に、引渡し時の土地価格調整係数を乗じて土地価格を算出すると規定されています。しかし、2014年7月1日以前は、土地価格調整係数は規定されていませんでした。そのため、ホーチミン市人民委員会は6月19日、チャン・ホン・ハ副首相と農業農村開発省に対し、法令第102/2024号第63条に規定され、土地価格調整係数方式により決定しなければならない場合については、土地の割り当て、土地の賃貸、土地の用途変更の決定書が発行された時点の土地価格表に、省人民委員会が2015年に発行した土地価格調整係数を乗じた価格を適用するよう、法令第71/2024号を改正・補足する提案文書を送付した。2015年の土地価格調整係数の適用を認めることで、市場価格との整合性を確保し、国と投資家の利益の調和を図ることにもなる。

ホーチミン市農業環境局長によると、ホーチミン市人民委員会は、政令71号の改正・補足を提案するとともに、ホーチミン市における土地に関する金銭的義務を確定するための書類の移管手続きに関する決定72/2025号も発布した。規定によると、入札時に土地評価に参加する請負業者がいない場合、期限は1回延長される。延長後も請負業者が選定されない場合、農業環境局は資格を有する公共サービス機関に土地評価コンサルティング業務の実施を委託する。

タン・ヒエン

出典: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html