土地利用転換の障壁により、不動産は需要と供給が「ずれている」

土地利用転換費用の負担

住宅政策と不動産市場に関する中央指導委員会の初会合で、ファム・ミン・チン首相は「住宅を必要としている人はたくさんいるが、価格が高すぎるため購入できない」と強調した。この発言は、特にホーチミン市のような大都市における、手頃な価格の住宅の深刻な不足を明確に反映している。

主な理由の一つは、土地利用転換コストの高さです。郊外の一部の区では、依然として多くの農地が住宅用地への転用が不可能な状況にあることが指摘されています。

Bất động sản — *土地利用転換コストの高騰により、ホーチミン市では手頃な価格の住宅部門がほぼ消滅した。*

ホーチミン市タンニョンフー区在住のダン・ティ・バさんは、「以前は用途変更手数料が1平方メートルあたり約350万ドンでしたが、今では1平方メートルあたり5500万ドンに値上がりしました。その差は13～14倍です。この価格では、住宅を建てて住みたいと考えている人はもちろん、事業を営むことさえ採算が取れません」と語った。

ダン・ティ・バ氏は土地利用目的の変更にかかるコストについて懸念を表明した。

土地利用転換の記録が激減している。

実際、2025年7月1日以降、ホーチミン市タンニョンフー区人民委員会において、土地使用権証書の申請件数88件のうち、土地利用目的変更の申請はわずか4件にとどまりました。他の多くの区でも同様の状況にあり、申請件数は散発的で、以前と比べて大幅に減少しています。

新しい土地の価格表が上がったため、申請の数は以前よりもはるかに少なく、人々は価格が下がるのを待っています。

ファンゴックタン氏 - タンニョンフー区人民委員会副委員長

ホーチミン市タンタオ区の区人民委員会副委員長、レ・ミン・ヒュー氏は、二階級制導入以降、同区が処理した案件はわずか5件で、そのうち3件は譲渡案件だと述べた。ヒュー氏は「住民は、特に初めての用途変更の場合、より合理的な土地使用料を期待しており、現行の税率の30～50%しか支払っていない」と強調した。

ホーチミン市タンタオ区人民委員会も、土地利用目的転換記録数の減少を記録した。

住宅供給の不均衡に対する懸念

2025年7月1日に発効した政令151/ND-CP号により、所有者は用途変更の際に土地価格表に基づき土地価格の100%を支払う義務が生じます。この政策により、特に低価格住宅市場において、住宅供給の不均衡が深刻化しています。

土地の用途転換コストが高すぎるため、民間の不動産事業はほぼ存在しません。ただお金を支払って放置するのではなく、居住と事業を両立できる住宅を建てるよう促す必要があります。市場の活性化を図るには、上限額内で20%、上限額外では30%が妥当な水準です。

不動産専門家、トラン・カイン・クアン氏

新政策による救済への期待

専門家は、「事実上の」住宅価格上昇という現象を避けるために、高級住宅から手頃な価格の住宅まで供給を多様化することを提案している。

専門家は、住宅問題を解決するには、住宅価格の「実質的な」上昇を回避するために、供給源を高級住宅から低価格住宅へと多様化する必要があると指摘しています。財務省は現在、土地使用料算定に関する決議案について意見を募集しています。多くの意見は、この新たな提案によって困難が解消され、個人住宅市場の発展を促す条件が整い、高額住宅プロジェクトの独占が緩和されると期待しています。

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