「落ち着く」という夢は叶わなかった
国家は、すべての人々の公正かつ有効な土地利用の権利を保障しなければならない。土地の有効利用、公正かつ有効な土地価値の配分、無駄の回避を確保しなければならない。そして、国家の発展のために土地資源の効率を最大化しなければならない。これがト・ラム書記長の指導的視点である。特に、書記長は「市場価格」メカニズムの導入に伴うリスク、特に土地のような全人民が所有する公共資産に対するリスクについて、一連の警告を発した。
挙げられるリスクとしては、不当に高騰した土地価格、社会への悪影響、資源配分の歪み、そしてマクロ経済の不安定化リスクなどが挙げられます。これらは、多くの放棄された土地が依然として高値で取引されている理由です。製造業は土地の入手に苦労し、投機家は価格差を利用して富を築いています。そして特に、土地や住宅の購入を切実に必要としている何百万人もの労働者にとって、「定住」という夢は未だ実現していません。
ゴ・スアン・ザン氏とその妻（ ハノイ市ドンダー区ダン・ティエン・ドン173番地）は、コーヒーショップで毎月約2,500万ドンの安定した収入を得ていたため、賃貸住宅から抜け出すため、10年後にアパートを購入するための資金を貯める計画を立てていました。しかし、10年という節目はとうに過ぎ、住宅購入のための貯金は依然として不足しています。
「不動産インフレは非常に激しいです。例えば、ドンダー区のアパートは1平方メートルあたり1億ドン以上、70平方メートルですでに70億ドンです。妻と子供たちの食費、教育費、交通費…20年間、何も食べず、何も使わず、あるいは子育てにお金をかけなくても、生活は何とかなるでしょう。しかし、それはとても無理だと思います」とジャンさんは語った。
グエン・ヴァン・ロイ氏（ハノイ市ドンダー区ダンティエンドン183番地）は、ハノイの土地価格表を何度も調べた後、息子のために家を買うという考えを諦めざるを得ませんでした。何十年も働いて貯めたお金では、もう一つ古いアパートを買うには足りなかったからです。
「補助金制度の時代だったのは幸運でした。政府は21平方メートルのアパートを割り当ててくれました。ですから、もし息子がエンジニアで、今の年収が700万～1000万ドンだとしたら、50平方メートルのアパートは50億ドンになり、購入には何十年もかかることになりますね」とロイ氏は打ち明けた。
10年を経て、ハノイのアパート価格は3倍に値上がりし、多くの若い家族にとってマイホームを持つという夢はますます遠ざかっている。写真はイメージ。
ハノイ市のタ・アン・トゥアン氏によると、「不動産市場における価格インフレ、価格の買い占め、そして価格上昇という現象は、非常に長い間続いています。これにより地代格差が生じ、価格を操作する一部の人々がその恩恵を受けています。一方で、真にニーズのある人々は、その恩恵を受けることができません。」
「融資銀行もリスクに直面しています。なぜなら、融資を行う際、人々は実際の価値を評価しないからです。担保資産を扱ったり、債権回収のために売却したりする場合、元の融資は保証されません。もし多くの銀行がこのような行動を取れば、 経済に甚大な影響を与えるでしょう」と、ハノイ市のグエン・フー・トゥアン氏は述べた。
ベトナムは人口の黄金期にあり、人口の50%以上が35歳未満であるため、住宅需要は非常に高い。しかし、住宅を購入できる若者の数は、住宅需要全体に占める割合は依然としてごくわずかだ。これは、生活費が上昇する一方で、所得の伸びが住宅価格の上昇率よりもはるかに緩やかであるためである。
不動産の成長
ベトナム不動産市場調査評価研究所の統計によると、2014年から2015年にかけて、ハノイのマンションの平均価格は1平方メートルあたり1,800万～2,500万ドン程度でした。しかし、10年後の現在（2025年）には、平均価格は7,550万ドン/平方メートルに達し、少なくとも3倍に上昇しています。
多くの高級物件は依然として1平方メートルあたり1億～1億5千万ドンで販売されており、中には3億ドンを超える物件もあります。
主要都市における過去5年間（2021～2025年）の不動産価格上昇率では、ハノイが112%と最も高く、続いてハイフォンが71%、ダナンが53%、ホーチミン市が42%の上昇となりました。
土地政策を見直すための根本的な戦略が必要
過去5年間、政府は土地価格を適正水準に引き下げるため、法整備、信用管理、市場管理に至るまで、様々な同時的な解決策を実施してきました。特に、土地法、住宅法、不動産業法といった一連の新法の制定により、制度整備と法的枠組みが整備されました。その目的は、価格メカニズムの透明性を高め、投資手続きにおける障害を取り除き、仲介や投機行為を抑制することです。
政府はまた、2030年までに100万戸の社会住宅プロジェクトを通じて供給を増やすよう推進している。しかし、土地は常に複雑な問題であり、何年も続くため、政策を修正するための根本的な戦略が必要となる。
ト・ラム事務総長は次のように指示した。「公有制においては、国家が価格を設定しない限り、正しい『市場価格』は存在しない。国家が定める標準価格のみが、公共の利益を確保し、投機を防ぎ、土地市場を持続可能な開発の軌道に戻すことができる。」
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、「私たちは長年、制度や規制の面で非常に混乱したシステムの中にいました。事務総長が述べたように、これがボトルネック中のボトルネックです。プロジェクトの実施に時間がかかり、完成までに数年、場合によっては10年もかかるため、さらにコストがかさみます。そして、土地使用料の算出に用いられる土地価格は明らかに法外な値段になっています。これらの問題をどう解消するか、つまり、これらの一連の問題を調整する必要があるのです」と述べました。
BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック氏は次のように述べています。「事務総長は先日、住宅基金の設立を早急に検討すべきだと示唆しましたが、これは非常に重要な方向性だと私は考えています。特に、中間所得層を中心とした人々の所得に適した住宅を開発するための基金が必要です。」
土地価格を本来の価値に戻すことは、今日、喫緊の課題です。写真はイメージです。
「最近、承認されたプロジェクト数が少ない。第二に、参加意欲が低いほど、人々はより積極的に飛びつく傾向がある。土地価格と住宅価格の上昇率は人々の収入をはるかに上回っているため、今こそ私たちがすべきことは、コンセプトを変えることではないだろうか。土地価格と住宅価格をただ集めるだけでなく、安定させるための調整が必要だ。そうすることで、市場の持続的な発展につながる」と、ベトナム不動産ブローカー協会の常任副会長、グエン・チ・タン氏は提言した。
「ハノイとホーチミン市は、不動産価格が何のルールにも従わない都市です。ルールは投資家や不動産仲介業者によってさえも吊り上げられています。ですから、人々が負担できる価格で、より持続可能な方法で社会住宅制度を運営する方法が必要です」と、ベトナム都市計画開発協会のトラン・ゴック・チン会長は提言した。
ト・ラム書記長の視点から見れば、市場が健全に発展するには、仮想価値ではなく実質価値を反映する必要があることは明らかです。「市場価格」とは、市場操作に任せることを意味するものではありません。あらゆる経済発展政策は、人民の利益を最優先に考えなければなりません。
公有地の価格を決定することは国家の歴史的責任であり、ベトナムの不動産市場が投機スパイラルから抜け出し、安定的かつ公正な軌道に乗り、持続可能な開発の基盤を築くための鍵でもあります。
出典: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm
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