恒大集団の「クラスター爆弾」が爆発、中国の不動産市場は癒えにくい傷跡を露呈

中国恒大集団の現在の破産と巨額の損失により、数十年にわたり中国で最も成功した不動産開発業者であった有名な「不動産帝国」を想像することが難しくなっています。

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

恒大集団の「クラスター爆弾」が爆発し、中国の不動産市場は癒えぬ傷跡を露呈した。写真：中国の不動産ブームにより、全国各地に高層マンションが「キノコのように」出現している。（出典：AP通信）

8月17日、中国第2位の不動産グループである恒大集団（エバーグランデ）が米国ニューヨークで破産申請を行った。人々は、恒大集団が最初のドミノ倒しに過ぎず、世界第2位の経済大国アメリカがまもなく不動産企業の債務危機の危機に直面するのではないかと懸念している。

供給が減少し、需要はより速く落ち込む

ブルームバーグの調査によると、不動産投資は2023年7月も引き続き減少している可能性があり、年初からの7か月間の減少率は2022年の同時期と比較して8％となった。これは今年最初の6か月間の7.9％から連続した減少である。

注目すべきは、不動産開発業者を取り巻く状況が改善していないことだ。多くの都市が住宅購入規制を緩和しているにもかかわらず、大手建設業者による新築住宅販売は7月に過去1年間で最大の落ち込みを記録した。これは、長年の信用収縮を緩和するために資金を必要としている開発業者にとって大きな打撃となっている。

かつて売上高で中国最大の民間デベロッパーだったカントリー・ガーデン・ホールディングスは、先週支払期限を迎えた２ドル建て債券の利払いを３０日以内に行えなければ、中国恒大集団などの債務不履行企業の仲間入りをすることになる。

張文朗氏を含む中国国際資本公司のアナリストらは、販売、土地取得、建設など不動産バリューチェーン全体にわたる圧力が引き続き中国の経済成長の重荷となる可能性があると警告している。

貴州省東江県サッカートーナメントをテレビやビデオで見ると、スタジアムが高層ビルに囲まれているのがわかります。

東江県は面積3,300平方キロメートル以上、人口は30万人未満です。面積は香港（中国）の3倍ですが、人口は香港の約4%に過ぎません。人口密度が低いため、これらの高層ビルの入居率はそれほど高くないと予想されます。

中国の都市部住民の一人当たり平均居住面積は、1978年には3.6平方メートルでしたが、現在では40平方メートル近くにまで増加しています。都市部の世帯の約97%が住宅を所有しており、1世帯あたり平均1.5戸の住宅を所有しています。また、都市部の世帯の40%は2戸以上の住宅を所有しています。2016年9月、政府が不動産市場の規制を開始したことで、平均価格は大幅に下落しました。

2020年の全国平均価格は9,860元（約1,360米ドル）/m2でした。

2022年末までに、平均不動産価格は1平方メートルあたり9,800元まで下落する見込みです。現在の住宅価格水準では供給が需要を上回っており、住宅価格は高騰しています。また、不動産市場はバブル状態にあり、長期的には多くの人々の住宅改善の希望を実現できない状況に陥るでしょう。しかし、住宅価格が急落すれば、短期的には雇用や消費にも悪影響が及ぶでしょう。

中国国家統計局によると、今年上半期の商業住宅販売面積は前年同期比5.3%減少し、そのうち居住用住宅販売面積は2.8%減少した。一方、商業住宅販売面積は1.1%増加し、そのうち居住用住宅販売面積は3.7%増加した。新築住宅価格は小幅上昇し、中古住宅価格は高値で推移した。一部の都市では、住宅価格の高騰が中古住宅の取引を阻害している。

聯佳網の統計によると、今年上半期の北京、上海、広州、深センの中古住宅販売物件数は、それぞれ同時期比48.2%、36.7%、35.8%、30.9%増加した。しかし、中古住宅の成約件数は同時期比でそれぞれ12.7%、11.1%、10.3%減少、0.8%増加した。

多くの個人投資家は「値段はあるのに相場がない」と嘆きますが、価格が安定していても大幅に値下がりしないと売れないのです。

二級、三級、四級都市の住宅価格は低く、人々の所得も比較的低く、新築住宅は総じて低迷しており、中古住宅市場はさらに暗い状況にある。

大湾区の中山市や江門市では空き家が多く、中古住宅の取引も散発的だ。

治りの遅い傷を治療するには？

中国の不動産市場は、不動産市場の需給関係が変化したため、2023年上半期も概して楽観的ではなく、少なくとも短期的には住宅価格が引き続き下落する見込みです。

7月中旬、中国人民銀行（中央銀行）は「不動産市場における需給関係に大きな変化が生じた」と確認した。

7月21日、中国国務院の定例会議は、大都市の都市村を安定的に改革する必要性を強調した。

7月24日、政治局は不動産市場に関する会議を開催し、中国の不動産市場の需給関係における大きな変化という新たな状況に適応し、不動産政策を迅速に調整・最適化する必要があると強調した。政治局は、都市部村落の改造と「常用・非常用」の公共インフラ整備を積極的に推進することを改めて提案し、多様なルートを通じて低価格賃貸住宅を開発する必要性を強調した。

8月1日、中国人民銀行と国家外為管理局は下半期業務会議を開催し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を支援すると発表した。会議では、住宅引渡し時の融資保証期間の延長、不動産市場への安定的かつ秩序ある資金調達の確保、住宅賃貸、都市部集落の改修、低価格住宅建設への金融支援の強化などが盛り込まれた。

同時に、会議では、金融リスクの監視、評価、予防体制の強化、そしてシステミックな金融リスクの防止に向けたレッドラインの維持の必要性が強調されました。また、担当者らは、差別化された住宅ローン政策の実施、個人向け住宅ローン金利と初回返済額の引き下げを指導し、住宅需要への対応を強調しました。

中国政府はここ数ヶ月、経済刺激策に関する情報を継続的に発表しています。その主な内容は次のとおりです。

まず、中国の不動産市場は、需要が供給を上回る状態から、供給が需要を上回る状態へと移行しました。不動産は依然として家計資産の主要な構成要素ですが、住宅所有が資産形成の主な手段であった時代は終わりました。中国の不動産開発投資は今年上半期に7.9%減少し、需要の減少ペースはより加速しました。

第二に、現在の銀行による不動産融資には二つの重要な目的がある。一つは住宅の引渡しを保証し、開発業者が期日通りに住宅を引き渡せるよう支援し、不動産市場の崩壊を防ぐことである。もう一つは、都市部集落の改修、低価格住宅や低価格賃貸住宅の開発である。一部の資料では具体的な形態は明示されていないものの、具体的な措置は依然として「投機目的ではなく、生活のための住宅」を実現することである。しかし、投機目的がなければ、高価格の住宅を維持することは困難である。

第三に、監督とリスク管理を強化する。7月27日、不動産開発会社エバーグランデは、2022年末の総負債が2兆4000億元を超えたと発表した。2022年末時点で、エバーグランデの従業員数は10万人を超え、契約債務は7億2000万元を超えており、これは販売済みだが未引き渡しのマンション数十万戸に関連するものである。

恒大集団のような、支払い不能、流動性不足、損失を出している不動産会社をいかに適切かつ合法的に処理するかは、中国の銀行システムや他の債権者にとっての試練だ。

第四に、住宅ローン金利と頭金率の引き下げは、主に初めて住宅を購入する人や住宅のリフォームが必要な人を支援するためのものです。人々の所得と住宅価格が変わらなければ、頭金率の引き下げは不動産バブルを金融信用に波及させるでしょう。これは、システミックな金融リスクの防止という目標に反し、政策対応の余地を狭めてしまいます。

住宅価格が長期間にわたって変わらず、賃金が上昇すれば、古い建物の一部が取り壊され、数年後には新しい居住者の購買力が現在の価格を支えることになるかもしれない。

政府は経済安定のため、不動産価格を安定させる優遇措置を継続的に導入しているが、全般的に中国の不動産価格は短期的には下落を続け、特に中古住宅市場においては下落が続くだろう。

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