保有期間に基づいて不動産売却に課税：投機を制限できるか？

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その理由は、財務省によると、ベトナムの現在の個人所得税政策では、譲渡者の不動産保有期間に応じて差別化が図られていないためだ。

必要だが慎重

専門家によると、この提案が可決されれば、個人が短期的な投機ではなく、長期的に不動産を保有するインセンティブが生まれる可能性がある。これは不動産市場の安定につながり、「バブル」のリスクを軽減し、持続可能な住宅供給を確保するのに役立つだろう。

さらに、特に不動産市場が活発な状況では、短期取引による税収が増加し、州の予算に貢献する可能性があります。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は次のように分析している。「所有期間に基づいて不動産取引による個人所得に課税することは、投機を防ぎ、不動産市場を規制するのに役立ち、それによって特にハノイやホーチミン市のような大都市の住宅価格をより安定させる解決策となるだろう。」

「不動産市場の安定化という目的から、不動産税は無視できません。課税は、居住や生産・事業目的で不動産を購入する人ではなく、主に不動産を蓄積する人を対象としており、予算収入の増加と市場の調整に役立ちます」とディン氏は述べた。

さらにディン氏によると、供給不足に直面して商品を買いだめし、価格上昇を待って高利益を得るという投機的な現象は非常に蔓延しており、したがって不動産への課税は合理的である。

しかし、専門家は、実施においては多くの要素も考慮する必要があると強調している。

具体的には、サヴィルズ・ベトナムによると、保有期間に基づく不動産課税を実施するには、技術インフラ投資費用の算出、税額計算ツール、特に住宅不動産データの透明性とデジタル化など、多くの技術的ソリューションが必要です。これらの要因は大きな障壁となり、多額の財源、当局の決断、そして長期的な調整が必要となります。

専門家によると、所有期間に基づいて住宅購入に課税するには、多くの要素を考慮する必要がある。（イラスト：ミン・ドゥック）

ディン氏によると、課税には多くの技術的な手段があり、それらを正しく考慮する必要がある。例えば、家を購入したがすぐに売却するために資金が必要な場合、利益を得るためにすぐに購入して売却する場合とは異なる。

ディン氏は、課税を容易かつ公平なものにするためには、情報データが明確かつ透明でなければならないと強調した。多くの住宅購入者は銀行ローンを利用しなければならず、譲渡時にはローンの利息も売却価格やその他の多くの費用に含まれている。

同氏は「税法は、投機や市場価格の押し上げを意図していない人々を中心に、人々に不利益を与えないよう、十分に規制されなければならない」と述べた。

EZプロパティのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏も同様の見解を示し、予算収入の増加を目的として、不動産の譲渡に対して所有年数に基づいて課税することは正しいと述べた。しかし、この規制を不動産価格の下落を期待して適用するのは「非常に困難」だ。

「不動産所有者は、譲渡時にすべての費用を最終売却価格に上乗せします。その結果、最も損害を被るのは依然として購入者です」とEZプロパティのCEOは述べた。

国家金融通貨政策諮問委員会のレー・スアン・ギア委員は、マンション価格が現在1平方メートルあたり6,000万～7,000万ドンに達しており、多くの人々の収入に比べて高すぎると指摘した。一方、多くの人が居住目的ではなく賃貸目的で住宅を購入しているため、投機とは呼べない。明らかに、セカンド不動産や保有期間に応じて課税することは、現在の市場にとって良い解決策ではない。

ギア氏によると、税金を課す際には、税収が費用を賄えるかどうかを計算する必要がある。投機を防ぎたいのであれば、国民への公平性を確保するために、公共サービスやその他の費用を加算する必要があり、その結果、税収よりも徴収コストが高くなるのだ。

「サーフィン」の状況は非常に一般的です。

実際、ベトナムでは不動産の売買、いわゆる「サーフィン」がかなり一般的です。PropertyGuru Vietnamの最近のレポートによると、2023年には投資家の15%が購入後3ヶ月以内に不動産を売却し、36%が3～6ヶ月、35%が6～12ヶ月保有していました。

これは、ベトナムの投資家のうち、1～2年以上不動産を保有している人はわずか16%であることを意味します。一方、ヨーロッパでは、売却前に不動産を保有する期間は、購入者の7%が1～3年、23%が3～5年、33%が5～10年、38%が10年以上となっています。

「早く買って早く売る」現象は様々な原因から生じますが、主に「サーフィン」投資家によるものです。サーフィン問題の一因は、ベトナムにおける不動産譲渡および賃貸活動に対する所得税が現在低すぎることです。

通常、不動産を譲渡する場合、投資家は2％の所得税を支払うだけで済み、不動産賃貸収入は収益の5％に相当します（1億VNDを超える収益に適用）。

そのため、財務省によれば、世界の一部の国は不動産投機を制限するために、個人所得税を含む税制手段を使って投機行為のコストを増やし、経済における不動産投機の魅力を低下させている。

さらに、一部の国では、不動産取引による利益に対して、取引頻度や不動産の売買時期に応じて課税しています。売買時期が早いほど税率が高く、遅いほど税率は低くなります。

財務省は、シンガポールでは、土地の売買は初年度に100%の税率で課税され、2年後は50%、3年後は25%となることを例に挙げています。また、台湾（中国）では、不動産購入後2年間の取引には45%の税率が適用され、2～5年以内の取引には35%、5～10年以内の取引には20%、10年を超える取引には15%の税率が適用されます。

「適切な規制を維持し、投機や不動産『バブル』を回避するために、一部の国で経験されているような、保有期間に基づいて不動産譲渡による個人所得税を徴収する導入を検討することは可能である」と財務省は述べた。

具体的な税率については、財政部は不動産市場の実情を踏まえ、適切に検討・決定する必要があると考えている。同時に、不動産の保有期間に応じた譲渡に対する個人所得税政策の適用は、土地・住宅関連政策の整備プロセスと同期させる必要がある。また、土地・不動産登記に関する情報化インフラの整備・整備も同期させる必要がある。

チャウ・アン

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