賃貸アパートへの投資は利益率が低いにもかかわらず依然として人気がある

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普通預金よりも低い金利

年末年始の繁忙期には、閑散期に入居者が見つからず、都心部のマンションの多くが空室状態となります。また、一部の都心部では賃料が他の地域に比べて高額なため、入居者不足が依然として頻繁に発生しています。

タンビン区にある2ベッドルームのアパートのオーナー、グエン・クアン・アン氏によると、この2ベッドルームのアパートの賃貸価格は月額1,300万～1,400万ドンで掲載されているとのことだ。つまり、年間を通して賃貸した場合、クアン・アン氏はその他の経費を除いて年間約1億5,600万ドンの収入を得ることになる。

賃貸アパートへの投資は利益率が低いため依然として好まれている（図1） — 多くのアパートは賃貸目的で基本的な家具を備え付けられており、物件価値の上昇を待っています。

この収入水準は、銀行預金から得られる利息と比べると、実際には同程度にしか過ぎません。場合によっては、住宅を貸し出すことによる利益が、銀行から得られる利息にさえ及ばないこともあります。

「現在、このアパートを売却すれば、約40億ドンの価値になります。銀行に預金すれば、年間約2億ドン、金利は5%です。言うまでもなく、過去には銀行金利が10%に達した時期もありました。しかし、賃貸物件として保有することで、毎月のキャッシュフローが増加し、時間の経過とともに価値が上がる資産を保有できるなど、依然としてメリットがあります」とクアン・アン氏は述べた。

クアン・アン氏のアパートは購入から4年を経て価格が25%上昇したことが分かっており、賃貸収入と合わせると年間3億円以上の利益率を記録している。しかし、キャッシュフローを途切れさせないためには長期入居者がいることが条件であり、また、仲介手数料を節約するために家主自身で入居者を探す必要がある。

同様に、ビンズオン省ディアン市にあるダン・ゴック・チャム氏が賃貸している2ベッドルームアパートメントは、月額600万ドンの賃料で年間わずか4%の利益率を記録しているに過ぎません。しかし、この利益率には、資産の減価償却費、内装投資、改装費用、そして顧客獲得費用がまだ含まれていません。

「主に長期投資を目的として購入したので、賃貸に出すことで空室状態を避け、キャッシュフローを生み出せなくなるのを防ぐことができます。この地域はまだ開発途上なので、将来的に物件価格が上昇することは確実です。そのため、賃貸による利益率はそれほど重要ではありません」とトラム氏は語った。

利益率は多くの要因によって影響を受けます。

しかし、現段階では賃貸アパートへの投資は依然として多くの人々に選ばれています。これは、多くのプロジェクトにおける金利優遇措置、割引、贈与などが依然として非常に魅力的であることも一因です。同時に、市場は今後数年間で回復に向かう兆しを多く示しています。したがって、賃貸投資は、この段階を活かす最良の方法です。

さらに、住宅価格の継続的な上昇、高級物件の入居者の不足、短期賃貸の難しさなど、さまざまな要因の影響で、賃貸マンション投資の利益率は大幅に減少しています...

賃貸アパートへの投資は利益率が低いため依然として好まれている（図2） — 中心地から遠く、家賃が安いアパートの中には、貯蓄金利よりも大幅に低い利益率のアパートもあります。

上記の多くの理由により、特に困難な時期には利益率が継続的に低下しています。Batdongsan.com.vnのレポートによると、2017～2018年の賃貸マンションの利益率は常に6～8%と高水準でしたが、2019年から5.2%まで低下し始め、パンデミックが発生した2020～2021年には「急落」し、2020～2021年には4.3～4.5%、2022～2023年には4～4.3%までそれぞれ低下しました。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、マンション価格が急上昇していると述べた。2023年第3四半期だけでも、ホーチミン市のマンションの平均販売価格は1平方メートルあたり4,550万ドン（プライマリー価格とセカンダリー価格を含む）であるにもかかわらず、マンションの賃貸価格はそれに見合うほど上昇していない。2018年から2019年のピーク時と比較しても、ホーチミン市のマンションの賃貸価格は大幅に下落している。

しかし、利益は以前ほど高くないにもかかわらず、現在の困難な状況では、アパートは実際のニーズを満たす住宅であるため、他の住宅に比べて影響が最も少ない住宅タイプです。

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